中原地产月评：二手住宅多方博弈 房价高位盘整

　　一 市场综述

　　1.1月度概况

　　在政府的高压政策调控下，市场仍然保持浓厚的观望氛围。历年的五一春交会未能带动交易气氛。与以往不同的是，今年春交会显得冷冷清清，往日置业者的购房热情不再，而大量本地开发商在现有的通货膨胀夹带着高压调控的胶着下，选择观望并缺席春交会。面对着高位运行的房价，深圳市政府不断推出趋紧政策，采取新房售价上限以保证深圳市新房销售最终达到控制目标。同时，央行决定“从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。”，国内融资形势严峻，企业贷款困难，并且企业资金充裕度逐月下滑，大型开发商纷纷到海外募资，行业形势整体不容乐观。而开发商面对着高压调控下，呈现两种不同的态度，一部分开发商因现有的资金链紧张而不得不推出限价房或降价房销售回笼资金；另外一部分开发商因开发豪宅成本高，而纷纷处于观望状态甚至转为现楼销售以便避免被限价的尴尬位置。另一方面，部分银行提高首付比例，上浮房贷利率及延长放贷周期，使得部分置业者被迫延迟购房计划，本月楼市交易表现疲弱。

　　通胀形势严峻，我国4月份CPI同比涨幅为5.30%，而面对负利率所带来的国内储蓄贬值，保值性需求踊跃，加之限购令的实施使得部分业主捂盘惜售或转卖为租，市场所呈现出多方博弈的状态，使得楼价走势未能出现明显回落。

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房的成交量约为81.22万㎡（含住宅、商业、写字楼及其他），环比4月份小幅增加3.73个百分点。但实际根据深圳中原的当月成交数据估测显示，5月份二手住宅的成交量为63.63万㎡，相对上月小幅度下滑2.60个百分点，而成交均价为24783元/㎡，环比4月份上升1.15个百分点。

　　1.2 成交量分析

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房成交量为8337 套，含住宅、商业、写字楼及其他），环比4月份成交量微跌0.55个百分点，其成交面积约为81.22万㎡，相比4月份增加3.73个百分点。

　　因国土资源规划局的成交数据对市场延迟反应的特性，其公布的成交数据往往是之前几十天市场成交的体现。而根据中原实际成交估测，全市住宅成交套数为7021套，环比小幅增加1.04个百分点，而成交面积方面，全市成交了63.63万㎡，相对4月下降2.60个百分点，本月整个二手住宅市场仍处于低迷状态。

　　1.3 成交价格分析

　　根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年5月，深圳二手住宅市场成交均价为24783元/㎡，此次相较4月上涨1.15个百分点，较去年同期增加36.73个百分点。此迹象表明本月成交受到市场多方博弈的状况，成交价格处于高位盘整，但涨幅较为温和。

　　与4月份相比，全市六区的成交均价均呈现不同。其中，福田区的均价跃升为全市成交均价的榜首及涨幅榜的榜首。

　　1.4全市供求关系分析

　　供求比由上月的0.49下滑至本月的0.48。其中，供应量与客源量较4月份有小幅增加，但市场依旧处于浓厚的观望情绪，成交量未见增加。根据中原市场研究部内部的数据显示，5月份的每日供求比由月初开始回升，至月中有所下滑，但月底有所反弹。本月供应量远低于客源量，显示出供不应求的状况未能改善。

　　二 全市成交特点综述

　　2.1全市成交量的区域分布

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，本月的全市六区成交量以小幅波动为主。从成交面积的区域分布来看，本月福田区跃升为全市成交的榜首，该区成交了约19.81万㎡，占全市成交面积的24.39%。龙岗区仅次于福田区为全市成交的热点区域，成交了约15.51 万㎡，占全市六区成交面积的19.10%。

　　全市成交套数方面，全市六区成交套数均有不同程度的上升或下跌。本月成交焦点是福田区和龙岗区，两区分别成交了1938和1704套，分别占全市成交套数的23.25%和20.44%。

　　根据中原监测的数据显示，本月的全市六区的成交面积均有不同程度的上涨或下跌。从成交面积的区域分布来看，本月福田区维持在全市成交的榜首，该区成交了约17.19万㎡，占全市成交面积的27.02%。 其次为南山区，成交了约13.93万㎡，占全市六区成交面积的21.89%。

