置业国际:黄金周成色不足 深楼市唱衰(10.03-09)

深圳房地产市场每周简报

（第138期 2009.10.03-2009.10.09）

一、供应与成交

无项目获准预售，无项目开盘入市

批售方面，上周（2009.10.03~2009.10.09），深圳房地产市场没有新的项目获得预售许可证。

开盘方面，为了迎接秋交会，一批新盘曾于9月底集中上市，黄金周期间开盘项目为两个，上周则没有新的项目开盘。

黄金周成色不足，深楼市量价齐跌

上周（2009.10.02~2009.10.08），深圳全市成交新房624套，日均成交89套，环比下降45.9%；成交面积5.3万平米，日均成交0.76万平米，环比下降49.7%；成交均价19591元/平米，环比下降12.4%。与之前的一周相比，上周深圳新房成交数量出现了比较大的下降，但是与9月份各周的交易情况相比则比较接近。之所以如此，是因为9月26日至30日深圳有一批项目集中开盘，储客的释放致使销量出现短暂冲高。然而在随后的一段时间内，由于新房均价持续高位运行，消费者的观望心理没有得到应有的改善。

二、行业新闻

深圳前三季度卖地收入超过80亿元

上海、北京前三季度卖地收入均超过500亿元，其中上海更是以526亿元位居全国榜首。相比之下，深圳前三季度卖地收入大约为88.3亿元。其中，商品房卖地收入为79.3亿元，工业用地卖地收入为4.5亿元。不过，深圳土地市场改变了去年的颓势，年前三季度成功出让的商品房，溢价率至少都超过30%，而且6次中有5次都成了高价地。

广东城镇居民家庭9成拥有房产

国家统计局广东调查总队最新发布的专题资料显示，广东城乡居民60年来的衣食住行用均发生了巨变。从住的情况看，2008年末，87.84%的广东城镇居民家庭拥有住房产权，其中商品房占46.69%，房改房占25.82%，原有私房占15.33%。从1949年到2008年，广东农民人均纯收入从55．6元增至6399．8元，增长114．1倍；城镇居民人均可支配收入从1952年的125．88元增至19732．86元，增长155．8倍。

九月份全国成交土地同比增加169%

根据中国指数研究院的监测，全国住宅用地成交量连续8个月呈增长态势，1-9月累计成交量首超去年同期水平。9月份全国土地市场交易活跃，成交总价普遍较高。

从供应情况来看，9月土地供应止跌反弹。全国60个重点城市共推出土地913宗，环比增加10%，同比增加74%；推出土地面积4314万平方米，环比增加6%，同比增加97%。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)355宗，环比增加17%，同比增加94%；推出土地面积2380万平方米，环比增加30%，同比增加146%。

从成交情况来看，9月土地市场交易活跃。全国60个重点城市共成交土地650宗，环比增加3%，同比增加169%；成交土地面积2854万平方米，环比减少20%，同比增加97%。其中，住宅用地成交298宗，环比增加11%，同比增加247%；成交土地面积1784万平方米，环比减少6%，同比猛增269%。

从成交价格来看，9月住宅用地楼面价格大幅上涨。据统计，9月住宅用地平均楼面地价为2691元/平方米，环比上涨37%。

九月份全国“高价地”频现

2009年9月全国各个城市爆发出五十个“高价地”之多，北京、上海、广州、厦门、重庆等地房企争夺土地战更有愈演愈烈之势。就连合肥这个中部城市，土地市场的热度也空前高涨，还几度频频改写“高价地”的纪录。

房地产位居2009年十大赚钱暴利行业

在《投资者报》以毛利率40%为分界线筛选出的240家“暴利”公司中，70%的公司来自于六大行业：其中医药生物类共49家，占20%；房地产类42家，占17%；交通运输28家，占12%；信息服务类20家，占8%；酿酒类17家，占7%；餐饮旅游类16家，占7%。A股1426家样本公司平均毛利率为25%，上述六大行业平均毛利率分别为：医药生物37%；房地产37%；交通运输36%；信息服务38%；酿酒52%；餐饮旅游49%。远远高于样本平均水平。

近半城市9月住宅成交量出现下跌

据中国指数研究院数据信息中心的监测显示，在30个城市中，约一半城市住宅成交面积环比下跌，总成交面积环比下跌约3.83%。

从供应情况来看，9月份处于传统销售旺季，开发商加快推盘速度，各城市库存量普遍上涨，其中，广州库存量上涨最大，环比上涨近30%，深圳、上海、杭州也有不同程度的上涨。

从市场需求来看，在9月监测的30个城市中，16个城市成交面积环比上升，超过城市总数的一半，30个城市总成交面积环比上月下跌约3.83%。9月份成交面积最大的是重庆，达到203万平方米，其次是上海与北京，但成交面积均低于200万平方米。9月成交面积超过100万平方米的城市有8个。

从成交价格来看，9月各城市住宅成交均价涨跌各一半。能监测到价格的7个重点城市中只有深圳、重庆和北京表现为上涨，其他城市住宅成交价格均出现不同幅度的下跌。

十一黄金周各地楼市冷热不均

10月1日至5日的秋交会期间，深圳全市只成交了567套新房，不及春交会期间的一半，但成交均价却超过每平方米2万元。

10月1日至7日，广州一手房网上签约832套，与9月份每周动辄过千甚至近两千套的成交量相比，呈现直线下滑之势。

10月1日至7日，北京新房网上签约量为1119套，为三年来同期最低。与去年同期相比，下降了五成以上。

上海“十一”房展会期间，参展楼盘收到意向预订房屋1379套，远高于去年同期的821套，也比今年上海“五一”房展会的1103套高出两成；意向金额22.3亿元，比去年同期高出近一倍，比今年 “五一”房展会高出3.1亿元。

10月1日至7日，杭州主城区加余杭区共成交商品房1058套，是2008年“十一”黄金周杭州主城区成交量(250套)的3.2倍，也大大超过2007年的171套，甚至超过2006年的458套的一倍多。

“十一”黄金周期间举行的成都市房地产交易会成交各类房屋4871套，成交面积46.99万平米，成交金额25.86亿元。5天各参展企业共接待客户200070组，平均每天接待客户4万组。

南京全面收紧公积金贷款

南京市住房公积金管理中心10月9日举行新闻发布会，宣布从10月10日开始对南京市个人住房公积金贷款政策实行3项调整：第一，实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3；第二，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，其贷款额度为可贷额度的50%；第三，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%。

凡在2009年10月9日17点前录入住房公积金贷款信息系统的贷款申请，按原政策执行。所谓还款能力系数，就是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。此次还贷能力系数的调整，实际上就是公积金最高可贷金额降低了，很多人将会很难贷到30万元的最高额。