楼市转型阵痛缩影：各大房企高管纷纷离职风潮

/万达/

 ◎案例：去年35位高管离开

 商业地产人才库被“抢劫”

 和其他巨头相比，商业地产龙头万达似乎没有太大的转型压力。但由于转型的需要，不少进军商业地产的房企将挖角目标对准了万达。

    2010年年末，万达集团商务部总经理、运营中心总经理潘韬被金地挖走，出任金地商业地产公司常务副总裁。几乎与此同时，万达集团原研究部副总经理段抒怀跳槽至河北众美集团，万达集团原商业地产研究部总经理王鹏也弃万达而去。

    以上个案仅是万达高管离职潮中的冰山一角。

    万达集团股份有限公司分管人力资源的副总裁尹海向媒体透露，2010年，万达共有35人高管离职。截至2010年年底，万达高管人数为537名，去年高管离职率达6.52%。据尹海介绍，按照万达集团规定，总部部门副总经理以上、地方公司副总经理以上的人员为公司高管。

    对于万达高管较高的离职率，一位熟悉万达的业内人士认为主要原因有两个。

    首先，万达的激进扩张给高管带来了极大的压力。

    2009年11月10日，万达集团董事长王健林对外宣布未来3年的公司发展计划：2010年将新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。此外，公司新拓展的旅游地产也在快速扩张。

    上述人士透露，在激进扩张的过程中，一个可能需要3年才做完的项目，万达一律要求18个月完成，高管的压力可想而知。

    其次，在万达扩张的同时，很多房企也在拓展商业地产，极需大量人才，很多高管被挖走。

    高管的大量流失给万达的经营造成了一定的损害。万达集团总裁丁本锡曾在万达一次内部会议上抱怨，在2010年万达项目系统高管团队中，65%~70%的管理者为新加盟者，他们皆为第一次实战操作城市综合体项目。

    王健林或许也意识到了离职潮带来的负面影响。他在万达一次内部会议表示：“这几年万达业务超速发展，我们清醒地认识到，现在制约万达成为世界级企业的核心不是钱、不是资源，而是人才。”

    为了应对公司高管的离职风，万达集团股份有限公司分管人力资源的副总裁尹海对外透露，万达已给予公司内部近200名高管股权。

/金地/

 ◎案例：副总裁赵汉忠离职

 大跨越转型初尝成果

     2010年6月前后，金地高层地震，40天内，金地副总裁、上海公司总经理赵汉忠等3位高管相继离职。赵汉忠离职后，陈必安接任其职位。

     在陈必安接手前，上海金地正在进行大跨度的转型。赵汉忠在2010年年初曾向  《每日经济新闻》记者表示，由于“面粉贵过面包”，金地上海公司的产品必须开发成高端豪宅，这成为金地全面转型的冲锋号。

    但是，产品转型仅完成一半，赵汉忠就于2010年6月离职，这留给外界一个巨大的问号：没有了赵汉忠的带领，地产版的“吉利”如何生产“沃尔沃”？

    为了更好塑造豪宅产品，金地请上海一家房地产代理公司专门做了几十页的策划报告，报告建议金地通过提高建材标准等办法提升豪宅项目的价值感。

    今年7月上旬，金地在上海举行了全国住宅产品发布会，隆重向外界推出了金地在上海的“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”等产品系列，高端产品线逐渐成熟。

    汉宇房产研究经理付伟说，在天御、天境等之前，金地虽然也有湾流域等大平层产品和别墅产品，但从未开发过超高端豪宅。

    中房信的分析师薛建雄表示，和万科的情况类似，金地同样需要在营销通路和品牌建设方面向豪宅转型，培育属于金地的豪宅客户。

    但一地产巨头上海公司营销总监不客气地指出，“金地在近郊开发上千万的高端豪宅，靠什么和汤臣一品等市中心豪宅竞争？”

    实际上，陈必安在金地上海公司转型过程中交出的首份成绩单并不差——上海网上房地产显示，总价1000多万一套的金地天境开盘两个月已经卖出20余套，另一高端产品天御也卖出了2/3以上的房源。

    只是，等待陈必安的挑战远远没有结束，金地上海公司还需要在品牌高端产品的认同率和市场份额、商业地产的开发和经营，以及融资平台的建设等方面给市场更多的回答。

/碧桂园/

◎案例：总裁崔健波被接替

 质量成“换将”关键词

     2008年至2009年可谓是碧桂园的“多事之秋”，期间碧桂园接连遭遇业主投诉，工程质量问题一度将彼时野心勃勃的碧桂园推向了风口浪尖。

    2010年上半年，碧桂园132亿元的销售额并未达到全年300亿元目标的50%。在发布该年度中期报告之前，碧桂园选择了“走马换将”，“工程师”莫斌空降碧桂园，接替崔健波出任总裁。有业内人士指出，碧桂园选择莫斌，看中的正是其在工程质量方面的管理经验。

