房地产调控政策密集出台 各类物业“风景”不同

　　全国成交量增长或超过10%

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，二手房市场中投机者占的比例比较大，需要在短期内获利，但在现在这种情况下，大家对后市还看得不明白，在稍有获利的情况下，他们可能就会暂时退市离开。二手房市场的投资者的心理预期不可能那么大了。

　　中国指数研究院相关报告也认为，房地产宏观调控政策降低了购房者对未来房价的预期。政策面收紧的态势日趋明朗，政府的调控决心十分明显，购房者预期未来政策收紧还会加强，因此短期内观望情绪扩大，成交量萎缩，市场将进入调整阶段。

　　但受访业内人士普遍表示，二手房已经成为北京、上海等重要一线城市的市场主流，在成交量方面还会有一定幅度的提升。

　　徐枫预测，2010年全国二手房市场成交量或将增长10%-15%。而北京、上海、深圳、广州等四个城市的二手房成交量可能增长5%-15%。其中，“深圳和上海的二手房成交量会减少10%左右，广州的二手房成交量将增加15%左右，北京的二手房成交量则可能会增加10%左右。”

　　她进一步分析指出，在四个重点一线城市中，广州的住宅性价比最高，正行驶在房价上涨的快车道，相对而言，其他城市则已经历了这一阶段逐渐驶向慢车道。因此，广州的二手房成交量还没有正式爆发，“我们很看好今年广州的楼市，它也将成为二手房成交量增长最高的城市。”

　　北京与去年相比则不会有太多的变化。受“世博”概念的影响，将会有大量的资金进入上海，而且相当一部分是境外资本。“二手市场面对的大多是普通的置业者，市场承接力不够、住房负担比太高，所以，我们预测上海的二手房成交量会下降。深圳也是同样的道理，整体而言住房负担比太高，超过40%甚至50%。”徐枫说。

　　商业地产：无远虑，有近忧

　　不论是最近广受关注的“中服地块”，还是2月1日成为上海“新高价地”的外滩地块，可以看出商业地产的开发越来越受到青睐。这背后既有地方政府的推动，又是经济发展和城市化的必然要求。专家指出，对商业地产的长期发展应该保持乐观，但对短期内的市场供求状况要保持清醒的认识。

　　商业地产受到热捧

　　正如上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟所说，商业地产的成交量在整个房地产市场中占的比例只有20%至30%，不太受市场重视。不过，商业地产的这种“处境”正在发生变化。

　　据了解，3月份以来，北京新开的商业地产项目就达到六个。3月23日，在北京新公示的CBD东扩区规划的土地利用方案中，商务办公用地比例最大，成为开发商下一轮的投资重点。

　　其实，要不是因为外部环境过热而被暂停入市交易，作为北京CBD核心区最后一块宝地的商业地块“中服地块”，极有可能成为北京市的“新高价地”。而早在2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞得外滩国际金融服务中心地块，成为上海“新高价地”。由于该地块被规划为规划为商业、金融、办公、文化综合用地，因此也被视为“全国商业地产总价高价地”。

　　中原地产的分析报告也指出，2009年下半年以来，北京、上海、广州、深圳等四大城市的商办用地供应呈现逐步增长的趋势，商办用地的集中出让受到了开发企业的热捧。“去年住宅用地拍出了太多高价地，而高价地对房价的带动作用非常明显。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者“对地方政府来说，改推综合用地或者商业用地，一定程度上可以缓解外界的舆论压力。”

　　中原地产对房地产龙头企业的监测显示，近年部分大型房企对商业地产的投入有所增加。据了解，不少大开发商早在去年就宣布在未来的战略规划中，商业地产将占据重要一席。以专注于住宅产品开发的万科地产为例，它于2009年11月发布的新战略提出要在未来加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。