留给上海房企的时间不多了——9大闽系房企上海现状调查

说到闽系房企，言必是“高杠杆、快周转、强扩张”，从融信110亿拿静安地王轰动全国，建发联合体67.9亿夺区域地王，不得不说闽系房企在土地市场的投资行为，或多或少改变了行业的拿地逻辑，而他们对于杠杆的使用让所有人都有新认知。

　　在本次调查的闽系房企中，宝龙、阳光城、融信、禹洲、正荣先后均将集团总部迁至上海，大多是以上海为中心深耕长三角，为全国化布局战略扩张做准备，唯有泰禾主张坚持贯彻“扎根福建本土，深耕一线城市”的布局战略。亿翰研究认为，闽系房企在发展路线上，大多经历杠杆化扩张—全国化布局—上市—再扩张—稳健发展这一过程。

　　本期专题重点导读，以下并非官方发声，而是房掌柜通过这几年的上海房地产市场发展，梳理闽系房企上海生存现状。

　　旭辉：我们目标都要3000亿上天了 排行榜怎么才这么点业绩

　　宝龙：业绩下滑只是因为今年市场不好

　　世茂：我们今年已经拿地了

　　建发：谁家的房子没有点问题

　　泰禾：我们有一个好院子 还有大院子小院子

　　融信：借不到钱的人 别说我负债率高

　　禹洲：哥原本一直是很低调 不激进

　　正荣：我们一直要地 今年终于拿了 商业的 持有20年

　　阳光城：其实我们是需要一张卖房券

　　业绩排名：上海是集团总部，也是业务“重部”

　　据克而瑞数据排名显示，本次9大闽系房企在全国均数房地产百强。而在2017年上半年上海房企销售排行榜显示，一半闽企销售额排名跌出上海前50强，除了与今年项目销售节点有关，他们在上海的开发策略重点也发生变化。

　　▲克而瑞2017年上半年上海房企销售排行榜(9大闽系房企排名)

　　▲克而瑞2017年上半年全国房企排名(9大闽系房企排名)

　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，一方面受限价限购调控影响，各开发企业延长推盘节奏，没有销售节点的企业排名会出现很大变化。第二，有些企业因项目合作开发比例大，例如旭辉实际上销售表现强劲，但在权益金额上表现不突出。第三，从长远角度考虑，上海推地节奏放缓，很多企业不一定具有拿地资格，对于现有存量开发会保持一定谨慎，所以也会考虑加快非一线城市推盘，导致在上海销售业绩跟往年不一样。

　　旭辉重仓上海：销售业绩占全国18.8%

　　房掌柜解读 旭辉：我们目标都要3000亿上天了 排行榜怎么才这么点业绩

　　旭辉2000年创始于上海，2012年在香港主板上市，在上海进行深耕多年，早已成为海派房企。

　　跟其它闽系房企不同，上海除了是旭辉总部之外，依然也是业务重镇。2017年中业绩报告指出，旭辉2017年上半年有97%的合同销售收入来源于其深耕的一二线城市。

　　克而瑞2017年上半年房企排名显示，旭辉以销售额471.5亿排名17位。克而瑞公布的2017年上半年上海房企销售排行榜中权益金额仅23.22亿，而根据旭辉年中报公布数据，上海签约销售额达88.6亿，占整个旭辉18.8%。

　　据旭辉年中报数据统计，旭辉2017年又新收购上海长宁区华山丽苑项目，黄浦区马当路项目，在上海库存项目共计达30个，存量建筑面积为102万方。

　　一家欢喜一家忧 宝龙上海业绩受“重创”

　　房掌柜解读——宝龙：业绩下滑只是因为今年市场不好

　　据克而瑞数据显示，在2017年上半年上海房企销售排行榜中，宝龙以12.71亿排名46位，而去年宝龙在上海以54.12亿排名23位。2017年上半年销售额仅完成去年全年的22%，其主要原因是上海政府今年重拳整顿“类住宅”，导致宝龙上海销售业绩大幅下滑。

　　宝龙1990年成立在澳门，2003年起开始专注开发商业地产，2009年在香港主板上市，2010年迁总部上海。在早期经历了三四线的低迷后，宝龙及时调整战略，重回一二线。宝龙地产总裁许华芳曾表示，上海是宝龙的唯一，未来上海在公司的占比只会越来越重。去年宝龙全国新增的15个项目中，绝大多数集中在以上海为主的长三角区域。

