世邦魏理仕：2009年广州深圳房地产市场回顾

深圳市场未来一年也将有超过20万平方米的新增优质零售物业投入使用，包括位于罗湖百仕达区域的喜荟城和罗湖区蔡屋围的KKMall，目前预租情况良好，已预签多家首次进入深圳的零售品牌，包括香港的UA院线、北京的餐饮品牌俏江南和新加坡的大食代。由于供应及需求稳定，预计明年市场租金整体变化不大。

豪宅销售再创辉煌

为应对国际金融危机，中国政府在2008年年底出台了一系列经济刺激措施，同时调整了原本收紧的房地产政策，国内楼市成为了第一批受益重振的市场之一。由年初在之前受抑制的居住需求的带动，至下半年演变成以通胀预期引发的投资需求为主导，广州和深圳的豪宅销售市场在短短的一年内奇迹般地完成了回暖反弹，重新畅旺并再创辉煌的过程。深圳和广州两地的豪宅销售价格在过去的十二个月内累计分别攀升24%和30%。至2009年末，两地的一手豪宅价格均已超过上一轮房产周期的峰值，分别达到每平方米34,846元(深圳)和24,722元(广州)。与此同时，豪宅供应量明显增加，市场比重加大，进一步推高了一手市场成交均价。在深圳，南山后海区域是年内豪宅供应最为集中的地区，而珠江新城则是广州豪宅供应的焦点地区。

而豪宅租赁市场则是另一番景象，由于供应过量和需求增长不足，广州豪宅租金全年下跌5.2%，至历史低位，但跌幅较上一年有所放缓。随着2010年大量写字楼项目在珠江新城落成，相信将为区域内的豪宅租赁市场带来新增客源，该区域租金将在需求增长的带动下触底回稳。2010年广州将迎来服务式公寓供应高峰，将给高端服务式公寓租赁市场带来较大的压力。深圳市场2009年的亮点在于年内有三个高档服务式公寓投入使用，包括首次进入深圳的世界最大的服务公寓运营商-雅诗阁国际拥有和管理的深圳盛捷花园城服务式公寓。然而，优质服务公寓的租金仍然录得2.5%的年度跌幅。

宽松的信贷环境以及楼市优惠政策随着2009年年底开始相继出台的各种措施正在逐步收紧，房地产市场在未来一段时间将面临新一轮的政策紧缩期。加上住宅价格经过大半年的急速上涨，已经重回高位，预计未来一年广州深圳豪宅价格继续大幅上涨的空间很小。但鉴于深圳前两年政府出让的居住用地不多，现时区位优越的可开发土地资源更加有限，未来豪宅供应将呈下降趋势，因而价格大幅下跌的可能性不大。广州豪宅供应的主要区域珠江新城未开发的住宅用地也越来越少，预计明年该区域豪宅的新增供应量较2009年将有一定幅度的减少，而珠江新城作为广州CBD的价值正在逐渐释放，区域内住宅的价值也将随之提升，只是其空间将受到政策环境变化的制约。

工业及物流物业市场

两地工业及物流物业租赁受对外贸易萎缩的影响，租金均有不同程度的下滑。在广州，厂房物业受到的影响最大，2009年全年租金跌幅达到13.3%，而物流设施租金得到来自于国内批发零售商需求的支撑，仅下跌1.6%。深圳方面，由于年内有高品质的仓储设施--盐田港普洛斯国际物流园一期竣工投入使用，带动物流设施租金回升，年内仅下跌1.6%；而受到金融危机严重影响的厂房设施，由于年底工业生产得以恢复，第四季度租赁回暖，全年仅下跌3.7%。2010年预计外部需求将逐渐复苏且国内需求也将继续保持增长，工业及物流物业的需求有望走出低谷，实现增长。

大宗物业投资冷热不均

广州和深圳两地的大宗物业投资市场在2009年的表现反差明显。广州的大宗物业投资从第二季度开始表现异常活跃，主要成因有：国内金融机构和港资企业先后大手笔购置办公物业作为自用以外；由于政府加大查处闲置用地的力度，促使许多闲置用地或者烂尾项目重新流入市场，加之一级土地市场竞争日趋激烈，内地和港资开发商纷纷在二级土地市场吸纳性价比相对较高的二手土地和开发项目。广州2009年全年共有15宗买卖交易完成，成交总金额达到106.7亿元人民币，是2008年的14倍。反观物业价格相对较高的深圳市场，则依然风平浪静，全年只录得5宗买卖交易，交易总金额只有约23亿元人民币。