房地产调控政策密集出台 各类物业“风景”不同

　　美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》指出，包括别墅和高端公寓在内的物业的一个显著特点是需求弹性比较小，也就是说价格的变动对需求量的影响相对较小，因为其客户都比较有实力。“作为市场的中坚，这些客户不再是跟风客，他们大多都很理性，购买或抛售大多为了换楼或是长线投资。”

　　不仅如此，限外令的解除和相对宽松的信贷政策，也使得一大部分境外高端人士的购房需求得以释放，国内高端置业者纷纷入市购买房产。

　　陆骑麟对《经济参考报》表示，去年，众多高价项目的放量成交也是推升全市成交均价的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，刚性需求逐步释放，推动市场回暖，这一阶段成交量开始放大。回暖初期开发商的心态还是比较谨慎的，对宏观经济环境仍持一定观望的态度。在一季度回暖的基础上，二季度和三季度，信心得到提升，投资客开始入市，刚性需求和投资客共同维系了楼市的巨量成交。价格方面，随着成交量的增加，开发商快速回笼资金，底气逐渐充足，定价开始激进，因此这一时期的成交均价快速攀升。四季度，虽然楼市调控政策密集出台，但成交均价并没有随着成交量的减少而回落，反而继续拉升。

　　“这也是一个长期的积累的过程，全球金融危机只不过加速了高端物业市场出现井喷的进程，其实，就国内消费能力而言，这一爆发时点也迟早会到来。”徐枫总结说。

　　市场或走向分化

　　业内人士普遍认为，相对于一般住宅，别墅等高端物业在历次市场波动中均表现出较强的抗跌性，一些拥有稀缺资源的别墅或高端公寓依然受到市场青睐。“考虑到其具有较好的增值、保值特点，高价楼盘的成交量几乎不会受到诸如开征物业税等政策因素的较大影响。”徐枫说。

　　“我觉得无论是别墅还是高档公寓，未来会有一定升值空间，大势是看好的，具体到某一项目则需要具体分析，因为不同地段、不同品质都可能影响产品的升值空间，但不会像去年那样猛涨。”王吉鹏表示。

　　不过，业内人士也提醒说，近段时间国家出台的一系列调控政策也应当引起足够的重视。3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这份被称为“国十九条”的《通知》明确指出，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。3月22日，国土资源部召开的全国视频会议上，部党组成员、副部长贠小苏再次强调，坚决查处囤地、炒地、向别墅供地等违法法规行为。

　　陆骑麟认为，在政府重拳打击各类投机行为的宏观背景下，高端物业市场将受到较大冲击。一方面，购房者的自有资金门槛被提高，需求下降；另一方面，高端物业产品很少降价销售。两者的合力作用必然导致的结果便是2010年的高端物业市场很难再现2009年的热闹成交局面。

　　对此，徐枫颇为赞同，她预测，一手市场和二手市场可能出现较大分化。今年上半年，一手高端物业的成交量比较小，“甚至可以用相对低迷来形容，因为主流客户并非刚性需求，他们的观望可以持续较长时间。”而在二手市场，高端物业的成交量将增加，北京、上海、深圳等一线城市的上涨幅度可能超过两成，甚至接近三成。

　　“总体而言，2010年一手市场和二手市场的联动将比较盛行，开发商对代理商的需求会加大。虽然可能会出现高价新楼滞销的情况，但总体成交量不会受到较大影响，也就是说，在高端物业这块蛋糕上，一手市场的份额会受到一定程度的挤占。”徐枫说。

　　王吉鹏还预测，高端物业市场的未来分化还可能体现在开发商的区域调整战略上，“目前国家出台的政策调控以及银行信贷收紧等不利因素会对开发商产生较大影响，不仅高端物业市场供应量肯定会减少，还会对品种设计、拿地区域等方面产生一定影响。比如区域调整，逐渐开拓二、三线城市市场就可能是一个趋势，因为相对而言，非热点城市的运作成本低、升值空间大。”

　　二手房：迎来3月小阳春

　　在政府调控的大背景下，二手房市场这张楼市的“晴雨表”似乎阴晴难辨。

　　春节期间各地二手房市场表现出不同程度的疲软。然而时隔一月二手房市场就出现了明显回暖趋势。

　　业内人士认为，导致这种局面的主要因素之一是刚性需求的集中爆发，而北京等地高价地频现也是拉动局部地域二手房房价明显回升的原因，但更多政策收紧信号不容小觑。不过，就2010年全年而言，虽然市场进入了调整阶段，但二手房整体成交量还可能有10%至15%的增长。