　　2016年宝龙在上海斩获4幅地块，而今年又获得杨浦市中心商办地块。宝龙将总部迁至上海后可谓发展迅速，截至当前已经在上海已拥有16个项目。

　　通过梳理不难发现，宝龙地产以商业地产开发为主，上海16个项目全部都为商业性质，只有上海虹桥宝龙天地和上海临港宝龙世家含有部分住宅物业。开发商拿商办类用地建酒店式公寓，本是行业惯常玩法，可以迅速销售来回笼资金，从而支撑商业部分的运营。

　　2017年初开始，上海重拳清理“类住宅”，除了在销售环节限制交易备案，土地出让新规从源头上杜绝了“类住宅”产品，首当其冲受影响的就是在一线城市大量发展商办的企业。

　　据同策咨询研究部的《2016上海房企商办销售金额占比TOP10》榜单显示，2016年上海房企商办类物业销售占总销售额比例排名前十中，宝龙地产排名第二。这些房企的商办项目基本上都贡献了去年各自整体销售的6成以上，前三名占比甚至高达9成。

　　网上房地产显示，截至目前，宝龙旗下多个项目部分或全部暂停销售，涉及房源高达近2000套，几乎占据宝龙目前在上海项目的一半体量，宝龙多个项目仍处于暂停销售状态。

　　图片来源：网上房地产

　　而对宝龙更直接的影响就是在销售额上，据克而瑞发布的2017年上半年上海房企销售排行榜显示，宝龙2017上半年完成销售额12.71亿，而去年宝龙在上海成绩是54.12亿，仅完成去年全年业绩的22%。

　　优淘城总裁薛建雄表示，宝龙以商办、酒店式公寓为主，遭遇这轮商办调控，宝龙应该提高融资能力和运营能力，更多去整栋出售给大型机构。

　　世茂销售排名跌出上海前50

　　房掌柜解读 世茂：我们今年已经拿地了

　　世茂曾是千亿房企最热门候选人的闽系房企领头羊，已经发展成为以“世茂房地产(0813.HK)” 及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。经过二十多年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。

　　2014年中国房地产企业销售金额100强排行榜名单显示，当年世茂凭借707.8亿元的销售额，居第八位。自2015年开始，世茂全国房企排名跌出房企排行榜前十，到得2016年世茂排名下滑至16位。而针对排名滑落这一现象，世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛表示，这是世茂过去两年“主动调整”的结果：把供货重心转向一二线城市。

　　截至2016年12月31日，世茂房地产一二线城市库存占比为67%，较年初提升7%，一二线城市销售额占比约82%，较2015年提升7%。

　　许世坛称2017年是世茂的增长年，对外公布的销售目标是800亿，同比提升17%。世茂房地产今年的购地预算比去年增加，并计划拿出350亿元用于购买土地，但是增加的土地预算希望三分之二是通过收购二手土地、一地级土整理等方式来拿地。同样，世茂在上海的销售业绩已经跌出前50名，需要大量补充土地储备。而薛建雄认为，闽系房企世茂主要靠拿低价大盘，上海未来机会越来越少。

　　而2017年上海第一块宅地15亿起拍，世茂经过26分钟的激烈混战，最终以成交价23.6亿元力压群雄，夺得这块纯宅地，平均楼板价23469元/平方米，土地溢价率57.3%。

　　建发上海项目问题频出

　　房掌柜解读 建发：谁家的房子没有点问题

　　7月20日，2017年《财富》世界500强企业最新排名出炉。凭借2016年1471亿元的营业收入，建发首次上榜，位列第488位。2016年中国企业500强第117位，中国服务业企业500强第46位。

　　建发集团旗下拥有建发房产和联发集团两大房地产子公司。在2016年，建发房产和联发集团均突破了百亿销售规模。

　　近年来，建发集团的房地产开发虽然呈现稳步增长的态势，但相比旭辉、阳光城等闽系新锐房企的大举扩张，这家涉足房地产30余年的老牌闽系房企显然过于保守。

　　据建发年报数据显示，建发股份两家房地产子公司在2016年合计约300亿元。在土地获取上，建发股份的表现也相对平淡。房掌柜统计，截至2016年底，建发股份的土地储备规划计容建筑面积约710万平方米，而且大部分土地储备位于二三线城市，一线城市仅有上海、深圳，且后者的待开发建筑面积仅为2.6万平方米。2017年上半年，建发股份仅在天津、杭州、南宁、苏州等二三线城市有所收获，且地块数量较少。

