21世纪:深圳二手房交易按评估价征税环境尚不成熟

　　二手房交易将按评估价征税恐怕是近期深圳楼市最为敏感的一个话题，这个近几年一直在不断重复的故事又开始重新上演。人们普遍担心，实行二手房交易将按评估价征税，只会使目前已经持续低迷的二手房交易陷入停滞。

　　其实，评估征税对深圳来说并不陌生，2006年6月，龙岗区就开始严格执行按评估价征税，政策实施后，对防止阴阳合同的产生和打击炒房方面起到了一定的效果，并且由于龙岗区的二手房交易与深圳其他区域相比冷清很多，新政并未对市场造成太大的冲击，同时，实施政策中规定有一系列可以抵税的部分，人们实际负担的税费比例也远比想像中的少。然而，由于07、08年房价大跌等原因，评估征税最终被取消。

　　目前全国试运行二手房交易按评估价征税的地方有湖北和上海，其他地区也有断断续续的尝试。

　　上海市的做法是这样的：购房客与业主达成协议之后，将合同送交交易中心指定的评估机构进行评估，若评估机构认定合同价符合市场价，则可以送交交易中心过户；若评估机构认为合同价过高或者过低，则不准许过户。而相关评估机构内部都有一套来自财税部门的房源成交价格记录系统，一周更新一次，沪上各小区房源的最新成交价格都记录在系统内，是评估机构对二手房成交价进行评估的数据来源。至于契税则是按照合同价征收的。可以看出，上海的评估价仅是一道关卡，用来判断交易是否有舞弊行为。目前很多城市都或紧或松的采取过这种评估方式。

　　按照目前媒体的报道，深圳实行二手房交易按评估价征税的方法有两种可能：按差价的20%征收个人所得税，或者按评估价的1%征收。21世纪不动产认为，无论按照何种方式征收，都会对深圳二手房市场造成严重打击，而且都不能起到相应的调控效果。

　　这里我们对以合同价征税和以两种不同方式的评估价征税做一个简单的计算。假设业主有一套面积为70平方米的二手住宅，购入价为70万元，成交价和合同价均为100万元，然而评估价为120万元，那么不同征税方式所征税收见下表：

　　不同方式过户征税额

　　注：契税=过户价的1.5%；营业税=买入和卖出差价的5.2%。

　　由上面的表可以看出，若按照过户价1%征收个税，成交价征税总额为7.7万，评估价征税则征收了9.24万元，两者相差1.54万元；而按照买卖差价20%征收个税，成交价征税总额为12.7万元，评估价则征收了18.04万元，足足高过按成交价所征税收5.34万元。同时，按照上海市的评估费用收取标准，即正常情况下评估费为房源评估价格的千分之一左右，那么，评估价过户还要附加1200元的评估费用。

　　21世纪不动产罗湖区万事达分行何经理表示，在目前楼市调控的背景下，投资客已经很少，仅有的也是身经百战、经历过龙岗区二手房评估征税的资深投资客，对施行新的政策有充分的心理准备；而目前的需求以自住性刚性需求为主。在全市实行二手房评估征税，只会打击正常的消费需求，严重干扰深圳二手房交易市场，起不到相应的楼市调控作用。同时，根据某网站的调查，超过六成网友明确表示若当真按评估价征税，将不会考虑买二手房；近七成网友认为政策实施后二手房成交将下降。

　　21世纪不动产建议，对于欲购二手房的买主来说，评估征税不仅提高了购房的附加成本，还严重地影响了购房成功率，因此应该在政策施行前买入；而对于业主来说，即使不降价，增加的税费也会使收入减少10多万，因此同样地应该在政策施行之前卖出。

　　目前政府已经持续对楼市调控三个月，已经初步遏制房价疯长的势头，同时也导致深圳一手二手房市场成交持续低迷。在这种情况下出台二手房交易按评估价征税的政策显然是不明智的，而市地税局官员也于近期否认了这一传闻。