三限一竞保障住房刚需 专家解读深八条后首宗土地出让

　　10日，市土地房产交易中心发布公告称，深圳将增加供应三宗居住用地，计划于12月14日出让，分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米。这是“深八条”出台后首次居住土地出让。令人关注的是，此次土地出让有别于以往，在土地出让模式、人才住房供应配置、土地购置资金监管等方面均有创新和突破，三宗土地都确定了相当比例的人才配建住房。

　　10日，深圳市房地产研究中心主任王锋博士接受记者专访，为市民解读“深八条”后新土地出让方式。

　  记者：请问这次新增加的三块居住性用地，有什么亮点?

　　王锋：这次新增加的三块居住性用地，是贯彻落实“深八条”的出让方式调整增加土地供应很重要的举措。

　　“三限一竞” 竞配人才保障住房面积是关键

　　此次的土地出让方式有很大的创新，我看了出让公告提出来的总结起来就是“三限一竞”。一是限地价，地价规定在出让低价超过了一定的溢价率以后，地价就不再上升了，开始竞配人才住房面积。第二是限房价，出让的居住土地销售价格不能比当前周边同类的居住用地的住房价格要高，而且还要低一定的比例，有利于抑制房价的过快上涨。三是限制转让的期限，在一定年系以后才可以转让，有利于防止投机炒作。限制一定的转让期限也可避免新房转二手房之后的价格的爆炒，对抑制房价的炒作是有利的。

　　当然最有亮点的还是竞配人才保障住房面积，这在国内是比较大的创新。同样的一块地，我们限制地价以后通过竞配人才住房面积来决定，竞配人才保障住房配置的比例多，相应的中标的机率也更大。这样不仅有利于抑制地价的过快上涨，也有利于深圳人才安居工程的建设，促进保障型安居工程的建设。

　　“十三五”期间 房屋强调居住功能

　　王锋：这次的土地创新是一次积极有益的尝试，是深圳市政府“深八条”调控新政后出台后的政策，今后深圳也是沿着这个方向持续下去。深圳地少人多，所以楼市长期处于供求关系紧张的状态。对于土地出让方式的改革我想也是一样的，毕竟深圳的土地还是比较少的，在这种少的情况下关键还是要将资源配置到真正需要住房的家庭手里头。所以这里就要强调房屋的居住功能，而不是投资和投机的功能。

　　从这个角度出发，我们盖出来、供应的楼房就是满足刚性需求，满足普通居民家庭需求，特别是无房家庭。那么既然这次尝试的手段能起到限制价格过快上涨、起到抑制投机的作用，能够满足刚性需求的作用，那么我想这种土地出让方式就应该坚持下去，我认为它既是一个短期的抑制房价、地价过快上涨的手段方式，也是我们今后深圳建立房地产市场健康发展长效机制一个很重要的手段。因为长效机制建设是一个综合的手段的利用，不是哪一个手段就能管控住房价。

　　人才安居住房政策和市场宏观调控政策有机结合

　　王锋：人才安居政策跟我们房地产市场调控政策两者是相辅相成的政策，人才安居政策涉及到的是整个深圳政策的完善，房地产市场调控政策抑制市场过快上涨，最终解决的也是老百姓居住的问题。这是整个深圳解决住房问题，保证居民家庭基本居住需求的两个重要的政策方面。人才安居政策在实施过程中也面临跟商品房市场发展同样的问题，就是供应及土地资源紧张。深圳市在十三五规划中采取了一系列手段来增加供应，比如我们规划了40万套人才和保障性住房，35万套的商品住房，加大了土地开发二次利用的力度及提高居住建筑的容积率等方式。

　　《关于完善人才住房制度的若干措施》给出了十多种增加供应的手段和方法。应该说这些方法和方法对于解决好人才问题、保持房价的稳定是有非常重要的意义的。对于我们增加人才保障型住房的供应规模来说是非常重要的手段。

　　在《关于完善人才住房制度的若干措施》里，基础配件需要达到10%，而这三块地已经超过这个比例了，之后将来通过竞配的方式来决定，也许到最后实际配置超过20%。

　　如果深圳今后新出让的商品房用地都能够按照比较高的比例来配建人才安居住房的话，那么40万套保障型住房的供应将得到有效保障。这次土地出让方式的改革也是将人才安居住房政策和市场宏观调控政策进行有机结合与尝试。