置业国际:均价回2万 新房销量量跌价升(12.5-11)

一、供应与成交

无项目获准预售，一项目开盘入市

批售方面，本周（2009.12.05~2009.12.11），深圳房地产市场没有项目获得预售许可证。

开盘方面，本周（2009.12.05~2009.12.11），深圳房地产市场只有三湘海尚花园一个项目开盘【按照一个预售许可证开盘一次计算】，推出住宅1391套/11.8万平米，参考均价为38000元/平米。

销量持续下滑，均价震荡起伏

本周（2009.12.04~2009.12.10），深圳全市成交新房848套，日均成交121套，环比下降12.8%；成交面积7.32万平米，日均1.05万平米，环比下降11.3%；成交均价20549元/平米，环比上涨7.6%。本周关内成交新房312套/2.89万平米，占全市比重分别为36.8%和39.5%；关外成交新房536套/4.42万平米，占全市比重分别为63.2%和60.5%。

本周（2009.12.04~2009.12.10）深圳楼市成交情况

2009年以来深圳楼市成交面积及均价变化轨迹

二、土地市场

12月10日，深圳土地市场推出4宗土地。其中，一宗商业性办公用地获得成交，两宗商业性用地和一宗居住用地遭遇流拍。具体情况如下：

二、政经动态

国务院：个人住房转让营业税优惠终止，其他优惠政策继续实施

国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。会议指出，为实现经济平稳较快发展，明年仍需坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。房地产政策方面，会议要求个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

发改委：明年将增加中低价商品房供应

国家发展和改革委员会主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上表示，2010年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。此外，国家将加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。

银监会：最低资本充足率由8%上调至11%

12月4日，银监会副主席王兆星在最新一期《中国金融》杂志上撰文指出，银监会已把最低资本充足率要求从原来的8%提高到10%(对中小银行)和11%(对大型银行)。三季报数据显示，三大国有上市银行的资本充足率均满足监管要求。工商银行、中国银行、建设银行的资本充足率分别为12.6%、11.63%、11.97%。以此标准，三大行均符合要求，短期集资迫切性不强。

截至12月7日A股融资规模4382亿

截至12月7日，2009年中国证券市场融资规模达4382.23亿元(不包括发行债券融资额)，其中82家IPO融资规模为1623.65亿元，而增发和配股再融资规模高达2758.58亿元，已获批但未实施的再融资额度预计1000亿元左右。

统计显示，今年以来共有116家公司选择增发进行融资，只有10家企业选择了公开增发的方式，其余101家企业均计划定向增发，116家公司合计增发数量为347.94亿股，融资规模达2651.68亿元。其中，只有16份增发方案旨在实现整体上市，另有20家上市公司的大股东计划通过定向增发的方式注入资产。另外，配股融资为106.9亿元。

统计显示，自今年6月29日A股市场IPO重启以来，沪深两市共发行新股88只，累计融资额达1623.65亿元，平均月融资额约324.73亿元(按5个月计算)，无论融资总额还是融资密度都超过了2008年。其中，沪市主板8家公司，中小板52家公司，创业板28家公司。而根据证监会公布的数据，2008年有新股发行的9个月内共融资1034亿元，月均融资114亿元。而2006年沪深两市共有70只新股发行，融资总额为1642.56亿元，月均融资137亿元。

2009年以来A股增发融资情况一览表

2009年以来A股IPO融资情况一览表

外汇储备已连续9月正增长

由于热钱=外汇储备-顺差-FDI的算法通俗易懂，外汇储备余额的增减往往被业内视为观察“热钱”的重要指标。12月初，国家外汇管理局副局长王小奕在一次会议间隙透露，截至11月末，中国外汇储备较10月底有所增长，10月底较9月底的2.27万亿美元又有所增长。其实从今年3月份开始，外汇储备已经连续9个月出现正增长。从另一重要指标——外汇占款来看，今年以来，先是5月份新增外汇占款创近7个月新高，接着9月份新增外汇占款再度创下年内新高，10月份该数据虽然环比下降四成，但仍处于年内较高水平。通过上述两项指标的变化趋势不难看出，“热钱”似乎正在加速流入。

中央经济工作会议：保持政策的连续性和稳定性

12月5日-7日，中央召开经济工作会议，部署2010年的经济工作。主要内容如下：（1）提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。（2）加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。（3）夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。（4）深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。（5）推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。（6）着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。

会议指出，要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。放宽中小城市和城镇户籍限制，把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务。

会议指出，必须把保持经济平稳较快发展与结构调整结合起来，切实提高发展的可持续性；把扩大内需特别是消费需求与稳定外需结合起来，着力增强经济发展的均衡性；把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来，大力拓展发展空间；把推动自主创新与培育战略性新兴产业结合起来，努力实现创新发展；把深化改革与促进发展结合起来，全面提升经济发展的内生动力；把发展经济与改善民生结合起来，进一步提高经济社会发展的协调性。

国务院：促进消费的政策必须进一步加强

国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。其中主要变化调整如下：

优惠政策调整前后对比

国务院：批复22城市地铁建设规划

1995年至2008年，我国建有轨道交通的城市，从2个增加到10个，投资以每年100多亿元的速度推进。截至2009年，已有10个城市开通了31条城市轨道交通线，运营里程达到835.5公里。2009年年底，国务院又批复了22个城市的地铁建设规划，总投资达8820.03亿元。国务院批准地铁建设有3项指标：城市人口超300万、GDP超1000亿元、地方财政一般预算收入超100亿元。目前全国有近50个城市达标，我国轨道交通建设未来发展有着巨大潜力。