　　数据显示，截止到2017年8月16日，建发在上海共有5个项目，产品以改善、别墅为主。而今年将上市的央玺是由建发、中粮、首开三家联合体以总价67.9亿获得，楼板价为53727元/平方米，溢价率115%，由建发房产开发操盘。

　　值得关注的是，近些年，这家涉足房地产30余年的老牌闽系房企正遭遇质量危机，各地区的建发项目均出现大规模业主维权，百度搜索关键字“建发维权”，有关建发业主维权的新闻报道、网站论坛等长达10多页。

　　2017年7月10日，建发在上海的项目建发玖珑湾欺诈消费者的新闻被媒体大肆爆出，早期开发的建发璟墅和珑庭也曾因“渗水漏水地暖爆管墙裂壁纸”等装修问题被业主大量维权。

　　2017年3月2日，建发集团领导阶层大换血，黄文洲担任建发集团新董事长，原董事长吴小敏退休，集团总经理由王沁担任。也期待在领导大换血之时，建发能够更加注重项目质量，为社会修建更好的房子。

　　泰禾依靠“院子品牌” 强势树立上海标杆

　　房掌柜解读 泰禾：我们有一个好院子 还有大院子小院子

　　跟旭辉、阳光城、融信主张产品多元化不同，泰禾主攻住宅和商业，拥有明晰产品线，泰禾院子和泰禾广场。2016年以前，泰禾在上海开发住宅项目只有泰禾红御、泰禾红桥，在市场上名气不温不火，品牌知名度有限。

　　2015年11月，信达以72.99亿元拿下了新江湾地块。2016年出泰禾决定投资与信达地产共同开发新江湾项目，泰禾操盘负责产品品牌输出，即信达泰禾•上海院子，是目前泰禾在上海最重要最明星的项目。

　　此前，泰禾在北京、南京、福州、厦门等地都打造了自己独特的院子系列并形成了品牌。泰禾将“院子系列”正式引进了上海。虽然上海院子在暂未正式开盘销售，但泰禾凭借“院子”系明星产品，很快树立了在上海标杆地位。2016年末，泰禾通过合作取得上海长兴岛两幅地块，开发“小院”系产品。

　　泰禾总裁助理兼上海区域总经理刘颖喆在接受媒体表示：“上海土地市场是有些过热的，我们也不是每个区域都会拿，而是会选择有价值挖掘的区域。我们要做的是价值发现、价值塑造。”

　　抱团取暖 开发商多选择合作开发

　　一线城市拿地难 合并购成主流

　　“2017年上海的土地供应计划量只会减少，住宅用地将更为稀缺，这也是去年各路土豪房企敢于疯狂拿地的重要理由。”业内人士分析，在2016年下半年上海政府的一系列调控政策后，“限地价、限房价”成为常态，上海房价疯涨态势基本压制，但宅地的供应减少也导致新房供应稀缺。

　　2015-2017年上海招拍挂土地统计(9大闽企)

　　据统计，上述9大闽系房企在2015-2017上海招拍挂市场仅斩获19幅地块，平均入账仅仅2幅。在公开招拍挂市场拿地越来越难后，许多房企纷纷成立了专门投资部，甚至发动“全民营销”重金悬赏求项目合作。项目收购、企业并购成为不少房企正在尝试的道路。业内分析认为，通过一级市场去拿地不仅要面对激烈的竞争也要付出很大的成本，往二级市场拿项目对于快速扩张确实是比较省时省力的做法。

　　阳光城集团总裁张海民之前在媒体上表示：“现在的土储排名就是五年之后的房地产公司的排名。弯道超车里，最容易冲上去的就是并购，不是招拍挂。在这几年，任何房地产公司在并购方面力度很大的，绝对会在未来占据市场垄断地位。”

　　世茂许世坛谈到，“现在一二线城市到处都是地王，如果只通过公开市场拿的话，比较难。”

　　旭辉在年中报会议中透露，2017年土地获取中合作地块近40%，一些主业非房地产开发的企业，会主动寻求与前20强品牌房企合作，这也是旭辉的合并购的机会。

　　融信上海疯狂拿地 全部选择合作开发

　　房掌柜解读 融信：借不到钱的人 别说我负债率高

　　时间回到2016年7月,上海杨浦区新江湾城地块挂牌拍卖,起始总价20.898亿,起始楼板价3.5万元/平方米,这是上海新江湾出让的第十块土地。最后,融信以总价31.55亿,楼面价52840元/平方米拍下地块。按照业内估计,剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价在8.5万~9万/平方米,那么该项目未来售价将超过10万元/平方米。

