楼市三月爆发式量价反弹 投资力量主导市场动向

　　政策风吹过之后，一线城市楼市在第一季度行之末尾，出现了量价反弹的尴尬局面。来自研究机构的数据统计显示，一线城市的商品房与二手房基本皆出现量价共同攀升的行情。分析者称，这样的现实背后主要源自投资性需求的推动。

　　反弹在三月

　　经历1月与2月的消沉，中国一线楼市在3月迅速进入反弹爆发阶段。量价齐升的当今足以令中国的刚性需求再次皱紧眉头。

　　3月下旬全国一线城市房地产住宅市场异常亢奋，且二手房成交量反弹幅度也明显高于一手房市场。来自中原地产监测数据表明，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市3月前两周交易无起色，但是进入第三周以来，一手、二手均出现爆发式反弹。截至3月25日成交量已基本回升至历年平均水平。

　　有研究机构预计五大城市3月住宅成交量将突破1000万平方米，仅次于2009年3月的水平。

　　以3月份最后一周为例，来自研究机构提供数据显示，上海市商品住宅成交面积31.4万平方米，与前一周环比上涨11.37％。同期，北京则有40.42％的环比增幅。反弹最明显则当属深圳。3月15日至3月21日，深圳一手房市场成交627套，环比大幅上升72.3％。之后一周的成交量仍然延续了这一势头，在3月份最后一周时间内，深圳全市商品住宅成交总套数为954套，与前一周相比，环比增幅53.59％。

　　投资成主力

　　全国两会结束第一天的超级高价地诞生，市场观望情绪已基本解除。以北京为例，在今年一季度，购房主要用来投资保值或自住兼投资的达到了55％。政策并为触及楼市调控的根本，难以抑制价量飞涨。

　　北京中原三级市场研究部副总经理宫萍认为，目前商品房价格依然飞涨由多重原因造成，除了“高价地”现象会对周边房价有促升作用之外，购房者认为房价会上涨的市场预期尚未受到政策影响。短期内区域房价可能继续升高。稳定房价的期望短期很难实现。此外，商品房房源供应量少，同样会导致房价高企难下。

　　国金证券研究所房地产行业研究员曹旭特表示，从第二季度起，全国房价将重新开始上升势头，但到了年底，一线城市的房价将有所调整。

　　曹旭特认为，4月份房价上涨压力非常大，因为去年上半年供给和新开工一直都是负增长，而从盖房子到预售大概是半年的周期；同时，考虑到目前市场仍存在恐慌性购房预期，因此第二季度房价一定是上涨的。他说，目前房价收入比一直持续上升，这主要是因为投资性购房比例比较高，同时流动性充裕。随着房价的进一步上升，投资利润率下降，未来一线城市房价回调的风险将加大。

　　其实，投资性购房已经偏离理性。3月29日，在国土资源部发布名为《中国城市地价状况2009》的报告种首次提出“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。在国土部选取的2009年6个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。