众厦地产:2010年第一季深圳房地产市场分析报告

5.2  区域分析——关内为主，关外逐步增加

深圳市场仍是“关外一手，关内二手”的局面。2010年3月份，关内4区共成交6596套，占全市份额的64%。龙岗区和宝安区分别成交套2009套和1799套，分别占19%和17%。

6.  总结及预测

3月“两会”过后，深圳房地产市场一手房、二手房的成交量突然上涨。新房销售面积26万㎡，为2月份的3倍，二手房成交99万㎡，也是2月份的两倍；在成交套数上，二手房再次突破1万套；在价格方面，新房均价较为平稳，维持在2万元/㎡的水平,深圳房地产市场呈现量升价稳的状态。一方面，市场开始摆脱观望态度；另一方面，城市更新办法的实施落实和信贷政策的收紧都促进一手房、二手房的交易量上升。

3月份，两会的代表委员们都纷纷提案要求抑制房价的过快上涨，相关部门的政策也应声而出，房贷政策收紧。但3月份的数据显示，调控政策成效不大，置业者对后市充满信心，成交量数据与调控政策唱“反调”，有专家认为楼市调控刻不容缓。

关于下一阶段楼市的发展走势，我司认为：

1) 随着5月份春交会的到来，深圳楼市在第二季度将迎来今年首次供应高峰。届时供求关系将发生变化，从而影响到量价关系，而成交量也有望再创新高。

2) 从最新的市场走势来看，关于房地产新税制、抑制房价过快上涨的政策将有望出台，但前提在于房价上涨速度超过相关部门预计之内。

3) 虽然目前整体经济态势良好，但从央行的最新人事动态来看，下半年加息的可能性将有可能提前在第二季度实现。

4) 随着房价过高等引发的住房矛盾进一步深化，关于保障性住房立法、明确地方责任与工作目标等法律法规、指导意见的出台也将加速。

5) 从近期各地暴露的房屋质量问题来看，第二季度可能会出现新一轮的普查工作。届时可能会影响到潜在供应量的入市速度及购房者的信心。