置业国际：住宅市场 新盘明显减少房价回落(10月)

各大豪宅、普通住宅纷纷赶“金九银十”入市，促使前期供应加大，再加上秋交会的推动，使10月楼市成交出现反弹，整体市场呈“量升价跌”趋势。

本月入市项目明显减少

在9月新盘扎堆入市后，10月供应大幅减少，成为除1月外供应量最少的一个月，全市商品住宅批准预售面积只有20.68万平方米，环比减少69.97％（见表1），批准预售套数2461套，环比减少67.49％，批售项目以中小户型为主，占总供应套数的80％以上。

本月全市批准预售项目只有7个，均集中在关外，其中宝安4个，龙岗3个。宝安新批项目主要集中在西乡和龙华，其中中粮澜山再供应83套大户型，而龙岸及新推的宝田雅苑和福侨花园推出的产品均以90平方米以下中小户型为主。龙岗供应的三大项目中只有阳光天健城户均套型面积超过150平方米，3号线•城市公寓和华语岸均为中小户型产品。可见市场上大户型的高端项目在秋交会前已抓住良机纷纷入市，预计下一阶段发售的已不多。

10月全市新开盘和加推的项目共有16个，宝安有万科金域东郡、金地上塘道、龙岸、熙龙湾2期、溪山加推和荣域、花郡新开盘；龙岗除3号线城市公寓新开盘外，公园大地、荔山公馆二期两项目均为加推；南山新供应的均为大户型，首地容御2期推150-220平方米的3-4房、曦湾华府加推空中别墅；罗湖新开盘只有中小户型京基东方颐园；福田的口岸物业深港1号也于月底开盘；盐田豪宅项目天麓及万科东海岸近期加推别墅产品，中海半山溪谷加推3期产品。相对于9月，本月开盘项目已明显减少。

前期供应增加促成交反弹

虽然传统旺季“金九银十”在今年并没有出现，但由于9月供应突然增多，秋交会前大量项目纷纷入市，豪宅、普通住宅均出现热销景象，带动10月住宅成交反弹，全市新建商品住宅成交量环比上升49.13％，达49.69万平方米（见表2、表3），成交套数为5977套，环比上涨85.51％，可见本月中小户型成交量大幅增加。由于房价仍高企及国庆长假影响，二手住宅成交呈下滑走势，本月成交量91.43万平方米，环比减少21.49％，成交套数10379套，环比减少19.82％。近期楼市各类产品出现热销现象主要由于政策优惠的利好及目前投资渠道仍较缺乏，加上实体经济未完全恢复，部分余钱转向投资楼市所致，开发商资金充裕不急于推盘，至楼市供需不平衡，也是造成成交回升的一大原因。在各类产品热销的背景下，今年秋交会的营销推广作用已替代往年的推动楼盘实质销售的作用。

从各区商品住宅成交来看，成交量最大一区为宝安，成交面积16.33万平方米，环比增加24.66％，共成交2156套，该区9、10月入市供应较多，供应主要集中在宝安中心区、龙华及观澜，继前期豪宅热销后，中小户型近期供应增加，带动其成交走旺，花郡、溪山、招商澜园、富通御岭公馆、龙岸高层产品等都是该区较热销的中小户型产品，尤其花郡，借助前期的系列推广及位处宝安中心区较优越的地理位置，更是一开盘便热销。除普通住宅外，该区大户型及豪宅产品近期成交仍然不俗，熙龙湾、曦城、水榭山及圣莫丽斯等成交均较活跃。龙岗本月成交位居第二，成交面积15.19万平方米，环比增长58.06％，共成交1584套，该区热销的楼盘较分散，除龙岗中心城、布吉、坂田外，平湖、葵涌均有热销项目，由于区内近期豪宅供应较少，热销项目以普通住宅为主，茗翠园、华业玫瑰郡、第五园、荔山公馆、中海康城、峦山谷及海语山林本月成交均较活跃，大户型项目君悦龙庭、公园大地同样受青睐。

南山成交居第三位，成交面积11.14万平方米，环比增长64.79％，成交1465套，后海湾成为最大的热点成交片区，宝能太古城和三湘海尚凭借优越的未来发展区位，备受市场青睐，尤其是宝能太古城的中小户型吸引了不少投资者的关注。蛇口的中小户型项目汉京山由于总价较低，也广受首次置业者及投资客的欢迎。此外，区内的大户型及豪宅产品也取得不俗的销售，除三湘海尚外，波托菲诺、半岛城邦、鼎太风华、泛海拉菲花园及海月华庭成交也较活跃。罗湖本月成交3.38万平方米，环比增加123.84％，供应增加使该区成为全市成交环比增加最大的一区，成交套数380套，高端豪宅幸福里成交仍居区内首位，新开盘项目东方颐园因位处东门繁华地段同时拥有较好的教育配套，因而受市场欢迎，区内在售项目还有金翠园、峰度天下、鸿翠苑、华商时代公寓和湖溪大厦。福田本月成交2.13万平方米，环比增加76.03％，共成交246套，新开盘项目御河堤及深港1号地理位置均较优越，分别地处高价地商业圈旁及皇岗口岸，因而开盘即热销。此外除原在售项目四季山水及珑园外，办公楼项目的商务公寓也带动了区内的成交。盐田本月成交量最小，成交面积1.52万平方米，环比增长34.51％，成交146套，其中新入市项目金山碧海花园藉较实惠价格热销，豪宅项目万科东海岸及天麓成交也占区内一定份额。

普通住宅成交带动房价回落

在豪宅成交的带动下，全市房价于今年9月飙升至历史高位20940元/平方米，随着近期普通住宅入市的增加，10月房价微幅回落至20234元/平方米，环比下跌3.37％，这是深圳房价自今年3月连续攀升以来的首次回落，但仍处于高位。

在各区中，罗湖、南山及龙岗本月房价仍处于上升趋势，盐田、宝安及福田则有不同程度的下跌。本月房价最高为罗湖区，由于高端豪宅幸福里以40000元/平方米均价成交及东方颐园、金翠园的高位入市，使该区房价上涨2.38％至31937元/平方米。福田区御河堤及深港1号两中小户型项目入市，拉低整体均价，房价微幅下跌至27414元/平方米。盐田区本月顶级豪宅成交减少，房价跌幅最大，环比下跌18.59％，但由于仍有万科东海岸及天麓两豪宅的成交，均价仍达27159元/平方米。南山大户型及高端产品入市增加，波托菲诺、三湘海尚、半岛城邦、宝能太古城、海月华庭等项目的成交使全区房价环比上涨2.99％，达25915元/平方米。宝安本月有花郡、龙岸、溪山等普通住宅产品供应，房价环比下跌11.45％，为20217元/平方米。龙岗9、10月成交均以中小户型为主，因而房价波动不大，只是微幅上升1.84％，为11776元/平方米。

房价居高不下主要由豪宅成交带动，加上在政策优惠前提下，前期市场去化速度加快，后续供应未跟上，导致部分普通住宅出现普遍高位入市、提价现象，带动整体房价上涨。由于供应减少及政策优惠继续执行，预计到年底房价将维持在一个平稳水平，不会出现较大波动。