北京楼市现反季节销售 开发商节后“抢入”楼市的逻辑

　　事实上，北京高端改善型需求受二手房市场影响早已不是秘密。而从去年延续至今的北京二手房成交低迷也间接影响了高端改善型需求的释放。

　　从2018年下半年以来，北京二手房成交比例下滑，至去年10月，达到了近两年的占比低值，仅占77%， 到了2018年底2019年初， 二手房市场份额稳定在80%左右。2019年1月，北京二手住宅成交1.05万套，环比去年12月下跌9.2%，同比去年同期下跌0.5%。

　　一位二手中介人士分析，高端楼盘总价在千万元甚至数千万元以上，购买门槛较高。很多家庭通过卖旧获得购置新房资金，但二手市场下滑令市场陷入观望，成交量下滑，也间接导致了高端市场难以启动。可以预见，未来一段时间内的高端改善型市场的存货量都会比较大。由此，部分企业判断，后续与其扎堆入市面对竞争苦苦挣扎，不如通过让利抢夺当前稀缺的高端改善型客源。

　　高端市场的竞争来袭

　　“节后抢收跟泰禾自身在北京乃至全国的产品结构也紧密相关。”郭毅指出，与其他品牌房企相比，泰禾的产品线主要以低密别墅、城市豪宅等高端项目为主。这些项目未来在北京楼市将面临空前的竞争。

　　值得注意的是，2017年以来，北京限竞房用地开始大量供应。由于受限竞房项目多数采取“7090”的规划，开发商取得容积率相对不错的地块后，为了在已经封顶的销售价格基础上实现更好的溢价率，通常会采取“拉高排低”的设计方案：将项目规划成高层产品搭配合院、联排、叠墅这类低密度的类别墅类产品。这也导致当前北京90平方米产品集中入市的同时，低密度类别墅类项目在未来也将呈现供应井喷的局面。

　　截至去年12月底，北京新房市场已有36个限竞房项目开盘，占已取证限竞房项目的92%。数据显示，2018年北京新房市场限竞房总成交4530套，入市去化率仅为24%，整盘去化率仅为11%。在土地市场方面，2018年北京共有85宗限竞房地块成交，后续供应量巨大。

　　业内人士表示，当前北京限竞房项目前期以大多推90平方米中小户型产品为主，后续随着低密度产品不断入市，整个北京别墅市场后续会出现一个爆发式的增长，未来竞争会十分激烈。而这些项目作为限竞房在价格上有着显著优势，这对纯高端改善型商品项目无疑冲击很大。泰禾在北京的高端货值储备比较高，不得不防范后续风险，此时提前以价格杠杆促销售，提前打破持币待购的高端改善型客户的观望心理。

　　“抢收计划”在未来是否会形成鲶鱼效应，甚至引发后续市场上其他项目的快速跟进正在成为业界关注的另一个看点。但郭毅分析，企业和企业的状况不太一样，预计央企、国企这些在产品业态布局更多元和全面的企业未来面临的压力会相对均衡，采取大规模促销的可能性较低。但局部区域单个项目为应对市场竞争采取优惠促销的可能依旧存在。

　　有专家提示，对于购房者而言，在市场供过于求的情况下，缺乏实质性优惠的营销都不会轻易下单。对于企业来说，也需要警惕大幅让利带来的利润损失，但在寻找销量和利润平衡时，切忌因静待市场复苏而错失良机。

　　(来源：北京商报)