　　全市成交套数方面，全市六区成交套数均有不同程度的减少。本月成交焦点是福田区，该区成交了1711 套，占全市成交套数的24.37%。

　　2.2 全市成交总价和单价结构分析

　　成交总价分布方面，中原三级市场成交数据显示，各类总价物业的成交比例差异较大，以150万为界线，150万以下的物业和150万以上物业占所有成交物业类型的分别为55.01%和44.99%，成交总价分布变化不大。其中，总价为150万以上物业成交量微幅上涨0.65个百分点。

　　从成交单价来看，成交比例以20000元/㎡的成交单价为分界线出现明显的涨落，本月20000元/㎡以上的物业成交占比为44.11%，环比4月份下调0.31个百分点，突出本月成交单价再次向低价位转移的趋势。

　　2.3全市成交户型和面积的结构分析

　　本月成交户型分布方面，2房和3房户型物业仍为市场主要对象，达到36.29%和32.86%。对比4月份的成交户型分布，1房户型成交表现突出，较上月大幅上涨4.02个百分点，而2房、3房和4房及以上的户型比例均有所减少，显示出本月成交结构向小户型转移。

　　结合分析本月的成交面积档次分布，60～90㎡占比为40.33%，成为主要成交户型。本月表现较为突出的45㎡以下的户型较上月上升0.88个百分点。

　　2.4购房者的特点分析

　　本月成交客户户籍分布方面（见图15及表1 - 6），深圳户籍客户维持在本月的客户户籍的首位，占比为58.80%，较上月比例大幅增加4.31个百分点，而内地户籍客户比例则减少4.23个百分点，说明部分内地客户因限购令而无法入市成交，其成交比例逐渐减少。

　　三 后市展望

　　在住宅市场多方博弈的状态下，楼市交易低迷，楼价处于盘整趋势。而现有的通货膨胀形势严峻，政府实施的高压政策未能实现房价全面下调。为了完成年度新建住房价格控制目标，政府不断加码紧缩政策，“限购、限贷、限价”三管齐下，使得部分开发商开始推出限价房或降价房，同时有部分开发商因开发成本过高而转预售为现售，而正在销售的新房存量并不足以满足市场的需求。与新房的供不应求情况相当的二手住宅市场，其成交量一直处于低迷。多个银行开始提高房贷利率甚至延后放款，促使部分置业者退出楼市。而近期市场担心国内的高压调控以及其经济结构或将带来中国经济硬着陆的负面影响，短期内部分资金开始流出中国的资本市场，但外围的经济形势并不明朗，美国的第二轮宽松政策QEII虽然临近截止日，但其结束后，美国联储局将继续投资，若美国经济数据再持续放缓，美国实施QEIII的可能性将会推高，而现在部分欧洲国家、美国和日本的国债有巨大的潜在风险，国际金融形势的不明朗导致全球性资金流动不断增强。而国内部分地区电价上涨以及干旱天气导致的物价上涨压力不小，预计短期内通货膨胀的严峻形势将持续，负利率现象依然存在，国内市场投资实物的欲望将不断上升，但由于限购令的影响，部分资金雄厚的投资者未能进入楼市交易。

　　从深圳中原的数据显示，现有的放盘量未能满足市场需求，供不应求的状况依旧严峻，导致未来成交均价依旧受到供求比走势的影响。

　　3.1成交量

　　根据深圳中原CCAI成交数据估测显示，本月全市二手住宅成交约为63.63万㎡，环比4月减少2.60个百分点。由于深圳市规划和国土资源委员会数据对市场的反应时间会滞后20天左右，所以深圳市规划和国土资源委员会公布的5月成交数据并未能整体、实时、同步地反映市场的交易状况。本月供求关系呈现供不应求，加之紧缩的调控政策使得楼市成交量低迷。

　　3.2成交价格

　　由于负利率的影响，大量业主捂盘惜售甚至转售为租，使得市场呈现较为严峻的供不应求。长江中下游旱灾导致食物价格未能下调，现有的通货膨胀形势严峻，预计5月份的CPI同比涨幅仍会破5，本月成交均价依旧呈现上升趋势，较上月上升1.15个百分点，涨幅较为温和。据深圳中原的数据显示的供求关系的走势将主要受到供应量、通货膨胀和政策调控推行带来的多方影响。而市场多方博弈下，预计未来深圳的楼价大幅下调的可能性较小。