中原地产:一手住宅3月总结 楼市升温房价再拾升势

1. 月度市场概述——供应仍处低谷，成交大幅反弹

2月份春节后楼市开始回暖，但是在3月初召开的全国两会上楼市成为讨论的重点，市场因此担心政府会出台调控楼市的新措施，3月初深圳楼市还显得比较平稳。两会过后政府没有出台新政，加上3月11日公布的2月份CPI同比上涨2.7%，以及多省市严重的旱灾，导致通货膨胀预期升温，在相对仍宽松的房贷政策下，去年底以来观望的自住需求和投资需求纷纷入市，3月中旬及下旬楼市十分热闹，其中二手房市场尤为明显，共成交195万平方米，创单月历史新高，多家地产经纪公司本月业绩也超过2009年高峰。新房市场各楼盘成交虽然大幅增加，但是受整体供应偏低的影响，3月份只成交住宅26.13万平方米，环比虽增加近2倍，但同比减少近7成，也低于2009年其它各月的成交量。

楼盘成交普遍加速，如宝安碧海中心区的财富岗、宝安龙华的金地上塘道、宝安观澜的招商澜园、南山的中海阳光玫瑰园、福田的大中华IFC和深港1号、罗湖的金翠园、龙岗坂田的上品雅园、龙岗镇的振业峦山谷等，豪宅成交同样活跃，如南山后海湾的豪宅、观澜的高尔夫大宅等，不过，整体来看，中小户型楼盘成交更为活跃，毕竟无论是首次置业还是投资需求，中小户型产品都是不错的选择。本月新推楼盘的成交率也有显著增加，不过不少楼盘采用的是自然发售的发式，成交略显缓慢，一些集中开盘的楼盘销售依然热闹，如万科金域华府和万科里城，本月销售均在9成左右。
楼市成交热闹，且供应偏少，2、3月份合计只新推住宅约30万平方米，终促使房价再次上涨。3月份不少楼盘价格比1、2月份上涨，新盘如万科金域华府、万科里城、深港1号、茗萃园等，在售楼盘如财富港、龙岸、上品雅园、花语岸等，南山的一些豪宅价格也有小幅上调。整体来看，价格上涨的主要是一些存量较少或者区域供应少的项目，且中小户型加价的情况较为普遍。

尽管楼盘价格稳中有升，受成交结构的影响，本月全市住宅成交均价20433元/平方米，环比下跌近16%。造成本月均价大幅下跌最主要的因素是关外成交比重大幅增加，2月份关外成交约4.7万平方米，占全市总量51.4%，而3月份成交18.3万平方米，占全市总量70.1%。尽管关外一些楼盘价格已同关内看齐，但多数楼盘价格相对要低不少。从各区来看，除福田外，其余5区本月均价环比均下跌，其中盐田区因别墅成交比重下降，均价大幅下跌34%，龙岗和罗湖均价下跌的幅度也很大，分别达到20%和14%，南山和宝安下跌较少，只有5%和2%。

承接3月份的火热氛围，4月份楼市预计仍会比较理想，特别是临近五一黄金周以及深圳房产春交会，4月份新增供应有望持续增加，一些楼盘可能会推出一些促销活动，虽然实际优惠的程度有限，这对活跃4月份的成交氛围大有裨益。不过，楼市仍潜伏一些危机，3月底一些银行再次收紧房贷，二套房贷普遍要求首付4成，且7折利率已很难申请，多数只有75折以上。如果此次银行能坚持落实该项要求，无疑会在一定程度上抑制3月份重新抬头的投资需求，进而也会影响一些首次置业、改善型置业。

2. 供应量分析——供应增加，中小户型为主

3月全市新批售住宅19.05万平方米，环比大幅增加690.07%，不过新批预售量仍处于低水平，同比减少52.61%。

图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

3月全市18个楼盘推盘，总共仅新推住宅25.45万平方米，环比增加418.33%，同比则减少50.90%，各盘推盘量不多，。

图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

分区来看，3月份8个住宅项目取得预售，罗湖和龙岗各3个，宝安两个项目。罗湖批售量最大，其中兰亭国际公寓就批售超过10万平方米。宝安两个项目分别是万科金域华府和金域豪庭，批售住宅分别是1.48万和3.41万平方米。龙岗取得预售许可证的是万科里城、千林山居和花语岸，住宅面积分别是1.05万、0.90和1.24万平方米。