11月份国民经济主要指标数据

11月份，规模以上工业增加值同比增长19.2%，环比增长1.46%，连续7个月同比增速加快；1-11月份，同比增长10.3%。

1-11月份，城镇固定资产投资168634亿元，同比增长32.1%。其中，房地产开发投资31271亿元，增长17.8%。

11月份，社会消费品零售总额11339亿元，同比增长15.8%。1-11月份，社会消费品零售总额112733亿元，同比增长15.3%。

11月份，居民消费价格同比上涨0.6%，环比上涨0.3%，同比由上月的下降转为上涨。1-11月份，居民消费价格同比下降0.9%。

11月份，工业品出厂价格同比下降2.1%，1-11月份，工业品出厂价格同比下降6.0%。

1-11月份，份人民币各项贷款增加9.21万亿元，同比多增5.06万亿元。当月人民币各项贷款增加2948亿元。

11月份，我国外贸进出口总值2082.1亿美元，同比增长9.8%，环比增长5.4%；其中出口值1136.5亿美元，同比下降1.2%，环比增长2.6%；进口945.6亿美元，同比增长26.7%，环比增长9%。1至11月，累计进出口总值19640亿美元，同比下降17.5%。其中出口10709.8亿美元，下降18.8%；进口8930.2亿美元，下降15.8%。累计实现贸易顺差1779.6亿美元，减少30.6%。

三、行业新闻及其他

内地富翁资产增幅位居亚太之首

根据汇丰银行委托尼尔森公司于9-10月份在八个亚太国家和地区进行的调查，有七成中国内地受访者表示其净资产在过去六个月内快速增加，这一比例在亚太区所有受访国家和地区中居于首位。调查显示，超过三分之一（37%）内地受访人士表示他们的净资产在过去六个月内增长达10%，有18%的受访者表示其净资产增长在11%—24%之间，12%表示其净资产增幅为25%至50%，有3%表示他们的财富增长在过去六个月内超过了50%，仅有15%表示在过去半年内他们的财富价值没有发生变化。

资产虽在不断增长，但储蓄比例较高，平均而言，内地受访者将个人月收入的28%用于储蓄、保险或投资，仅次于新加坡的33%和中国台湾的32%，其余40%用于日常支出和一些必需的开支，剩下的32%是用于外出就餐、休闲娱乐、购买衣服、旅游和电子产品等消费型支出。

调查还询问了受访者的投资风险承受能力与六个月前相比有无变化。结果显示，内地富裕人士较为谨慎，69%的受访者表示他们可以接受适中的风险，11%的人表示他们只能接受保本投资产品，而20%的受访者愿意接受高一些的投资风险。当被问及未来六个月内风险承受能力是否会有所调整，近七成的内地受访者表示将维持风险偏好不变或更为保守，31%的人表示愿意接受高一些的风险。

调查还涉及了内地富裕人士在未来六个月的投资计划，半数（50%）受访者表示，他们计划增加投资，10%的受访者打算减少投资。在包括股票、基金、债券、保险和结构性产品等在内的投资类别中，超过七成（70%）的内地受访人士表示他们有计划投资股票市场，这一人数比例在亚太区是最高的，而43%的人表示有计划增加手中的本外币存款，另有35%的人士打算在基金上增加投资，只有3%的人表示他们在未来六个月中没有任何投资方面的变化，这一比例在调查涵盖的所有市场中最低。

至于未来半年投资方向，77%内地受访者表示，将投资在大中华地区，71%将投资于股市，比例为亚太区最高，另有43%会投资在本地或外国货币，35%则投资在互惠基金，仅3%表示没有投资计划。同时，六成受访内地富裕人士表示，计划未来十年移民，最多人选择澳大利亚和新西兰，香港和加拿大仅第二、三位。

中国85%家庭没有购房能力

12月7日，中央党校教授周天勇在中国社科院发布的《经济蓝皮书》中指出，包括中等收入居民在内的中低收入居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。周天勇说，2009年城镇居民的房价收入比将达到8.3，大大超出了合理的承受范围，这还没有包括大量从农村向城镇转移的农民工家庭。据统计，2009年对于农民工的房价收入比为22.08，对于农民的城镇房价收入比则为29.44。

深圳代市长表示住房政策应坚持高端市场化低端保障化

12月9日，深圳代市长王荣到两个保障性住房建设工地了解工程进度。王荣表示，政府要加大住房保障力度，缓解深圳居民中“夹心层”的住房压力。要正确处理政府与市场的关系，通过政府的住房保障政策，引导和调控房地产市场健康发展，树立住房是民生之本的理念，加强对市民住房消费观念的引导，规范房地产市场秩序，抑制投机性购房行为。要坚持高端市场化和低端保障化的双向原则，高端市场由市场需求自身来决定，政府通过制定住房保障政策，平抑中低端市场房价，确保人民群众享有适当的住房条件。

深圳房企佳兆业香港成功上市

12月10日。深圳房地产企业佳兆业集团控股有限公司以每股3.45港元的价格正式登陆香港联合交易所，开始挂牌交易，融资超过30亿港元。佳兆业集团控股有限公司于1999年成立，截至目前，拥有土地储备可建筑面积已经达1200万平方米。在过去10年里，佳兆业开发及销售的房屋面积约达230万平米，其业务遍布深圳、上海、北京、广州、沈阳、长沙等10多个城市。

2009年1-11月全国房地产市场运行情况

1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%。

1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%。

1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。

1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。

1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。

11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。

11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.78，比10月份提高0.75点。