深圳限价促刚需释放 按评估价征税挤出效应有限

    “按评估价征税”政策实行以来，不仅国土网的过户量跌至冰点，各大中介公司也反映看房量、成交量极其低迷。与此同时，深圳楼市近期有两个热点话题，一是国务院发布消息欲将限购令推行至二三线城市，一是深圳相关部门正在推行“加强版”的限价令。

    于是，有业内人士将这三者联系起来，认为一方面“按评估价征税”将会产生挤出效应，另一方面二三线城市即将限购、深圳“加强版”限价令则会促使部分购买需求紧急释放，因此预测深圳二手楼成交将持续低迷，深圳及周边城市的一手新盘近期则会销售畅旺。这样的想法看似不无道理，实际上却经不起推敲.

    经过一年多的强力调控，深圳楼市目前的购买需求，可以说只剩下两类需求，一类是自住需求，一类是在市场摇摆不定、价格已停止上涨的今天，打算购买后长期持有的投资需求。这两类需求置业，有一个共同特点：对地段、配套、户型、价格都有明确的要求，所以大多数是先选片区，再选楼盘。

    根据他们所能接受的地段和价格，大体上可以把他们分成两类：一类是新盘买家，一类是二手楼买家。当然也有少部分买家是在这两类之间游走，但所占比例较小。

    今年6月份，世华地产市场研究中心对此进行了抽样调查，发现在新盘与二手楼之是游走的买家，所占比例仅为9.5%。将置业目标锁定为二手楼的买家，往往是因为他们所选的地段，没有新盘供应或者新盘的价格比二手楼高太多。

    按评估价征税后，大多数二手房的交易成本上升，升幅约占成交价的1%～3%，少数物业达到5%。这样的幅度，难道会促使他们转向地段、配套不符合自己要求的物业？据调查，面对这种交易成本的上升，大多数二手楼买家愿意增加投入或者选择总价稍低的同片区物业.

    至于周边二三线城市如东莞、惠州的新盘，就更加不可能对深圳的二手楼买家构成吸引力。虽然这些新盘价格往往不及深圳二手房的一半，但是对于大多数深圳市民来说，它们只适合做度假居所，不适合做日常居所。哪怕是纯投资目的，他们也宁愿选择深圳的楼盘，而不是这些供应过度、需求不足的二三线城市楼盘.