　　同年8月，位于上海静安中兴社区的一幅住宅地块，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将超过15万/平方米。

　　据了解，静安中兴项目未来项目售价已经远远超出周边同类产品，加之80%的中小户型占比以及不低于15%的住宅自持比例，对绝大数房企来说，静安中兴路项目操盘难度不小。随后，融信引入合作伙伴万科，以53.95亿的代价，卖掉融信静安项目49%的权益，双方将实行“联合操盘”。

　　上述两个项目从拿地到现在已经过去一年，未见有相关开盘消息。据媒体统计，融信之前项目开盘周期情况同样反映了这一点，开盘最快的为法兰西世家，从拿地到首次开盘共12个月;其次为融信铂湾16个月;融信绿地国际和虹桥世界中心分别为18个月和21个月;融信在上海的开发周转速度一直被放缓，并不符合闽系房企“高周转”的特点。

　　融信上海项目权益统计，根据2016财报数据整理

　　有评论认为，融信在上海时似乎并不像是一家房地产开发商，而更像是财务投资者。在上海诸多项目中，融信自己操盘极少，目前开盘项目中仅有融信铂湾、融信铂爵为融信操盘。从融信公布的财报可看出，融信在上海的项目无一全资持有，融信的持股比例大部分为50%。

　　过于低调 过于谨慎

　　禹洲：虽一向低调 却意外的火了

　　房掌柜解读 禹洲：哥原本一直是很低调 不激进

　　2004年，禹洲地产首进上海，2016年总部正式迁址上海，在最新的中国房地产企业排行榜中，禹洲排名38位。禹洲进上海时间比较早，早期在浦东开发的禹洲金桥国际广场，成为上海商住公寓的翘楚。很多人对禹洲印象停留在商业地产，实际上禹洲是一家以住宅开发为主的综合性集团。

　　相对于融信建发高调拿地姿态，禹洲就属于太过低调，只有在这两年积极布局，禹洲最近一次在上海抢地还得追溯到2016年，2016年1月21日禹洲曾以200%的高溢价夺得上海闵行马桥镇一块纯宅地，此后禹洲在上海再无拿地记录。

　　禹洲地产常务副总裁李维曾表示：禹洲不做定位过于高端的产品，将专注刚需和刚改型住宅来满足普通民众的需求，这也是禹洲地产会长期坚持的策略。

　　2017年，原上海龙湖营销部负责人钟嘉离职，同时带走了一批龙湖营销条线业务骨干，集体加入禹洲地产，黄万松就在此时即任禹洲上海营销总。

　　禹洲在上海非常低调，既没有什么新闻，也看不到什么负面。可是黄万松到来除了给禹洲上海带来了好看的业绩数字，还带来了一次意外曝光。不久前，上海某自媒体因广告合作未谈成，公开威胁并与黄万松声讨“撕逼”，并扬言禹洲地产必须开除此人。随着事情的曝光，上海苏州两地多家媒体和业内加入对该自媒体进行声讨，事件的传播比上半年禹州品牌发布会还要惊艳。

　　据房掌柜统计，禹洲在上海共有8个项目，产品主要以住宅为主，少部分项目为商业和办公。截止至2017年6月30日，禹洲地产上海区域共成交1158套，面积88710.52㎡，总计在上海权益销售金额25.8亿，其中禹洲府和禹洲雍贤府两盘贡献了超过15个亿的成交，禹洲雍贤府6月份夺得上海商品住宅签约面积和套数双冠王。

　　近三年来没有土地斩获 原正荣上海总经理离职

　　房掌柜解读 正荣：我们一直要地 今年终于拿了 商业的 持有20年

　　据了解，正荣地产目前的储备货值大约在1000亿，按照2017年大约300亿-500亿的拿地、合作以及收并购计划，预计今年年底正荣地产的储备货值大约在1200亿-1500亿。另外，随着合作开发、收并购项目的增加，预计2018年正荣地产的储备货值大约在2000亿。

　　而在上海，这一情况并不乐观。正荣上海2017年上半年以24.48亿权益销售业绩排名17名，排在闽系房企之首，恰恰说明正荣在上海发展谨慎。

　　2013年正荣集团挺进上海，即大手笔在上海拿下5幅地块，启动长三角战略。正荣集团希望通过上海辐射长三角，继而与已经布局的海西经济区、中部经济圈联动，从“区域性品牌”向“全国性品牌”转型。

