住建部政策专家顾云昌：下行、平稳、小年是2018年房地产关键词

　　5月19日，住建部政策专家顾云昌现身深圳前海，发表《大湾区下政策下的地产投资机遇》主题演讲，对住房制度改革、房地产对国家经济的贡献、粤港澳大湾区、房市与楼市等热点问题给出了深入浅出的分析与解答。

　　金句速读：

　　1、住房制度改革是中国最成功的改革之一，1998年全国城市人均住房面积7平，现在人均37平。

　　2、如果没有房地产，中国经济发展不会那么快，房地产对中国经济增长的贡献接近10个百分点。

　　3、粤港澳大湾区是中国第一个大湾区，也是最有条件打造大湾区的地方。

　　4、房市是住宅，楼市是住宅外的其他房地产，政府调控针对的是房市不是楼市，要分清楚楼市投资和房市投资。

　　5、房市三年左右一个周期，深圳这轮周期是2015年下半年开始的，2016年达到高峰，2017年开始往下走，2018年还在往下走。

　　6、为什么深圳房价涨得如此之快?主要是M2广义货币超发造成资产价格泡沫。

　　7、一个地方产业发展潜力越大，投资价值越大。

　　房地产对中国经济的贡献接近10%

　　今年是2018年，是改革开放40周年，也是中国住房制度改革20周年。

　　1998年全国城市人均住房面积7平，解放前人均住房面积是9平，现在人均住房37平，而且是在城市人口不断增加的前提下。

　　没有房地产的发展，中国的城市面貌有这么大变化吗?有这么多高楼、这么宽的马路吗?

　　顾云昌称：“中国现在已经成为世界第二大经济体，如果没有房地产，中国的经济不会发展那么快，房地产对中国的贡献是绝对的，现在中国每年新建的房子是世界每年新建房子的一半，房地产对中国经济的增长接近10个百分点，如果把建筑建材、布品等加在一起带动相关产业，大概占到30%。”

　　“如果没有房地产发展，还是像过去那样，我们每年经济增长不可能有8%、10%，可能连5%都不到，这毫无疑问。房地产对老百姓的居住条件、对城市面貌、对中国的经济贡献是巨大的，所以国务院把它定义为国民经济重要支柱产业，目前为止也是全国居民家庭的主要财富所在，中国60%-70%的财富在房子里，这是实践证明的。”顾云昌表示。

　　粤港澳最有条件发展大湾区

　　粤港澳大湾区与纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区并称世界四大湾区。粤港澳打大湾区包括11个城市，人口6600万，全国的二十分之一。总量不如纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区，但许多数字接近纽约湾区。

　　粤港澳大湾区的发展目标是“三区一群”，即更具发展活力的经济区、宜居宜业宜游生活区、粤港澳深度合作示范区和世界级城市群。

　　“粤港澳大湾区是中国第一个大湾区，是最有条件做大湾区的地方。”顾云昌表示，“粤港澳大湾区有两个核，广州和深圳，广州和周边的珠海、中山、佛山形成了城市群的格局，深圳和周边的惠州、东莞形成了城市群的格局。城市群是提升国家经济竞争力的集群，国际竞争就是城市群之间的竞争。”

　　政府调控针对的是房市不是楼市

　　楼市、房市不都是房地产市场吗?顾云昌提出一个新概念，他认为盖在土地上的房子叫房地产，但房地产只是个载体，住宅是载人的，非住宅是载产业的，房市与楼市这两个概念有着本质的不同，房市讲的是住宅，是居住载体，楼市是除住宅外的其他房地产。

　　“前海的高楼大厦都是为现代产业服务的，实际上都是搞投资、搞经营。投资房地产，不仅投资住宅地产，还有楼宇地产。美好生活、幸福产业、升级转型都需要大量的楼宇，要注意楼宇经济的发展。”顾云昌提醒。

　　M2超发是深圳房价暴涨的主因

　　为什么深圳房价上涨如此之快?顾云昌认为，主要原因是M2(广义货币)超发造成资产价格泡沫。

　　2000年全国M2(广义货币)发行13.6万亿，2015年M2发行达136万亿，总量涨了10倍，现在是160几万亿。

　　此外，顾云昌还提出，土地错配和缺乏投资渠道也是两大触因。他表示：“十九大提出要建立“多主体供给，多渠道保障，租售并举”的住房制度，深圳的主要问题是供给不足，没有土地，所以千方百计增加土地供应量，千方百计多渠道保障。另外，投资渠道相当缺乏，缺少能让老百姓投资的金融产品，所以导致拼命投资房市。”

　　产业发展潜力越大投资价值越大

　　写字楼、商业、产业园区、总部基地、养老地产、文化地产，每个类型的地产都有各自的特色，房地产是载体，所承载的产业不一样。

　　顾云昌表示：“未来，前海写字楼林立，高新技术产业、第三产业充分发达，将来还是金融发展的地方，这些产业的投资价值应该很清楚。每种产业不一样，发展的潜力、发展的前景不一样，用一句话讲投资说不清楚，但我认为只要这个地方有产业发展的潜力，产业发展潜力越大，投资价值越大。”

　　结语

　　对于2018年全国房地产的走势，顾云昌预判，“下行、平稳、小年将是主关键词，整个交易总量肯定超不过去年，尽管目前超过一点，到年底肯定超不过，房价基本平稳，有的涨，有的跌，基本上涨得很慢，跌的可能性更小，是个小年。”