长租公寓：是如履薄冰还是百花齐放 未来五年是关键

　　居高不下的大城市房价正让不少“漂一族”望房兴叹，随着购租并举的住房制度提上日程，作为新兴业态的长租公寓在租赁市场异军突起，成为城市新就业人群“住有所居”的新选择。除了政府保障性住房，品牌公寓成为了不少租房一族尤其是80、90后群体的选择。

　　2014年长租品牌公寓进入深圳租房市场，2015年-2016年进入爆发期。据房掌柜了解，目前深圳的公寓运营商已突破100家，自如、YOU+、微家公寓、Warm+公寓、V客青年公寓、泊寓…除了万科、碧桂园等地产巨头宣布加码对长租公寓的发力，建设银行、中国银行等金融机构也入局，试图用金融力量撬动更大的租房市场。

　　高额租金能否给长租公寓运营者带来不菲收益

　　在消费升级的大背景下，“互联网+资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。目前，全国长租公寓企业超过1000家。

　　万科自2014年以来便积极布局长租公寓市场，据了解，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利。

　　“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了，未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”万科董事会主席、总裁、首席执行官郁亮在今年年中的业绩会上说到。

　　龙湖志向远大，为自己定下三年内实现租金收入达60亿元的目标，但对外公开表示三年内不考虑盈利问题。

　　上海冠寓负责人徐锋表示：“就目前冠寓来讲，动态投资回收期5-6年，目前轻资产35%以上毛利率。”但是，龙湖仍看好未来长租公寓发展的前景。

　　在火爆行情的背后，长租公寓却正在遭遇成长的阵痛，陷入了租房者嫌贵、供应方陷入亏损的尴尬局面。

　　据房掌柜了解，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，并且每家企业的规模至少“5万间起”。万科、保利、金地、招商蛇口等老牌房企已经不再着眼于销售规模之争，而是专心培育和发展持有运营。

　　就资金实力最为雄厚的开发商而言，初期做长租公寓“并不是为了赚钱”。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此面对“长租公寓热”要谨慎，慎防套利和安全问题。

　　高溢价的租金能否给租客来带所期待的服务质量

　　目前，长租领域主要有四类参与者，开发商类(万科、龙湖等)、中介类(链家、我爱我家等)、酒店类(华住、如家等)和创业类(You+、湾流等)。

　　以魔方公寓民治万众城店为例，其户型多为30平方米左右的1室1厅，租金为2800-4000元/月。而万众城周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。

　　如果把长租公寓的租金折中算，魔方公寓大概一平的租金为113元/月，而周边小区房租金为61元/月。长租公寓的租金足足贵了接近一倍！

　　11月10日，深圳拍出的首宗只租不售地块，有专家测算，建成后每月租金要200元/平才能保本，而周边租金水平仅为72元。

　　像万科等集中式品牌长租公寓的定价一般为福田、南山2500元/月起，罗湖、龙华2000元/月起，龙岗、宝安1750元/月起，且面积都只有20平米左右。

　　小林告诉房掌柜，之前去看过南山某长租公寓，其实只是样板房做的漂亮，实际空间很小，加上管理费七七八八，相对于地段来说真心不便宜。

　　小王因为出差来到深圳，因为不确定住多久，所以在公司附近找了一家长租公寓，每个月的管理费、公摊费水电费和房租，加起来要3000多，而且才30平米大小，小王觉得这个价格可以在深圳中心区地方租个好一点的一房一厅了。

　　一位自如租客和房掌柜反映，去年年中在自如上和朋友合租一个两室一厅，每个月的房租分摊下来约2600元左右，让他很为苦恼的是房间隔音并没有他理想中的那么好，每一次室友在隔壁房间洗澡他都能听得一清二楚。

　　还有不少租客表示，高溢价的租金没能带来他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的那么方便。

　　房掌柜踩盘了解到，不少长租公寓打着地铁口的旗号，距离地铁口仅几分钟路程，实际上都要超过10分钟以上。

　　据悉，目前长租公寓每月租金至少占到住户个人月收入的三分之一，且这个月收入是税前而不是税后。

　　一家独秀还是百花齐放成本管控和运营管理是关键

　　据房掌柜了解，8月份，全国累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。9月25日，上海4宗租赁住房用地挂牌出让，这是上海在市区核心地段再推租赁地块；9月26日，杭州国土局挂牌两宗地块，其中一宗位于热点区域彭埠的土地用途标为“租赁住房”，土地使用年限为70年，在杭州土拍中尚属首次；11月10日，深圳市人才安居集团以10.1亿竞得位于龙华的深圳2017年首宗“只租不售”住宅用地，将新增配建10080平方米，累计配建37860平方米的人才住房。

　　长租公寓市场正迅速发展。据了解，目前已有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将继续。

　　以房企布局长租公寓为例，尽管开发商进入租赁市场本身有着资金、建造、装修等多重天然优势，但目前国内开发企业在租赁公寓方面的问题并不在此，成本管控和运营管理才是核心关键。房企在开发销售类产品时习惯以快周转为最高目标，当持有运营时，需要考虑的却是完全不同的问题。如何在两个平行的领域都走得通，是想要涉足租赁领域开发企业亟待解决的问题。

　　有业内人士分析认为，随着长租公寓市场主体的增加，并且各参与方都有加大布局的趋势，大家都想在长租公寓这块万亿元蛋糕下分一杯羹，未来行业一场厮杀在所难免。

　　链家研究院院长杨现领认为，未来租赁市场规模巨大，各路资本、开发商也开始进军房屋租赁领域，未来行业会呈现出百花齐放的格局，决定一个品牌能否立足的关键在于成本控制及运营管理的能力。