世联新评：监管办法全而不细 发挥效力尚待细则

　　当前房地产市场正处于政策调控的敏感时期，政府有关市场的任何表态或动作，都将引起市场各方的高度关注。在这样的背景下，2010年8月11日，深圳市规划国土委官方网站全文刊发了《深圳房地产市场监管办法》（以下简称办法）。该办法已于2010年7月7日经市政府五届一次常务会议审议通过并正式发布，并将于2010年9月1日起正式实施。一石激起千层浪，有关办法的内容引起了市场各方的高度关注和讨论。而办法究竟能起到什么样的监管效应，执行后将对市场造成怎样的影响？世联研究认为，本次深圳出台的监管办法，内容具有一定的全面性，然而在具体操作上则仍需出台相关配套细则。

　　出台：整合分散的规章制度 增强操作性

　　本次办法的出台，除了一些格式化的条款，譬如企业经营资质、从业人员素质、行业协会自律等，其它譬如土地闲置、商品房预售、预售款专款专用、经纪机构监管交易资金等方面的条款，都是已经发布过的一些规范条例，本次办法的出台旨在对以往这些单项而零散的房地产规范做一定的梳理及整合后的重申，同时细化一些具体操作的规定，以及明确违反相关规定后处罚的具体细则。由此可见，本次出台的办法涉及面广，从企业的开发、经营到销售等层面均有涉及，对消费者的权益也做出了相应的规范。

　　世联研究认为：这一办法的出台，一定程度上提升了房地产市场监管的力度，改善了以往单个规范效力分散的局面，而相应处罚细则的细化也加强了监管办法的可操作性。

　　目的：维持当前调控不放松

　　当前房地产市场正处于政策敏感期，此时出台该办法，无疑表明政府对当前市场调控的态度：政府仍将保持现有的房地产调控力度，坚决遏制房价的过快上涨。从具体的办法内容来看，重点在于土地闲置、商品房预售等房地产开发经营阶段以及经纪机构规范经营的各项规定，特别在开发资金、预售资金、商品房价格、经纪机构代收购房款等方面做了相应的规范。而对于违反规范的行为，该办法也明确了处罚的方式和处罚的金额。此外，对于购房者，也制定了保障其购房权益的相关条款。

　　世联研究认为：办法出台到真正执行，开发企业及经纪机构将面临更加严格的监管，同时购房者的购房权益将有所保障。整体而言，该办法对于维护整个房地产市场的规范稳定有着积极的作用。

　　执行：办法全而不细 效力尚待细则出台

　　通观办法，主要还是对于大规范的制定，操作上仍需配套细则。不过，从市场各方的反应来看，对于触及到当前市场焦点的一些条款较受关注。因此对于办法的执行，尤其是一些焦点条款可能带来的市场影响，现分析如下：

　　影响一：规范了开发商开发资金及预售资金的使用，有望促使开发商加快供应节奏。办法第八、九条明确规定了开发企业项目开发在项目立项阶段便应设立项目资本金等相关内容，第十八、十九、二十条则是再次明确预售款的专款专用。深圳此前并无项目资本金的相关规定，此次明确建立项目资本金制度，是对国家相关项目资本金规定的响应，且创新性地规定了最低额。执行后，10%的最低额虽不一定明显影响开发商的现金流，但与商品房预售条件的挂钩，从一定程度上有利于项目的顺利完成，也有利于保障购房者的权利。而预售款使用监管的明确，也可以看作是响应住建部4月的发文要求，不过深圳此前并不是没有此项规定，只是没有得到很好的贯彻执行。预售款作为开发商现金流的主要来源，若此项规定能得执行，相信会对开发商加快供应节奏有一定的促进作用。

　　影响二：重申商品房预售的相关规定及规范了销售价格监管办法，重在打击捂盘等行为，在一定程度上会对房价有所影响。对于商品房预售方面的监管，深圳一直都有相关规定，只是在实际操作上并没有得到很好的执行。该办法中第十二、十三条基本是对以往规定的重申，形式大于意义，重点还是在于如何贯彻执行方面，同时对于延迟领取预售证等问题则仍未出台相应监管办法。而在销售价格监管方面，本办法第十一条规定须明码标价销售商品房且销售价格调整超过备案价格15%须重新备案，且价格综管部门应制定相应操作细则指导定价。这在一定程度会对开发商随意调整销售价格形成约束，从而影响房价波动；而在实际效果上，办法虽有违规将罚10万元的规定，但仍需视执行力度而定，通款来看，对于开发商销售提价实质上并无明显的限制作用。

　　影响三：涉及当前二手房中普遍存在的阴阳合同问题，将对房价产生影响。办法第四十一条第七款规定了不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利，并规定违规一单罚5万。这一条款，被市场各方解读为当前二手房市场交易中普遍存在的阴阳合同，将受到打击。在深圳的三级市场交易中，阴阳合同可以说已经是公开的秘密，主要的目的在于为交易双方规避房价上涨而可能带来的较高税费。一旦阴阳合同完全杜绝，按照现行按差价的20%来计所得税，将极大的提升二手房交易的税费，而在当前业主放盘价基本实收的情况下，就将较高的提升购房者的购房成本。因此，此条款一出，便引起市场各方尤其是经纪机构的高度关注，不过，对于阴阳合同问题，此条款仍是一句比较笼统的表述，没有相应的操作细则，譬如，何为便利，如何认定，在禁止阴阳合同后，房价如何确定，税费将如何征收等等。杜绝阴阳合同首先需解决二手房交易评估价收税的问题，而对此，官方尚无确切的表态。

　　世联研究认为：阴阳合同一旦遭禁，无疑将使二手房价上涨，在当前市场处于调控的情况下，将进一步加大市场的观望氛围，成交量将会继续低迷；不过，关于办法中条款所涉及的阴阳合同问题，虽有明确的执行时间及针对中介的处罚，但并无实际可操作的细则，可以预见一段时期内阴阳合同是难以得到禁止的，而且从现状来看，一刀切方式的禁止难度也很大，不过既然办法中已涉及，相信政府已制定了解决此问题的相关计划，只是何时、用何种方式来解决的问题。

　　市场：调控下将面临更多监管压力

　　因此，对于这次出台的监管办法而言，政府监管市场所要达到的目的很明确，就是要维持整个市场的稳定，防止房价下降上涨。但从办法执行可能达到的效果来看，一些方向性、规范性的条款规定仍显不足，若要具体操作执行办法中各项规定则仍需出台相关配套细则方可实现。而办法的最后也是体现了此点，第八十一条就规定了主管部门可以根据本办法有关规定，制定具体配套政策，按规定程序批准后实施。对于市场中主体之一的诸多开发企业以及经纪机构而言，本次办法出台后，将会面临更多监管压力，因此首先要做的是对照办法审视自身，虽然办法执行的力度尚不可预测，但随着市场发展的完善，监管越来越常态，尽可能符合监管办法中的各项规定，始终是有利于企业长远发展的。