戴德梁行:香港膺未来全球写字楼租金升幅最快市场

以美元计算，预计今年全球十大商业区以工作间为标准的租务开支会继续增加，唯东京（中心五区）及法兰克福在本年的租务开支预料会减少2%到5%，日内瓦、苏黎世及纽约（中城区）则暂时没有预测数据。十大商业区中以香港的租务开支升幅前景最好，年度将增4.3%，然而环顾全球则以伦敦（市中心）预期升幅最高，达12.4%。大中华区方面，香港在今年的租金升幅虽高，但将不及广州的8.07%；上海（静安区）因为新供应充裕，租务开支升幅预料为1.18%。

本年报告首次加入直至2013年的租务开支趋势预测。以全球各大地区来看，亚太区将会是未来数年间租务开支上升最快的地区，平均年度增幅为2%（以美元计），然而区内各市场的开支变化将各有不同。陶先生说：「经济逐步好转，预计今年香港写字楼的需求将会上升，加上供应紧绌，将令香港成为2009至2013年间环球写字楼市场之中租务开支升幅最高的商业区，平均年度升幅为8.82%，伦敦（市中心）及广州将以6.69%及4.84%的平均年度升幅分占第2及第3位。大中华地区方面，预料北京及成都的写字楼租务开支在未来数年也会录得高于全球平均的年度升幅。」

2009年，本港甲级写字楼市场受到环球金融海啸的冲击，各区的吸纳量均有所减少，空置率上升，租金跌幅较大，然而接近年末时，本港市场逐渐回稳。回顾去年年初时，中环／金钟的每月实质呎租较金融风暴前的高峰水平──每呎122港元下跌了约22%，其他地区的租金亦下跌，唯跌幅较小。在业务减退影响下，公司纷纷收紧开支，当中不少自中央商业区迁移至九龙东这类周边写字楼市场，成为当时的主要趋势。自2008年第3季度开始，本港大部分地区的写字楼吸纳量便为负数，港岛区的吸纳量更跌至去年第2季度的-621,920平方呎低位，反映市况严峻。不过，从第2季度末开始，经济衰退的步伐减慢，企业经营状况渐趋稳定，恶劣的写字楼市况亦有所纾缓。至第3季度，市场开始出现一些楼面较细小的承租个案，主要位于中环及九龙东。全港写字楼市场的负吸纳量开始得到改善，中环的租金亦止跌。

2009年第4季度，港岛各区甲级写字楼市场合计的负吸纳量进一步得到纾缓，自第3季度的-242,994平方呎，至第4季度的-143,462平方呎。中环／金钟的吸纳情况明显胜于之前一季，吸纳量自-170,604平方呎纾缓至-50,400平方呎，可见该区的租务活动快可回复至衰退前的水平，与香港近月的经济表现互相吻合。DTZ戴德梁行北亚区商业部主管彭玛先生评论说：「金融机构特别是对冲基金成为本季度中环租务需求的主力，它们以及大陆企业在港开设办事处将成为未来中区写字楼的重要趋势。」九龙东的吸纳量亦有改善，自第3季度的12,747平方呎急增至75,630平方呎。彭玛先生说：「九龙东持续是尖沙嘴及湾仔／铜锣湾等地区的公司迁址的首选地点。港岛区以至全港写字楼的吸纳量在本季度仍为负数，主要由于部分承租个案尚未正式迁进新址，造成时间与吸纳量记录上的差异。我们预期来季这些公司正式迁入后，本港整体的吸纳量将会增加。」

空置率的改善逊于吸纳量，但大部分地区的空置率在本季的升幅均已减慢。中环／金钟的空置率较上一季度微升0.2个百分点至5%，升幅小于第2至第3季度的0.7个百分点。在湾仔／铜锣湾及港岛东区，空置率的升幅为0.4至0.5个百分点，亦小于之前的季度升幅，然而湾仔／铜锣湾的空置率仍达7.4 %，为全港最高。尖沙嘴有不少公司于本季度迁出，令其空置率上升0.8个百分点至6.5 %，与上环相同，但上环的空置率是自去年第2季度起便下降。大量公司迁至九龙东，令该区的空置率减少0.7个百分点至21.4 %。彭玛先生说：「各区写字楼空置率的升幅在第4季度已减慢，预料空置率在2010年可逐步下降。」

租金在2009年最末一季的表现较为正面，大部分地区都保持了第3季度的租金水平，中环／金钟及港岛东的租金更出现了6个季度以来首度回升。中环／金钟的每月实质呎租为81港元，按季升1.3%；港岛东的每月实质呎租亦按季升1.4%至25港元。彭玛先生指出，本季租金走势反映业主仍然观望本港于今年的经济发展，故对加租普遍比较谨慎；但位于主要商业区的业主则较看好写字楼市场的前景。他说：「中环／金钟的租金自去年第3季度已开始回稳，而随着香港及内地经济转好，中环／金钟的写字楼租金走势亦持续改善。」彭玛先生表示，截至去年第4季度，中环／金钟的租金按年已下跌了23.1%，跌幅属全港各区之冠；湾仔／铜锣湾以按年跌21.8%排第2，尖沙嘴则以按年下跌16.6%排第3。他说：「环球金融危机过后，租赁需求减退，租务活动减少，本港主要写字楼市场严重受压，但中环／金钟已出现更多复苏讯号，其他市场的表现则仍然沉寂。」

彭玛先生续称：「在经济发展稳定的情况下，我们较为看好中环／金钟的租金走势，在未来6个月将有约5%的上升空间。港岛东的优质写字楼空间越来越受到市场欢迎，其租金升幅约为0%至5%；尖沙嘴及九龙东租金走势料横行。至于在尚有一批新供应将推出市场的湾仔／铜锣湾，租金升幅仍有压力，在今年上半年或还有0%至5%的下跌空间。」