决定2011年楼市命运的11个问题 限购何时取消？

　　新世纪的第一个十年即将过去，但是关于楼市的疑问还在继续。２０１０年，关于房地产的调控从未如此猛烈和频密，引发的效应也从未如此剧烈和广泛。种种迹象表明，中国楼市正在出现一些变化，这不仅仅是与调控有关。

　　长远来讲，房地产行业简单粗放的开发模式将会改观，融资难度越来越大，产品要求越来越高，随之而来的是，兼并重组可能愈演愈烈，房企格局也将变化。深入地说，困扰中国楼市的“顽疾”也将具备破题的可能，保障房建设正在以空前的速度推进，“双轨制”的市场供应格局逐渐积累成型，对市场各方的监管和执行力度也将有质的提升。但是回归表象，现状是城市化浪潮汹涌，高价地还在诞生，房价并未下行，置业还是很难。不得不说，留给各方博弈的空间依旧充足，中国楼市的未来仍然存在诸多不确定性。

　　１１个问题，展望２０１１年楼市。或许一年时间，不足以解决楼市的许多问题，但是现有的答案，至少可以揣测明年楼市的方向与动作。

　　1“限购”何时取消？

　　“从我们获得的一些消息来看，限购令早晚要取消，快则本月底，慢则明年二、三月份。”近期深圳中介流传这样的消息。而比如“限购令期限将满，调控不力或将被取代”、“限购令或到期，楼市调控之于房价只是作秀？”等传闻，也陆续出现在各大地产门户网站上。

　　事实上，这都是“暂行”惹的祸。９月３０日晚间，深圳市突然出台限购令，当时明确限购令为“暂行”，按照业界理解，“暂行”一般都是执行到当年年底。因此，今年底将至，业界关于限购令即将取消的声音便浮上水面。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋指出，限购令取消绝对不可能。王锋表示，明年中央的货币政策已由适当宽松转为稳健就已是拧紧楼市资金水龙头的信号，在目前泡沫尚存的情况下，政策只有更紧的可能。他警告称，限购令一旦取消，很可能会招致新一轮报复性反弹，这是中央绝不希望看到的。他认为，限购令撤出的前提是有后续的政策提前接棒，确保楼市平稳过渡。

　　世联地产分析师认为，限购令若取消，将取决于以下两个因素：一，通胀得到有效抑制；二，房价稳定，市场回归理性。“但就目前来看，通胀还在加剧，楼市在反弹，政府绝不可能在此时撤出行政干预。”

　　2“房产税”几时开征？

　　有媒体近日报道称，房产税将于２０１１年初试点，目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订。据悉，试点城市包括上海和重庆，而两座城市的试点方案也有很大差别。

　　据介绍，从目前确定的思路，房产税将按人均面积为起征点。其中，重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产，而且按照人均面积做起征点考虑。

　　消息称，设计中的房产税的税率为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋其税率更高。按照早前披露的信息，在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在０．３％～０．４％。照此计算，一套总价３００万元的住宅，年缴房产税１２０００元左右。

　　对于房产税，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，至少有三大好处：可以抑制房价增势；税收可起到调节收入分配的作用；政府多了财税来源，土地出让就会有所削弱，开发商拿地热情也会受影响，“高价地”频出现象有望缓解。

　　3房价如何波动？

　　时值岁末，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了２０１１年房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调２０％”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。

　　现状是，经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。业内普遍认为，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。有数据显示，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，所以，目前房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。

　　考虑到房产税等深度调控对深圳楼市的影响，有分析人士指出，估计房价仍是震荡向上的格局，预计深圳个盘价格应有１０％的上涨。但由于关内高价盘供应减少，全市整体新盘均价仍将维持稳定。

　　4二手房市场将有什么变化？

　　根据官方数据，１２月１３日～１２月１９日的一周内，深圳二手房共成交２４２２套，成交面积为２０．９６万平方米，延续上周的周成交量回升态势，从环比来看，涨幅为１２．５％。事实上，如果纵观深圳下半年三级市场的成交数据不难发现，１０月初“二次调控”引发了二手房成交量的“跳水”，从每周６０００多套降至２０００套以下，随后的近两个月，成交量相对平稳，保持在每周２０００套左右的水准，而在近两周有所上扬。这一方面表明三级市场受到调控的冲击巨大，政策的传感效应明显；另一方面也说明，因为购买二手房的多为自住刚需，所以具有强劲的需求保证。因此这一趋势有望延续至明年。

