众厦地产:回暖过速量价齐涨 供需失衡宏调出台

由下图可看出，全年主要供应量呈波浪型入市，各主要入市时机为 4 月份和 9 月份，证明传统旺季 5月和 10 月的房产交易会仍对发展商具有强大的吸引力和信心。而市场表现也确实如此，各月份的销售量与预售量基本呈同比关系。下半年成交量明显少于上半年，这是因价格逐步高涨，突破 2 万元/平方米的作用力。而同时也是因为进入 7 月份以来，特别受 7 月 19 日“严控二套房贷”的信号发出以后，市场成交量骤 然回冷，日均降至 100 套左右，甚至出现低于 100 套的情况，为春节后新低。表现为市场对量价高速上升 的情况信心支撑不足，稍有政策信号出现，则迅速转化为对成交量的影响，且影响明显。

图 4：2009 年深圳市住宅销售均价与供需比对比图（单位：元/平方米）

09 年的深圳一手住宅成交均价一路上涨，均价 15889 元/平方米，同比上涨 18.44%。年底报价 22304 元/平方米，创历史新高，同比上涨 103.15%，相比 1 月份的 11034 元/平方米，上涨幅度高达 102.14%。其 中 9 月份、10 月份和 12 月份均价均超过 2 万元/平方米。而 8 月份的均价达 18830 元/平方米，远远超过 07 年 10 月份的历史高价 17350 元/平方米。而且在成交量已经连续下跌 4 个月的情况下，均价仍一路高涨，9 月份就已突破 2 万元/平方米的大关。

结合 07、08 年的价格走势来看，楼价在振荡起伏中于 09 年直线上涨，并屡破新高。一方面，09 年豪 宅的集中面市外加经济因素，成交量大幅增加，从而拉到了成交均价；另一方面，市场出现明显的追高现 象，尤其在二手房天量成交的推动下，一、二手房进入互为推动的循环作用。但其无量空涨的情况与 07 年 类似，直接造成楼市泡沫和中央的关注。

图 5：2007-2009 年深圳市住宅销售均价走势图（单位：元/平方米）