3月份仅有盐田区没有新盘推出，南山推盘量最多，5个楼盘供应约8.1万平方米，宝安和龙岗各约6.6万平方米，前者5个楼盘推售，后者6个楼盘推售。罗湖和福田都只有1个项目入市，不过罗湖推出文星阁并不对外销售。

表1 2010年3月各区商品住宅批售、推售情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2010年3月全市新推住宅561套，环比增加340.11%。新推单位仍以90平方米以下面积段为主，约占67.36%，其中单房供应最多，大部分来自深港1号，70平方米以下2房和90平方米以下复式供应较少。

90平方米以上户型以4房为主，约占16%，主要来自振业峦山谷、中信红树湾5期、君汇新天和万科金域华府，5房、复式和别墅供应少，其中别墅只有观湖园一个项目供应。

表2 2010年3月深圳市新发售项目户型结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

3. 成交分析——成交大幅增加，房价稳中有升

全国两会后无新政、CPI同比大涨、房贷政策有紧有松，去年底以来压抑的自住需求和投资需求在3月中开始爆发，深圳楼市再迎一波汹涌行情，3月份全市成交新房26.13万平方米，环比增加186.51%，成交新房3002套，环比增加178.48%。不过由于新增供应仍处于较低水平，且不少项目自然推售，3月份成交套数和成交面积同比仍减少67.74%和64.72%，3月份成交量仍低于2009年各月水平。

图3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站、深圳中原市场研究部  注：以上数据为签预售合同数据

楼盘成交普遍增加，如财富港、上品雅园、振业峦山谷等之前销售良好的项目，本月价格虽然上涨，但销售更加热闹。一些之前销售不太理想的项目本月成交也是大幅增加，罗湖、福田、南山、宝安和龙岗均有这类项目。从集中推售的新盘看，销售理想，万科金域华府和万科里城均售出9成左右。一些自然推售的项目销售也不错，如中海阳光玫瑰园和金地上塘道，后者本月的消化速度明显加快。根据中原的统计，3月份全市超过2500套（户型合拼后）住宅签订认购书或签预售合同，环比增加307.17%，远超政府公布的签订预售合同的数据。

从本月销售前10名楼盘的成交情况也可看到本月市场显著回升。根据国土局公布的每日成交数据统计，3月份成交套数前10名的楼盘总共成交1345套、10.09万平方米，环比分别增加103.79%和127.77%。全市8个楼盘成交套数超过100套，而2月份仅1个。成交前10名楼盘有7个项目本月或上月有新推单位，较早前开盘的项目多数所剩不多，尽管成交回升，但量仍是较少。

表3 2010年3月全市成交（签预售合同量）前十名楼盘列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

中原根据签认购书、签预售合同统计的数据也显示，3月份楼盘成交活跃，全市10个楼盘成交套数超过90套，其中7个超过100套，而上月没有一个项目成交超过90套。

表4 2010年3月全市成交（签认购书及预售合同）前十名楼盘列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

从各区域的成交来看，6个区域成交面积环比都增加，也仅福田成交套数小幅减少。罗湖增加幅度最大，成交套数和成交面积分别增加788.24%和708.33%，上月该区只成交17套住宅，而本月金翠园热销，促使该区成交暴增。宝安成交增幅紧随其后，成交套数和成交面积环比均增3倍以上，除万科金域华府、财富港依然热销外，一些之前销售不佳的楼盘本月成交也大增。龙岗成交套数增幅超3倍，成交面积增幅也近3倍，新增供应贡献较少，主要是其它在售成交回升。南山和盐田成交也都大幅增加，南山新盘多数自然发售，成交不多，但在售项目成交明显增加，盐田没有新增供应，幸福海和金山碧海成交增加。福田成交套数减少，虽然主要在售的4个楼盘成交都不错，但1月底开盘的七街公馆在2月份集中成交272套，而本月新推的深港1号成交还未完全体现。

图4 2010年3月深圳市各区一手商品住宅成交情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部  注：成交量以当月签预售合同为准，而非备案

