中原：10月深圳新房住宅成交1835套 环比下跌18.4%

　　10月共11个住宅项目获批，其中佳兆业山海城家园(一期)、龙园大观、星河天地花园一期三个项目获批住宅套数均超过1000套。11月住宅批售套数合计5643套，环比↑56.45%，住宅批售面积合计53.9万平，环比↑38.84%。

　　10月新房市场共17个项目入市，其中含住宅项目达到13个，住宅推售套数合计6721套，推售面积合计70.9万平，本月推售面积是上月的3.1倍。

　　住宅整体开盘去化率约25%

　　10月共有17个住宅项目开盘入市，整体开盘去化率约25%，其中绿景红树湾壹号、碧桂园凤凰国际公馆、中洲湾三项目开盘当天住宅去化达到六成以上。另外，香山美墅五期、星河天地开盘去化约三成。

　　新房住宅网签量继续大幅下滑

　　网签数据显示10月新房住宅成交1835套，环比↓18.37%。9月成交均价为54071元/平，环比上月减少9元/平。

　　根据市场监测，近两月新房大量推盘，且大部分项目都启动了二三级转介，加上新政后二手市场门客稀少，大量门店经纪人转向新房推介，新房营销中心经常出现宾客满堂的假象。实际上诚意客户量仍较少，且市场预期转变后，刚需购房更为谨慎，实际成交量仍然较低。

　　新房住宅存量逐渐增加

　　截至2018年10月底，深圳全市新房住宅存量为267.3万平，环比↑17.43%，按照过去半年平均成交量计算，去化仅需9.82个月。新政后市场需求下降，开发商预期已经有所转变，推盘节奏逐渐加快，随着新房批售项目的增加，年前存量有望进一步增加。

　　住宅均价环比再减少9元/平

　　新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。10月新房住宅成交均价54071元/平，环比上月再减少9元/平。

　　六区成交均价齐上升

　　10月除南山区外六区均价齐上升，龙岗区10成交均价为43796元/平，环比上升26%，上涨幅度最大，主要是因为本月龙岗区佳兆业未来城网签套数较多拉高了区域均价，且本月亚迪三村安居房网签套数较上月减少了266套。其次是龙华区均价环比上升9.6%至62859元/平。

　　龙岗区成交占比最大

　　从区域成交面积上看，四区成交面积环比下降，两区成交面积上升，近两月开盘项目较多，其中龙岗区居多，10月龙岗区成交7.61万平，环比↑42.7%，占比42.7%。宝安、龙华近两月成交面积持续下降，10月龙华区仅网签0.69万平，占比仅3.8%。

　　从区域成交均价来看，福田区由于天健公馆及安托山花园的网签，均价环比上涨7.7%，达到95736元/平，而南山区本月无海上世界双玺高端豪宅网签，10月成交均价仅81769元/平，环比下降2.6%。

　　8万以上占比较上月减少12.9个百分点

　　5月以来8万以上价格段成交占比持续上升，10月占比仅9.2%，较上月减少12.9个百分点。

　　4-6万及6-8万价格段占比均较上月有所增加，4-6万价格段占比达到54.6%。

　　60-90平户型占比65.2%

　　从成交户型面积段来看，10月60-90平主力户型占比达到65.2%，90-144平面积段占比增加至26.2%，可见刚需户型和改善型户型占比总和已超九成。

　　从面积段成交价格来看，主力户型60-90平面积段成交均价环比上涨7.4%至48809元/平，而90-144平、144平以上面积段成交均价均有所下降。60平以下住宅市场上比较稀缺，小面积的住宅价格往往更高。

　　6万+成交面积占比27.7%

　　10月网签住宅项目共53个，其中有6万+成交记录的楼盘有16个，安居房1个。

　　10月新房住宅6万+楼盘共成交447套，占全市成交套数的24.4%;6万+住宅楼盘成交总面积为4.9万平，占全市成交面积的27.7%。

　　住宅项目网签套数TOP10

　　网签数据显示，10月佳兆业未来城成交210套，位居住宅项目网签套数TOP10榜首，也是本月唯一一个网签套数超过200的项目。

　　10月TOP10楼盘共成交1078套，占全市成交套数的59%，TOP成交套数占比连续两月上升，市场集中度越来越高。

　　华润城润府三期连续三月成交金额最高

　　网签数据显示，10月华润城润府三期以12.22亿元的成交金额遥遥领先，但较上月成交金额减少了20.81亿元，华润城润府三期已经连续三月成交金额最高。

　　10月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计59.34亿元，占全市住宅成交金额的62%，占比减少了5个百分点。

　　开发商成交面积TOP10

　　10月佳兆业集团有未来城、城市广场、龙平紫园三个项目网签，网签面积达到24727平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是华润置地、博林西岸置业。

　　10月TOP10开发商成交面积共计111.9万平，占全市成交面积的67%，占比较上月增长7个百分点，行业集中度上升。

　　开发商成交金额TOP10

　　10月华润置地有华润城润府三期和柏宁花园两项目网签，成交金额达到12.60亿元，位居TOP10榜首，其次是佳兆业集团、康达尔集团。

　　10月TOP10开发商成交金额共计64.57亿元，占全市住宅成交金额的67%，占比与上月持平。

　　十一月潜在计划入市项目

　　预计11月潜在计划入市项目共二十四个，具体项目入市时间有待进一步跟进。

　　新政后，市场需求下降，市场预期转变，开发商推盘节奏加快。