    莫斌上任以来，关于碧桂园工程质量方面的投诉逐渐减少，从近期开发的多个项目来看，其产品逐步在业内建立起口碑。

    从碧桂园坚持的产品定位来看，中低端产品一直占据主流，但莫斌上任后，碧桂园开始向高端拓展。

    2010年9月，碧桂园率先在顺德碧桂园·豪庭项目开盘时推出了最新产品——“钻石墅”，随后，这一新“品种”被推广到广州凤凰城和碧桂园山水桃园。据了解，广州凤凰城的该项目售价高达30000元/平方米以上，是周边普通住宅价格的2至3倍。此后，碧桂园又在惠州市惠东县开发了旅游地产项目十里银滩。

    查阅碧桂园相关业绩报告发现，从2009年下半年开始，一度遭遇低谷的碧桂园开始有了明显的复苏迹象，2009年全年销售同比增长32%，随后的2010年中期、2010年全年以及2011年中期，其合同销售额同比增长分别是50%、42%和64%。

    在业内人士看来，碧桂园大力打造高端产品，除了应对调控，期待较高利润外，也是丰富产品线、对产品定位进行“微调”的积极尝试。

    实际上，莫斌上任以来，并未对碧桂园原有的发展策略和定位进行根本性的调整，只是在局部动“小手术”而已。

    2008年，碧桂园开始“向省外拓展”。2008年碧桂园新开盘23个项目中，有20个位于广东省外。当时就有分析指出，在2008年年底至2009年房地产市场“回暖期”当中，万科、保利等企业在一线城市的销售金额占全部销售的五成左右，但碧桂园过多把项目集中在广东省外的二三线城市，销售受到了极大影响。

    随后的2009年，碧桂园开始“回归大本营”。公开数据显示，2009年碧桂园新开盘项目14个，其中9个位于广东省内，截至2010年6月30日，广东省内的销售额已占其全部销售额的72%。

    莫斌上任后的2010年下半年，碧桂园“回归大本营”的脚步并未终止，2010年公司全年新开盘项目13个，广东省内为10个，省外只有3个。

    中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，在整体策略上，碧桂园“农村包围城市”、“价格优势”、“城市精品”等战略做法并没有消失。

/SOHO中国/

 ◎案例：近两年至少5位高管辞职

 转型阵痛逼高管离开

     自2009年9月以来，SOHO中国至少有5位高管离职：2009年9月，负责营销和人力资源的运营总裁苏鑫辞职创业；2010年，执行董事及财务总裁王少剑、董秘魏伟峰、销售副总监张祖邦、高级副总裁许洋等相继离职。

    虽然和万科、金地都在经历转型，但SOHO中国的高管离职原因有所不同。对于高管频繁离职，SOHO中国一位内部员工将原因归为  “公司转型之痛”。

    虽然凭借散售模式，SOHO中国的业绩一路飘红，但业内一直质疑这种模式的可持续性。SOHO中国股价与业绩的背道而驰也侧面反映了这种质疑。

    SOHO中国财报数据显示，2010年公司合约销售额比2007年增长近491%，营业额比2007年增长近162%，2010年净利润比2007年增长近83%。但与业绩形成鲜明对比的是，SOHO中国股价却一路下跌，2007年10月8日上市开盘价为10.1港元，2011年8月2日收盘价仅为7.13港元。

    SOHO中国董事长潘石屹显然也注意到了散售模式的不可持续性。正因如此，去年SOHO中国便提出增加持有物业比例的转型战略，今年更“计划于3~5年内将持有物业比例提升至50%”。

    上述员工透露，目前SOHO中国转型之路走得并不顺畅，这可能是一些高管离职的原因。由于散售模式与持有模式在管理运营上差别极大，因此在转型路上，SOHO中国内部会伴随部门的增减整合，这也会导致高管的变化。

    去年11月上旬，曾有SOHO中国员工向记者透露，由于联席总裁张欣等高层不满意公司发展现状，将着手对公司机构进行一次大整合。果不其然，当月25日，SOHO中国原公司董秘魏伟峰被宣布因个人原因辞职。去年12月中旬，SOHO中国副总裁许洋也离职。

    高管的离职风，对正在转型中的SOHO中国无疑造成了影响。正因为如此，去年12月28日，SOHO中国启动了公司历史上第二次股权激励计划。金网络商策投资顾问管理有限公司执行董事宋非评论说，此轮股权激励计划体现出明显的维稳色彩。