实探华联城市中心：南油地铁综合体将推29-66平公寓 地铁明年通车

　　首付预算100来万在南山能买哪，还是租金回报率高的那种?

　　小编想了想有个新盘——华联城市中心小公寓挺合适。

　　于是，11月12日，没有防霾口罩的小编毅然前往项目实地踩盘。

　　出门前查了下，到项目大约1.8公里，沿东滨路往东大概走20分钟，右转进入南山大道就到了，放眼望去3栋楼已经建得很高了，靠东滨路的地块在钻孔打地基，不时有泥土车进出工地。

　　沿南山大道继续往北走，从人行安全通道左侧一条小路进去就到了营销中心，四五位销售在大堂接待处，当时没有来访客户。

　　话不多说先看点评

　　1、地段好。位于南山中心地带，连接前海、蛇口、科技园、后海四大总部基地，是难以复制的优质地段。

　　2、29-66平小户型公寓，在南山，是低首付低门槛的选择。带装修交楼，品牌装修材料。

　　3、地铁口物业。项目一期靠9号线西延线荔林站，二期靠9号线西延线南油西站，目前在建中，预计2019年通车。届时，前往前海、后海、蛇口、高新园的时间大为缩短。

　　4、商业成熟，直线距离2公里范围内有四大商圈——海岸城、来福士、信和购物广场、City花园城。

　　5、周边有3大公园，尤其是大南山公园，是非常好的休闲之地。

　　基础信息

　　华联城市中心位于南山区南山大道与东滨路交汇处，分两期开发，总建面超过60万平，一期在南山大道左侧，建面约30万平，二期在南山大道右侧，建面约30-50万平。两期联动开发，形成“两园一城”的格局。目前二期地块还未动工。

一期距9号线西延线荔林站较近，南面商业将接驳地铁口；二期距9号线西延线南油西站较近。

　　一期由3栋办公产品和2栋公寓产品组成，空中连廊将五栋楼串联为一体。首批计划推出T1、T3办公产品，T5栋公寓产品，预计2019年年底交付。

　　T1栋建筑高度约143米，共32层，标准层面积约2067-2179平；T3栋建筑高度约129米，共30层，标准层面积约1406-1464平；T5栋建筑高度约100米，共32层，有建面约29-66平公寓。

　　项目定位为前海之门、城市超体。德国GMP、奥意建筑、SED新西林、高士尔等国际设计团队操刀项目建筑规划、景观设计、室内设计。项目获得了国际绿色建筑认证、T1国际LEED金级认证。

　　目前一期T1、T3、T5栋在建，已初具规模，T2、T4栋地块正在打地基。

　　区位

　　南山区位优势无须赘述，全深圳GDP贡献最多的区。据2017年国家统计局数据，南山区GDP总量4601.50亿，全国排名第四，仅次于上海浦东新区、北京海淀区。

　　项目位于南山重要地段南油片区，承接前海利好，连接前海、蛇口、科技园、后海四大总部基地，是难以复制的优质地段。未来南油片区通过改造升级，有望与几大经济重点区域连成一片。

　　南油片区已启动了不少旧改项目，包括荔林北旧改、南山工业村旧改(阳光科创中心)、兴泰地块旧改及后海村旧改等。

　　价格

　　销售告诉小编，项目正在申请预售证，具体什么时候能拿到说不准，售价参考周边公寓产品价格，万科蛇口公馆今年推出的建面约53平2房公寓，备案均价约8.7万/平。

　　产品

　　本文重点介绍的是T5公寓，T1、T3两栋办公产品不作介绍。T1栋散售，T3栋写字楼将分为三个区来整售。

　　T5栋共619套公寓，从负一楼到32层，负一楼到2层为共享空间，有会客厅、餐厅、书吧，3层部分单位打通做健身房。T5栋下负一楼规划有一个公交始末站，地面有一处商业区。

　　3-32层是公寓，4梯(3部客梯，1部货梯)22户。带装修交楼，据销售透露装修费很可能包含在房价内不另收。

　　小编拿到的宣传册显示，装修材料均为大品牌，如HITACHI(日立)电梯、空调，G-U(格屋)幕墙五金，G-CRYSTAL超白玻，DESSMANN(德尔曼)门锁是，SIMENS(西门子)厨电，KOHLER(科勒)卫浴五金，A.O.SMITH(史密斯)电热水器。根据户型特点，还会配备洗衣机或者冰箱(二选一)。

　　公寓整体呈西北-东南走向，户型有建面约29-33-40-66平的单房和一房一厅。

　　03-09号、17-21号房是29平单房。11、15号房是33平单房。12、13号房是40平一房一厅。01、02、23、25号房是66平一房一厅。（无04、14、24号房）