　　据了解，章建波在任上海公司总经理期间秉承“一城一标杆”的产品理念，首创了正荣府产品系列，他开创的正荣府这一产品系，其他城市也开始争相复制，最终全国有了9个正荣府。

　　而后几年，正荣在上海发展缓慢，依然没有新的住宅项目扩张。直到2017年7月31日，正荣以联合体形式终于在上海招拍挂市场获得第一块土地资源，而这块大虹桥商办地要求自持20年。

　　作为正荣集团总部的上海，其上海公司在过去的三年内均没有土地斩获，目前正荣在上海的5个项目均是早期拿地的剩余项目，土地拓展非常吃力，市场规模有限发展缓慢。2017年初，章还曾对媒体表示，欢迎各界朋友帮我们介绍土地，只要有地我们就可以合作。可是不久，他便离开正荣。

　　严跃进认为，对于正荣来说，企业成长性比较快，当然也不排除这背后管理层面临各类业绩曾在的压力，所以这个时候出现离职也是正常的，尤其是上海同类型的企业也相对比较多，这个时候也不排除其他企业提供了一些职务，这也会对此类企业的管理团队形成一定的冲击。当然对于正荣来说，后续也可以适当推进包括员工持股或其他激励约束机制，这是稳定管理团队、夯实管理资源的重要举措。

　　不进则退 规模化仍是第一

　　2017年，上海旭辉公布五年战略规划，并明确提出，发展模式将从纯开发转向开发与持有并重，通过地产基金等轻资产模式加大对核心物业的增持。

　　上海旭辉在朝全品类方向发展，在住宅方面，上海旭辉有旭辉城等为代表的大量刚需产品，也有针对中高端改善型群体的铂悦系;在商业方面，一是区域型的旭辉广场，与香港置地在洋泾合作的项目就是其中之一，二是社区型的旭辉mall，在杨浦区控江的项目三季度即将开业，三是街区型的旭辉U天地街区等;在办公方面，则有花园式独栋的办公和甲级写字楼产品线，前者包括新的总部大楼恒基旭辉中心，长风、浦江镇项目，包括洋泾项目的写字楼，以及与金地商置在长寿路合作项目。

　　阳光城扩张：囤着700多亿的货 融着690多亿的资

　　房掌柜解读 阳光城：其实我们是需要一张卖房券

　　1995年阳光城创建于福州，2012年管理总部迁至上海，在2016中国房地产开发企业500强排名中，阳光城占据第20位。

　　克而瑞2017上半年度房企销售业绩榜数据显示，截止到2017年6月30日，阳光城以395.8亿的销售金额排名第23位，较去年同期增长127%。年报显示，阳光城去年全年销售额487.2亿元，近三年复合增长率达45%。

　　据阳光城集团2016年报数据可知，阳光城以156.27亿的总价共计夺得12块地，建面共计达141.9万平方米，通过收购共计获得13个项目，所获土储的金额和面积分别为124.96亿和835.9万平方米，同比大增199%和644%。

　　激进扩展的结果就是库存积压量逐年上涨，数据显示，2013年末，阳光城库存219亿元，2014年末为350亿元，2015年末424亿元，2016年末747亿元，占总资产比例始终在60%以上，截止到2016年末，阳光城累积的土地储备达到了2285.2万平方米。

　　为了解决存货问题，阳光城通过各种渠道进行融资，包括银行类开发贷、发行债券、信托贷款、基金合作等多种方式，截止到2016年年底，阳光城融资合计高达693.76亿。

　　此外，据媒体报道，2017年阳光城替自己的51家子公司做了一个实实在在的600亿担保计划，截止到2017年4月15日，公司累计对外担保额度875.76 亿元。

　　阳光城一直以来都积极做大规模快速成长，2012年总部迁入上海后，在原总裁陈凯提出的“高周转+低成本”、“丰富产品线+精选城等五大策略，阳光城三年内迅速实现了两百亿的突破，同时成本大幅下滑，融资渠道也更加多元化。

　　阳光城上海项目分布图

　　2016年年报显示，阳光城并未在上海招拍挂市场上获取新的地块，而是通过收购上海浩达房地产置业有限公司100%股权，获取大团项目。截至2017年中，阳光城上海已经拓展16个项目。由于政府限价，单价10万以上项目预售证难以轻易获批，阳光城上半年并没有多少货量可出，导致了上半年销售额出现阶段性下滑。