调控成效初显 一线城市楼市成交全面回落

　　对中国房地产市场来说，2010年4月是一个颇不平静的月份。面对部分城市房价的过快上涨，中央果断推出调控“组合拳”，要求在全国范围内实行严格的差别化住房信贷政策。而在上周，即新政出台后首周，楼市已经明显感受到政策压力，主要城市一、二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。

　　一线城市成交全面下跌

　　昨天，来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。

　　从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心昨天提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%，成交均价创下历史新高。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，“上周上海均价低于2万元的中低端楼盘成交量仅为7万平方米，环比大跌60%；而单价5元万以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%，也因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”

　　又如北京新开楼盘也仍没下调房价。据北京中原地产统计，下月北京商品房开盘均价预期可达28520元/平方米，比本月以来的开盘均价上涨35%。“开发商不差钱，实行大幅优惠的少。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，目前大部分开发商依然坚持高价开盘。SOHO中国董事长潘石屹也认为，一些开发商特别是上市房企去年的住房销量大增，短期内还是会硬挺着不降价。

　　二手房价格明显松动

　　在二手房市场，新政出台后的最大变化就是“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。如昨天来自中原地产的统计显示，比较新政出台前、后一周的数据，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、24%和20%；购房者方面，由于普遍预期市场将转入调整，所以并不急于买进，新政出台前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。

　　从价格来看，中原门店调研结果显示，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格出现明显下降，幅度超过10%。中原地产研究中心经理瞿安新表示，业主挂牌价格降低已经较为普遍，主要原因是去年房价的快速上涨，使得多数业主的前期投资获利颇丰，适当降价并不妨碍他们的投资收益，并且按照目前的市场形势来看，对于拥有多套房的业主来说，尤其是纯投资者，降价套现将比继续持有待涨更为合理。

　　与一手房不同，业内预期二手房价格的议价空间还会扩大。瞿安新认为，由于各方估计价格不会再度上涨，因此购房者普遍采取观望策略，预计随后1个月内，供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价格亦会出现明显下调，调整幅度可能会达到20%左右。瞿安新表示：“与2008年的一手房带动二手房降价不同，本次调整将会是二手房带动一手房价格下跌，因为经历了2009年的热销后，多数开发商资金相对充裕，降价动力不足。不过，二手房降价幅度也很难出现20%以上的调整，特别是一线城市，因为这些城市的需求较为充足，在价格出现一定调整后，将会有刚性需求和改善性需求跟进，成交即会恢复。”

　　开发商拿地信心受影响

　　另外，值得一提的是，新政的影响还已传导到土地市场。上周，土地市场交易出现一定程度的波动。虽然各地的供地计划已经纷纷出台，但是具体细则尚未明确，导致推出总量延续低迷状态。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周监测的20个重点城市共推出土地52宗，环比减少17%；推出土地面积236.6万平方米，环比减少48%。其中，住宅用地共推出18宗，环比减少22%；推出面积72万平方米，环比减少68%。

　　数据还显示，上周20个重点城市成交土地74宗，环比增加222%；成交土地面积234.2万平方米，环比增加121%。新政在很大程度上对开发商的拿地信心产生影响，特别是住宅用地，上周住宅用地仅成交3宗，环比减少67%；成交面积2.8万平方米，环比减少93%。上周一线城市无一宗住宅用地供应和成交。相比之下，二线城市中的青岛和中山，分别有96万平方米和99万平方米的住宅用地成交，烟台和威海也各有13万平方米和12万平方米的住宅用地成交。分析师认为这与各大开发商纷纷入驻二、三线城市不无关系。（记者 李和裕 于祥明）