上市房企无惧调控? 年度销售目标上调 囤地加速

郭晨凯 制图

　　随着2009年业绩的逐步披露，记者发现，各大上市房企手中的土地存量惊人，仅十多家的土地储备可建面积就占到去年全国商品房销售面积的四分之一。与此同时，面对调控压力，各大房地产开发企业似乎信心有增无减，这从他们给自己制定的新年销售目标上就可见一斑。

　　囤地热情高于开发热情

　　2009年不仅是楼市转危为安的一年，也是土地市场的一个丰收年。国家统计局年初公布的数据就显示，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，全国房地产开发企业完成土地购置面积则为31906万平方米。

　　不过，从上市房企的策略来看，似乎拿地热情远远高过开发热度。以“万保招金”中已经公布年报的3家为例，截至去年年底，万科的公司权益土地储备可建面积有1036万平方米，金地也有1358万平方米，保利地产更是超过2800万平方米，但是他们当年的新开工面积分别只有近600万、142万和564万平方米。

　　香港上市的内房股也有类似情况，如远洋地产在去年购得9块土地，总楼面面积约290万平方米，但同年可售楼面面积仅86.2万平方米；又如中海去年新增土地可供发展楼面面积达到1210万平方米，但新开工面积同样仅占储备的一小部分。

　　记者还统计了11家香港上市的内房股年报，其中8家公司公布了土地储备情况，可建面积总量接近17116万平方米，平均每家的土地储备达到2139万平方米。其中，土地储备最大的是碧桂园，截至去年末共取得国土证的土地可建面积达到4043万平方米；其次为中国海外发展的3055万平方米和合生创展的3020万平方米。

　　“上述房企的土地储备，11家就有约24000万平方米的可建量，占到去年全国商品房销售面积的25%，如果能够加速存量土地开发并进入市场，楼市格局可能会大不一样。”有业内人士感叹。

　　中国指数研究院发布的2009年中国及主要城市土地市场监测报告显示，去年全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140%。这意味着，房企相当一部分资金都用于买地了。仍以“万保招金”为例，来自中原地产的土地储备信息统计显示，2009年至今，这4家企业在拿地上要花费443亿、469亿、91亿和196亿元，而除了尚未公布年报的招商地产外，其余3家去年的销售收入分别约489亿、230亿和121亿元。

　　资金链负荷不轻

　　统计显示，截至本周一，A股两市房地产板块共有70家企业发布年报，2009年都赚得盆满钵溢，累计实现净利润逾291亿元，比2008年的195亿元增长49%；但与此同时，至去年底负债总额却逾5333亿元，比2008年底的3790亿元增长40%。从负债增长的情况来看，保利地产负债合计629亿元，同比增加了 249亿元；其次，金地集团和万科分别举债387亿元和922亿元，同比增加了140亿和118亿元。

　　港股也是如此。已公布年报的11家内房股负债总值共计3685亿元。其中，负债总值最高的是中国海外发展，约636亿元；增幅最大的是世茂房地产，89.84亿元的负债总值同比增长106%。

　　由此可见，开发商们今年的资金链负荷可不轻。“虽说房地产业本就是个高负债的行业，但今年面临的压力较多，主要是受土地调控的影响，土地执法风暴加大了土地出让款回收的力度，对那些去年大幅举债拿地的房企来说，加紧再融资及销售回款应是必然选择。”中原地产研究中心主任葛岭表示。

　　不过，经历了2008年市场调整的开发商们也在“吸取教训”，如趁着2009年楼市热闹的情况，A股70家已发布年报房企的期末现金及现金等价物余额总计约1333亿元，是2008年647亿元的2倍。曾经在2008年预言过“百日危机”的潘石屹也认为，开发商现在已经懂得保护资金链，今年发生资金链断裂的可能性不会很大，倒是拿地资金门槛提高后所产生的挤出效应可能令行业在近两三年出现大淘汰。

　　无惧调控？房企继续上调年度目标

　　面对调控压力，各大房地产开发企业似乎信心有增无减，这从他们给自己制定的新年销售目标上就可见一斑。

　　如在香港上市的内房股中，将今年的销售指标定得高于去年的比比皆是。远洋地产2010年的协议销售目标为200亿元，而其2009年结算的协议销售总额为143.16亿元，增幅近40%；中国海外发展表示，2010年的销售目标比2009年上升20%至500亿元，销售面积计划达到480万平方米；富力地产也对外表示，2010年计划在12个城市推售超过40个项目，销售目标则比2009年上调25%至300亿元。

　　相比而言，A股市场内的开发商们显得较为谨慎，大部分都没有对今年的销售计划作详细披露，但宣称今年业绩仍会增长的不少。如万科总裁郁亮与投资者交流时就表示，有信心在去年业绩的基础上今年再增长20%。按照去年万科634.2亿元的销售总计算，那今年的目标就是冲刺800亿元。又如B股上市的江苏新城董事长向记者表示，今年要在去年80亿销售额的基础上加入“百亿军团”。

　　此外，也不能小看了具备实力的非上市公司。如上海的绿地集团董事长张玉良，为2010年提出了营业收入达到1000亿元、跻身世界500强的目标。重庆金科集团副总裁李战洪则透露，今年将有12个新项目面市，预期销售目标是120亿至150亿元，比去年的100亿元增长20%至50%。

　　不过，在新一轮房地产调控背景下，这些房企能够顺利完成新一年的计划吗？从目前不少房企的表态来看，倒也并非打无准备之仗。如由于去年尚有额度未结算入业绩，远洋、中国海外发展、富力已经分别“锁定”了约116亿元、200亿元、130亿元的销售金额；万科也表示，今年仍将大幅提高开工面积，虽然面临宏观调控带来的不确定性影响，但公司拥有宽裕的现金流，足以应对市场发生的变化。

　　并且，对于今年的楼市，房企的态度依然乐观。如万科总裁郁亮在回答股东提问时就分析，一方面，宏观经济表现要比去年好，万科对此有信心；另一方面，目前市场的存货不多，不像2008年压了很多货，开发商也学会一些经验教训、学会存货的控制办法，目前的资金也比较充裕，方方面面的原因使得大幅降价的可能性不会太大；同时，从整个宏观大势来说，政府希望房地产业平稳发展，而不是大起大落，所以大规模降价的可能不会出现。

　　“各行各业的企业都一样，每年总想更上一层楼，指标也随之上升，一般提个10%是很正常的，不过像今年许多大型房企的销售涨幅预期都在20%以上，那可以算是对市场和自身都自信满满了。”五合智库总经理邹毅表示。不过，也有业内人士认为今年房企所提的增长率与去年的业绩增幅相比并不算高，毕竟在楼市热闹的去年，许多房企都获得了50%甚至100%的销售增长，至于能否实现目标，则要看市场是否买账了。