　　世华地产资料显示，相对于房价高企的新房市场，深圳成熟片区仍有不少极具性价比的二手房，置业者不应过多被区域概念所牵引，到三级市场中“淘房”不失为明智之举。

　　5房租如何上下？

　　“第一轮调控”曾经促涨深圳房租。４月中旬，楼市新政出台，深圳一二手房成交量双双急速下跌，而全市住宅租金均价则上涨８％以上。那么“二次调控”至今，深圳房租是否又应声上涨？

　　记者从多个片区的中介地铺获知，深圳的租房需求未现明显上升，房租均价维持平稳。业内人士在受访时表示，限购下，深圳将有更多的房子放租，增大供给；也会有更多的市民因观望而继续居住在租赁房里，维持较充沛的租房需求。未来一段时间内，深圳租赁市场活跃度将上升，租金水平则保持平稳走势。

　　回顾６月至８月深圳房租的上涨，中原地产总监王世界认为，与其说是４月楼市新政“助推”的结果，不如更准确地说是深圳房租自身补涨的需要和租房旺季的影响，增量租房需求是房租上涨的基础，调控政策并非关键因素。

　　一方面房租水平最能体现当地房地产的消费能力；另一方面，因为近年来深圳房价的快速上涨，深圳住宅投资的租金回报率普遍在３％以下，已失去以租养贷、长线投资的能力。所以相对于楼市其他领域的炒作，租赁市场相对保持平稳。

　　6保障房系统建设进展如何？

　　近日，有来自国家住建部的消息说，２０１１年全国要建设保障房１０００万套，同比增长７万多。２０１１年建设１０００万套保障房，这相比２０１０年的５８０万套新增４２０万套，增长７２．４％。以此计算，保障房投资将达１．４万亿元人民币，达到全国房地产投资规模的１／５左右。按照住建部的要求，各地提出具体任务目标时，要结合本地中偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员规模、住房等情况，重点规划安排好公共租赁住房建设任务。

　　按照深圳市年初制定的保障房建设计划，深圳市住建局今年务必完成四项目标，即开工５万套、筹建５万套、竣工１万套、向市场分配１万套保障房。“十二五”期间，深圳将建保障房２４万套，每年的建设数量保持在５万套左右。

　　世联董事长陈劲松表示，在未来的１０年内，城市住宅的商品房供给比例将由目前最高峰的９０％回落至６０％左右，剩余的４０％将由保障性住房、小产权房甚至是城中村提供。“双轨制”的市场供应格局是解决楼市问题的重要手段之一，２０１１年无疑是保障房建设极其重要的一年。

　　7买房抗通胀延续到几时？

　　２０１０年，通胀备受关注，然而在“胀”的同时，更多人选择的是买。“史上最严厉调控”又被通胀化解危机，在深圳，买房抗通胀更是支撑市场尤其是豪宅市场的主因。 从１０月底至今，别墅一反常态出现热销。其中有观澜某别墅项目一周成交４９套，成为周成交冠军，而定位更为高端的宝安别墅单套均价都在三四千万元以上，同样吸引买家关注。有研究机构留意到，在限购为代表的“二次调控”后，市场成交结构正悄然变化，具体来说，是从以往中等户型为成交主力的“纺锤型”成交结构，演变为中等户型滞销，别墅和公寓热销，形成中间小、两头大的“哑铃型”成交结构，事实上，这都与买房抗通胀有关。

　　与此同时，在大亚湾、东莞、珠海、中山甚至许多内地二、三线城市，再度出现了深圳投资客的身影，对比黄金、股票、基金等主流投资产品，过去的５年，房地产价格的成倍增长给了投资者信心，所以当通胀压力愈来愈明显时，投资房产依然是首选。问题是，这样的风潮还要延续到几时？对此，住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房价短期内不同市场不同项目的价格涨跌都是很正常的，但从根本上来看，持续的利率走低、货币供应量扩张、通胀预期强化等条件下，房地产市场资产定价的作用力强于商品供求关系，房地产的名义价格难以大幅走低。换言之，在住宅市场供应不再由商品房独立担当时，这种局面才有望根本扭转。

　　8“第三轮调控”还将亮何新招？

　　最新数据显示，全国７０个大中城市房价环比上涨，某些优质地块再现天价，当前楼市反弹的现状与民间对楼市调控的期望相差甚远。既然已经有了第二轮调控新政，第三轮调控也并非绝无可能。有研究机构认为，二次调控效果目前不佳，未能抑制房价继续上升，因此政策加码或第三轮政策调控的可能性加大。