从成交结构看，3月份新盘整体销售率26.44%，比上月高出13个百分点，不过整体销售率仍是处于较低水平，主要受本月多数楼盘没有采用集中销售方式推盘影响。绝大多数户型销售率都在3成以下，2房销售最好，多个楼盘供应该产品。90平方米以下3房销售也还理想，该户型万科里城和振业峦山谷供应较多。供应最多的单房销售较差，供应楼盘自然发售，且销售还未完全体现。整体来看，90平方米以下户型销售较好，整体销售率近31%，90平方米以上户型整体销售率不到18%。

表5 2010年3月深圳市新发售项目成交结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

受中小户型成交增加、豪宅成交比重减少、关外成交比重增加的影响，3月份全市新房成交均价20433元/平方米，环比下跌15.55%。

图5 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部  注：此数据为签预售合同数据

一方面，本月中小户型成交尤为热闹，如成交量前10名楼盘全部都是以中小户型为主，虽然其本身价格不低，但与南山的豪宅以及其它区的别墅项目比，绝对价格仍是处于低位；另一方面，豪宅比重减少，2月份全市均价30000元/平方米以上楼盘成交约1.91万平方米，占比20.94%，3月份成交约2.71万平方米，只占10.37%；影响更大的是，整体价格水平相对低很多的关外区域成交比重增加，2月份关外成交约4.7万平方米，占全市总量51.4%，而3月份成交18.3万平方米，占全市总量70.1%。

从个盘价格看，房价稳中有升，个别项目升幅较明显。新盘如万科金域华府、万科里城、金地上塘道、茗萃园、深港1号等，价格与前一批单位比均有上涨。在售楼盘也有多个上调价格，最明显的是财富港大厦，本月上涨约1成。

分区看，本月只有福田均价上涨，因价格较低的七街公馆成交减少，价格高的大中华IFC成交热闹，另外价格较高的深港1号和御河堤成交也增加。盐田均价下跌幅度最大，虽然别墅成交量变化不大，但其它低价楼盘成交多；龙岗跌幅次之，虽然不少楼盘价格上调，但是平湖和龙岗镇价格低的楼盘成交多；罗湖均价下跌14.53%，主要是受到内部销售的文星阁的影响，该项目成交价格只有14000元/平方米左右；南山和宝安跌幅小，南山前海成交比重有所增加，宝安也是受到低价楼盘成交多的影响。

表6 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表

数据来源：深圳中原市场研究部  注：成交价格以当月签预售合同为准，而非备案

4. 市场展望——供需活跃，价格稳中有升 

4月份供应量持续增加。一些原计划3月份推出的楼盘推迟至4月份推出，另外五一黄金周和住房春交会临近，楼盘推盘积极性增加，有助于4月份新增供应增加。

4月份宝安预计推出的项目有宝安中心区的天健时尚空间、西乡碧海中心区的财富港、福永的金域豪庭、龙华的圣莫丽斯、潜龙曼海宁、金地上塘道、观澜的招商澜园等，另外松岗和龙华的一些项目也有可能加推一些单位，预计宝安新增供应增加。

龙岗预计推出的项目有坂田的上品雅园、布吉的花语岸、横岗的振业城、龙岗中心城的御府名筑、千林山居、公园大地、绿景大公馆、中海康城、龙岗镇的鹏达摩尔城等，除御府名筑外，其他都是旧盘加推，预计4月份龙岗供应增加。

关内新增供应变化不大，南山推出的项目有鸿威海怡湾、兰溪谷二期公寓、鼎太风华奥斯卡、丽湾商务公寓和中海阳光玫瑰园，盐田的上东湾预计4月入市，另外幸福海也可能加推，罗湖和福田预计没有新盘推出。

一手房成交活跃、二手房成交热闹并创新高，“小阳春”不足以形容3月份的楼市，这种疯狂的成交氛围很难立马消失，预计4月份楼市还会比较理想，而且因供应增加，新房市场会吸引更多注意力，同时春交会带来的一些营销活动，这些都有助于提高楼盘销售。不过3月底一些银行再度收紧房贷，二套房首付基本要求首付4成，利率优惠也基本在75折以上，这对4月份的成交多少会有一些影响。3月份不少楼盘价格再次上涨，一些涨幅还不小，房价的过快上涨显然有悖政府调控目的，期望收紧的房贷能对房价的上涨起到一些抑制作用。