　　29平单房有东北、西南两个朝向。

　　东北向看后海，西南向看前海。低楼层推荐东北向，可看小区花园;高楼层推荐西南向，22楼以上可看前海。

　　户型是典型的酒店式公寓设计，开间3.3米，进深6.95米，入户后左右两侧是开放式厨房和洗手间，再往里是卧室。

　　33平单房只有一个东北朝向。

　　开间3.9米，进深7米。与29平格局相似，空间稍宽敞些。

　　40平一房一厅挨着33平单房，也是东北朝向。

　　开间3.9米，进深8.7米，入户口有些细微不同，正对着开放式厨房，走进去是一个小客厅，然后再是卧室。

　　60平一房一厅，卧室与客厅单独分离，私密性更好。

　　小编粗略估计，这几个户型实用率大概在70%左右。

　　开发商

　　可能有朋友和小编一样对开发商不是很了解，小编去脑补了下。

　　华联前身是上世纪80年代成立的华联纺织有限公司，经过35年发展成为一家以房地产开发为主业、创业投资为辅业、资产逾百亿的大型企业集团，同时也是国家520户重点企业之一，拥有上市企业“华联控股”和三十多家全资、控股企业，产业主要分布在深圳、浙江和上海三地。

　　深圳项目集中在南山和宝安，开发了华联花园、华联大厦、华联城市山林、华联城市全景等项目。

华联城市山林

　　华联开发项目数量虽不多，但口碑不错，华联大厦(大钟楼)成为深圳的一个标志性建筑，华联城市山林被评为中国最美丽的100个楼盘之一，华联城市山林与华联城市中心一街之隔。华联还开发了深圳第一个纯地下空间商业项目——华联街。

　　上海新华世纪园、中国(杭州)星光大道、UDC时代大厦、UDC钱塘公馆和全景天地(万豪酒店)也是当地的代表项目。

　　物业

　　项目物业是华联旗下物业公司——华联物业。

11月13日,华联城市中心加入国际金钥匙物业联盟，金钥匙提供物业管理培训，以提高物业服务品质。

　　据百度百科资料，金钥匙是一个国际服务品牌，拥有先进的服务理念和标准。金钥匙服务最早于1929年在法国率先提出，1995年正式引入中国，已被国家旅游局列入国家星级饭店标准。

　　租金

　　买公寓的人可能还是更倾向出租，那这一带公寓租金回报如何呢?

　　以周末500米范围内公寓/酒店作参考，阳光科创中心34平复式2房1厅月租金7000元，66平复式2房1厅月租金8500元。

　　悠山美地南荔苑75平3房月租金8000元，青沐公寓在悠山美地南荔苑的四房单间月租金在2300-3000元。鸿丰酒店房间一晚798元。

　　销售告诉小编，这个片区承接了很多来自前海、后海、科技园的上班族，房子不愁出租。9号线西延线开通后，到前海、后海、科技园的时间更加缩减，出租吸引力更大。

　　商业

　　百度地图测距显示，华联城市中心直线距离2公里范围可到南山4大商圈——海岸城、来福士、信和购物广场、City花园城。

　　交通

　　项目是9号线西延线地铁物业，一期地块靠荔林站，二期地块靠南油西站。

　　深圳地铁9号线西延线是深圳地铁规划中的一条线路。地铁9号线西延线东起红树湾站，经深圳湾至前海湾，终点为航海路站，与5号线南延线换乘。线路全长约10.8千米，全线采用地下敷设方式，共9站11区间。

　　目前9号线延长线红树湾南——前湾段正在施工建设中，预计2019年通车试运营，届时，去往前海、福田、罗湖将更加快捷。

　　东滨路、南山大道也是南山两条重要的交通主干道，东滨路往前海、后海、蛇口，南山大道往桃园、科技园方向。

　　园林

　　项目为综合体，绿化率25%，开放式园林设计，居家体验比住宅小区稍微差些。

　　不过，项目南面有西通和谐公园、荔林公园和大南山三大公园，绿化面积将近400公顷。

　　医疗

　　百度地图测距，项目距蛇口医院自驾大约2.2公里，距南山医院自驾大约2.1公里。

　　周边二手房

　　周边有较多成熟的住宅小区，比如一路(东滨路)之隔的华联城市山林、中熙君南山，以及稍远一点的鼎太风华。

（来源：贝壳找房）

　　华联城市山林是华联2006年在南山开发的一个大型住宅项目，目前该小区二手房均价每平8万多，双阳台户型单价超过10万/平。

（来源：贝壳找房）

　　中熙君南山是中熙2017年开发的住宅项目，之前是华联的项目，后来卖给了中熙，目前该小区二手房均价每平9万多，部分看大南山户型超过10万/平。

（来源：贝壳找房）

　　鼎太风华是前海一个大型高档小区，分七期开发，2002年开建，目前该小区均价每平9万多，部分户型超过11万/平。