广深楼市“商改住”被指难去库存 产业地产或成未来楼市黑马

　　2016年深圳共有36个商务公寓项目取得预售资格，达到110.97万平方米的历史高位。而2016年深圳商务公寓成交8750套，成交面积61.5万平方米。这意味着，仅商务公寓的去库存周期，就将近2年，这还不包括办公楼、商场、酒店等商业用房。工改住叫停，商改住也模糊，那么深圳未来热点将会是什么?

　　工改住叫停 商改住限制 去库存困难

　　近两年，随着城市转型升级，闲置下来的老旧厂房越来越多。老厂房出租难、租赁价格也很不乐观，而一旦翻修成焕然一新的长租公寓，就身价倍增，这也是越来越多的业主将老厂房出租改公寓的一大原因。截至2016年11月，光宝安区就拥有至少10万平方米由厂房改造而成的公寓项目。

　　而在深圳市规划国土委于1月13日公布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，该文件针对租金房地产市场，对商业、办公、研发用房的建筑设计进行严格管控，多方面进行了限制。2月初，深圳治理厂房改公寓，强拆宝安16000多平方公寓建筑。

　　“接下来的公寓全部按照正规的手续走，现在的问题如何减小原有项目的损失。最困难的是原来厂房是鼓励做，做到一半一刀切。投入的钱大量损失，真是骑虎难下。”COLOR公寓创始人熊强表示。

　　“还是会按部就班的做下去，其实能规范起来是好事情。前段时间一窝蜂的做公寓，鱼龙混杂并不会好。清理掉不规范的公寓后，想好好做品牌和做产品的公寓才能活下来。”V客公寓CEO辜月表示。

　　产业地产或成楼市黑马

　　工改住叫停，商改住也模糊，那么深圳未来热点将会是什么?

　　据房掌柜了解，2016年前期公示立项的工业升级项目里面绝大部分改造方向都指向为新型产业，而产业地产也大有成为楼市黑马之势。

　　天安云谷是深圳市产业升级示范与城市更新示范项目，深圳市十二五规划重大规划建设项目。最早为坂田片区最大的城市更新综合体，相当于三个车公庙天安数码城的庞然大物，每一个举动都吸引着大家的目光。

　　项目于2012年6月18日正式动工，依据深规土许LG-2016-0028号《建设用地规划许可证》分项建筑面积由“产业研发用房88230平方米，产业配套单身宿舍30000平方米，产业配套小型商业服务设施8000平方米(含物业服务用房300平方米)”修改为“产业研发用房88230平方米，产业配套单身宿舍30000平方米，产业配套小型商业服务设施8000平方米(含展览馆1750平方米，物业服务用房300平方米)”。

　　侨城坊作为侨城北工业区升级改造项目，属于大沙河创新走廊的重点投资项目之一。是南山实施创新驱动发展战略、实现产业转型升级发展、促进南山北部片区均衡发展的战略性举措。侨城坊于2014年11月动工，目前该项目一期8栋建筑已取得预售证，户型建筑面积160-230平方米，备案价4-5万/平。

　　天安云谷和侨城北项目是深圳“工改M0”的典型代表，所谓的“工改M0”就是工业用地改成新型产业用地，或旧工业用地转型升级。他们共有的特点很明显：土地用途为一般工业用地，房屋用途一般为研发用房或产业用房。目前在深圳这类的项目比比皆是，各路大军也纷纷涌入产业地产。

　　万科也把产业地产确立为新兴业务之一。据悉，万科多元化已经涉足八大板块，产业地产是其中一个比较重要的业务板块。经历两年发展，万科产业地产包括智能制造、VR应用;文化创意;新金融。私人理财、融资租赁;对个人或者对企业的独立资产配置四大项。