深圳GDP首超香港 盘点湾区规划纲要发布后一周楼市变化

　　粤港澳大湾区规划刚落地，深圳好消息不断。

　　新公布的2018年深圳GDP为24221.98亿元，高出香港221亿元左右。深圳GDP从此超越香港，成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。

　　世界的目光再一次在深圳聚焦，并与《纲要》形成合力，强力刺激深圳楼市。数据显示，深圳楼市回暖迹象，表现在看房量、成交量上更为明显。比如链家网上从单日1000次，涨至破10000次，周六日两天合计突破2.1万次，换算来看整体深圳市场周末看量在7-8万次。新房成交方面，东部、西部均出现一定程度上的火爆，不少新盘出现热销。华润深圳湾瑞府，开盘线上选房，因预约人数暴增，导致选房系统崩溃，当推出的143套房源售出69套，总价8000万的户型秒光……此情此景用“激增”一词来形容并不为过。

　　而从去年延续至今的调控松绑，到目前为止全国已有20余城楼市松绑，取消限售限价，放宽落户门槛，正在持续蔓延。各地的限贷政策也在逐步松绑，以深圳为例，此前深圳绝大部分商业银行执行首套住宅基准利率上浮15%，二套住宅贷款利率执行基准利率上浮20%。到了2018年12月和2019年1月，深圳多数商业银行的首套住宅基准利率上浮比例从15%悄然回调至10%。

　　种种迹象也表明，两会前春节后的这段时间，优惠多、竞争小、政策稳、贷款易，综合来看是节后买房利好的末班车！深圳房价稳定缓涨已是共识，但《纲要》给湾区“9+2”城市群带来的想象，远不止如此。

　　世界湾区价值凸显

　　据2月20日，香港特区行政长官林郑月娥在立法会回答议员质询时表示，现时已有10万名在内地居住的港人申请居住证，享受到相关规定的权利、基本公共服务和便利，其中就包括可用住房公积金在内地买房。也就是说，这10万申领了居住证的港人，可以在内地买房了。

港澳台居民居住证受理点

　　尽管新出炉的《纲要》，通篇未提“房地产”，但从人口、经济、产业规划等方面因素考虑，粤港澳大湾区的一体化发展被认为是中国房地产市场最重要的发展机遇之一。2018年，粤港澳大湾区9城的商品房成交总金额超过1万亿元，土地成交建面4600万平方米，土地成交出让金接近3000亿元。这也许是一次提前“预演”。

　　从人口集聚与收入增长的角度看，未来大湾区的购房需求有较强的支撑。

　　首先，粤港澳一体化、交通高度互联通，使人口进一步向湾区集中，跨城市的购房需求会不断释放。大湾区将为受腹地所限的香港、澳门、深圳创造更多的产业空间和生活空间，基建与交通发展使“一小时生活圈” 成为可能，港澳深居民就业置业不仅局限于当地。以2018年深圳购房客户来源为例，其20%来自香港，珠三角地区比例接近一半。

　　其次，大湾区有望成为中国乃至全球经济增长最快的区域，收入的持续增长能够支撑起房价的上涨。据估计，到2020年，粤港澳大湾区由于人口导入和改善需求将带来1.3万亿平方米的购房需求。其中，人口导入增加约225万人，将带来7000万平方米购房需求；湾区人均住房面积增加0.78平方米，购房需求约5900万平方米。

　　因此，从长期来看，湾区间不同城市自身的产业优势体现，大湾区逐渐实现全球最强湾区的愿景，湾区内所有城市的房地产价值都会将有很大的得益。

　　入主深圳正此时

　　巨大的经济体量，对应的则是交通、医疗、教育等资源的发达程度更高，对人口的吸引力越大。因此，从经济机构上看，香港、深圳、广州仍是粤港澳大湾区的绝对核心，这3个城市的GDP总量占比达到7成左右。

　　由此可见，人口净流入高，经济更发达的核心城市，比如深圳，房价的潜力更大。

　　以房价的绝对水平分类，大湾区内“9+2”城市房价梯度失衡。香港和澳门为第一梯队，均价超过10万；以深圳、广州为代表的第二梯度，均价超过3万（深圳超过5万）。其他城市则为第三梯队，承接了第一、二梯队的外溢需求。

　　对比香港的房价，深圳目前55166元/㎡的新房均价，仍然算洼地。据2017年统计数据显示，深圳的常住人口为1253万人，仅次于广州，但人口增长率却高达4.2%，居于大湾区第一位。因此面对未来将出现更多的购房需求，深圳的竞争力并没有下降。

　　2018年，深圳全市新房成交2.9万套，比2017年增加13.8%，成交面积为292.4万平，增加12.8%，均价延续2017平稳下调趋势，全年均价为54120元/平。

　　稳定运行，稳中有增，这也许正是今后深圳楼市发展的主基调。

　　对话环球山海物业

　　深圳是少数走纯市场模式的城市。市场模式的好处在于尽可能激发市场主体的投资积极性，为消费者提供多层次、多样化的产品；而对于购房者，则是更为理性的价值判断。

　　放眼深圳，在粤港澳湾区全面落地之时，伴随深圳东扩战略进程，东部门户盐田汇聚世界目光。当前的盐田正置身于诸多机遇叠加的窗口期：粤港澳大湾区建设全面推进、广深科技创新走廊加快建设、全球海洋中心城市深入实施，沙头角深港国际旅游消费合作区发展规划呼之欲出，盐田正迎来新一轮发展的“风口”。

盐田区实景图

　　作为布局粤港澳湾区的重要节点，龙湖倾力打造的首开龙湖·天琅，汇聚湾区规划推进、盐田再崛起的无限潜力，当之无愧价值物业。双地铁（规划）通达全城，融贯7大城区的交通枢纽，快速路梧桐路、深盐路快速融入全城交通网，惠深沿海高速、长深高速、盐排高速联动惠州、广州，于盐田城市中心，执掌珠三角、粤港澳湾区版图，坐享成长潜力无限，提前锁定城市发展红利。

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首开龙湖·天琅实景图

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