　　第三轮调控政策是否出台，明年一季度会是较为敏感的时间点。有观点指出，第三轮调控最有可能在明年年初启动，否则２０１１年将开局大热。而对于第三轮调控的手段，各方依然揣测不一。

　　１２月１９日，国土资源部特别下发的《严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，就是要给地方政府和外界一个更为明确的信号：控制地价过快上涨。对此美联物业全国研究中心近日发布报告认为，国土部本次出台的通知属于加强版，或为启动楼市第三轮政策调控的急先锋。目前业内普遍认为，严格监管闲置土地以及开征房产税，是第三轮调控将要采取的重要手段。

　　9高价地频现是否买房良机？

　　临近年末，土地市场“收官大战”愈演愈烈，开发商拿地热情高涨，不少城市上演“年末疯狂”。截至１１月底，全国１０大标杆房企购地共花费１７１１亿元人民币，与去年同期相比小幅增长３％。而在全国土地市场仍持续活跃的环境下，２０１０年全国房地产开发企业土地购置费同比增长７８％。

　　关注高价地的同时，却引发另外一种猜测，即有了高价地的支撑，眼下是否买房良机？对高房价的良好预期使得开发商在土地市场积极活动，作为房价成本重要的一部分，土地的交易情况一直和房价互为因果，如此，地价和房价滚雪球的态势不言而喻。而回顾近年来高价地的相继诞生，房企拿地策略都与其对市场预判息息相关，跟着高价地去买房不乏获利丰厚的案例。

　　同策咨询与发展研究中心分析师认为，“十二五”期间明确规定加大保障房建设，保障类住宅用地供应比例的加大，使房企对纯商品住宅用地资源更加渴求。有专家建议，要维护房地产市场平稳发展，楼市调控尚需用好土地、财税、金融政策、保障性住房供应、管制措施等一系列组合拳。

　　10兼并重组愈演愈烈　明年房企格局生变？

　　楼市严控，融资趋紧，因此在今年，房企的并购整合比过往要频密得多。清科研究中心报告显示，截至今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成５０起并购案例，是２００９年全年并购案例数的２．５倍，并购金额为１２２．５亿元。以万科为例，业界评述，其千亿销售业绩的背后，是万科选择了合作开发模式，这不仅让参与合作的地产商和投资方感到同分一杯羹的欣慰，更让万科能以整合资源、低成本、分散风险、减少金融依赖的方式实现扩张。

　　早在今年上半年，万科已经完成大大小小１７笔收购。２月２６日，万科以３．３６亿元收购了昆明市新河民房地产北市区有限公司；３月２６日，万科又以１．５２亿元收购上海中房滨江房产有限公司７５％的股权。下半年，万科与中信地产就北京ＣＢＤ赢嘉中心签署战略合作协议，以１１．５亿元拿下该中心；而目前在深圳热销的万科红，即收购得到的原深圳海轩广场。

　　有观点分析，资源整合自近年楼市调控发力以来就是大势所趋，而在明年如果调控继续深化，那么有中小房企被大企业兼并重组也并非怪事。值得注意的是，即使是千亿级的万科，目前在住宅市场的占有率也大概在２％左右，远低于国内很多行业龙头企业的市场占有率，换言之，中国房企的资源整合之路还很长。

　　11融资门槛渐高　资金压力怎化解？

　　有报告指出，２０１１年下半年将是房企流动性最差的时候。梳理目前房企的融资渠道后不难发现，房企融资成本越来越高。阳光１００置业总裁易小迪认为，目前房地产企业从银行获得贷款利息的成本高达１２％，而国有企业只有６％；民营房地产企业的上市融资途径已经被彻底断绝，而信托融资也被银监会叫停；在香港上市的房地产企业，仍可从海外渠道获得融资，但是香港的地产债券类融资利息已经高达１４％。

　　有银行方面表示，金融上对房地产的紧缩将持续到明年，但专门针对房地产行业的紧缩信贷政策，是任何一个银行不敢违反的。

　　另据国家统计局的数据，今年前１０个月，房地产投资额为３８０７０亿元，同比增长３６．５％。商品房销售额为３．７０万亿元，同比增长１７．３％，分别比房地产投资额少１０７０亿元，增幅低１９．２个百分点。

　　所以，中金公司的报告称，考虑到本轮房地产调控持续的时间会很长，明年下半年将是房企流动性最差的时候，那时出现债务违约的可能性在增大。