楼市更严厉调控利剑高悬 房价走势可能稳中有降

　　市场预期如果房地产投资保持超预期增速，而在销售的带动下房价出现短暂的大幅反弹，则未来可能引发更严厉的调控措施。从地产股表现看，申万地产指数8月下跌1.95%，而同期A股涨幅为1.58%。我们认为，在房地产数据持续向好，调控政策基调不变的情况下，制约地产股上涨的因素将持续存在。

　　地产股难言转机

　　从8月房地产市场成交看，楼市销售从低谷中走出，并在当月最后两周创下近4个月来的周成交高点，预期在9月份还将有所提升，而土地购置继续保持较高增速。这显示出当前的投资活动依然活跃，并未出现之前预期的大幅下滑。但地产股并未延续7月的估值修复行情，8月走势可谓是平盘震荡。基本面的好转为何没有推动地产股走出泥潭？

　　我们认为，这跟市场预期有关。如果房地产价格出现大幅反弹，则会引发新一轮的、更严厉的调控。虽然目前政策的稳定基调被市场接受，但如果没有达到调控目的，悬在地产股头上的利剑不会自动消失。

　　从估值的角度看，8月份地产股整体PNAV(股价对净资产价值)折价15%，依然处于历史较低水平。按照2010年中报算，申万地产股整体PB(市净率)为2.8倍，比今年7月的2.4倍有所反弹。从大盘整体看，除了银行、地产，其余板块的估值都有抬高。相比于前几个月，房地产面临的政策环境已稍显缓和，而目前房地产数据的持续向上并没有获得市场的认同，主要源于市场对调控后续政策的担忧。如果房地产投资和销售数据持续转变，未来房价反弹幅度较大，则将引发更严厉的调控手段，届时将对地产股形成直接打压。

　　我们认为，近期地产股仍不具备较好的投资机会，三季度，经济下滑的幅度正在收缓，而房地产也将从上半年的非正常调控中逐步走向正常化，三四季度超出市场预期的东西可能不多。

　　房价可能稳中有降

　　从8月份70个大中城市房价环比涨幅看，连续两个月持平，虽然房价上涨的态势已得到遏制，但房价趋势性下跌的概率较小。除了有经济基本面的支撑外，被压抑的需求蠢蠢欲动也将是推动未来房价上涨的动力。

　　经过4个多月的消化，投资需求基本受到挤压，而自住和改善需求不可能长期自我抑制。我们认为，在9月份开发商大规模推出新盘的带动下，房地产成交将更为活跃，不排除一线城市重新出现房价阶段性大幅反弹的可能，届时也可能是政策进一步收紧之时。我们预计房价有可能在今年年底至明年年初出现稳中有降的情况。

　　展望未来几个月的投资，同比增速可能缩小，但环比可能保持较高增速，全年地产投资增速有望在30%左右，而销售在未来几个月要高于4-6月的平均水平，预计全年地产销售增速同比将为-10%，地产股的机会可能在明年出现。中证证券研究中心 张泰欣