深圳刚需购房“被豪宅”很苦恼 业内：为稳房价不宜轻易调整

　　深圳房价对于购房者来说已步履维艰，刚需呼吁适当修改调整豪宅税的标准，减轻购房负担，真正实现居者有其屋。

　　近日，有购房者向房掌柜记者表示，他最近计划置换住房，房子是位于深圳龙岗的小三房，按照当前深圳的豪宅标准，他计划购买的房子属于超出“豪宅线”，需要缴纳一大笔税费，这给他购房带来了不小的压力。

　　据了解，深圳现行“豪宅税标准”为2015年制定发布，距今已有近4年时间。业内人士表示，按照深圳现行的“豪宅税”标准，当前两房以上项目绝大多数属于“豪宅盘”，甚至龙岗、坪山的一些刚需项目也处于“被豪宅”的尴尬境地，面对当前刚需刚改购房者面临买房难的困境，在现行“豪宅税”与当下市场实际出现偏差的情况下，深圳是否到了需要调整旧有标准的时候了呢?

　　刚需遭“误伤”

　　“我要买的房子在龙岗横岗，从地理位置上看这里比较偏，到中心区有很长一段距离，除了轨道交通，其他城市配套并不完善，怎么看都是刚需置业扎堆的区域”，阿奇描述他计划置业的楼盘时这样向房掌柜吐槽。他说，当初看上这儿的一大原因就是感觉这里的房价还处于相对的低点，预算不算充足的他在买房时被中介告知，该项目为“豪宅”，需要多缴纳税。

　　“从位置和配套上看，怎么也想不通这个房子居然是‘豪宅’，况且我买的还是79平方米的小户型产品。”阿奇给房掌柜算了笔账，以他准备买的房子为例，项目单套总价在400万元左右，而龙岗超过280万的房子就要收一大笔税，买了房，他基本上手里没有什么存款了，还要每月还贷款，想想以后的日子，心里真没底。

　　实际上，阿奇的遭遇并非个案。当前深圳众多购买商品房的普通购房者正面临“被豪宅”的处境。

　　“政策的初衷不是低端有保障，中端有支持，高端有市场吗?能不能适当调整下现在的普通住宅和非普通住宅的划分标准，减轻下刚需购房者的负担呢?”阿奇说。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，现行的“非普通住宅”标准，在客观上降低了刚需以及改善型置业的购房者的支付能力，增加了他们的购房负担。现行标准是否与制定初衷产生某种程度上的背离需要各界来探讨。

　　四年前的标准

　　据了解，当前深圳现行的“普通住宅”认定新标准为：1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2、单套住房套内建筑面积120(含本数)平米以下或者单套;3、罗湖为房屋总价390(含)万元以下、福田为470(含)万元以下，南山490(含)万元以下，盐田 330(含)万元以下、宝安 360(含)万元以下、龙华320(含)万元以下、龙岗 280(含)万元以下、光明 250(含)万元以下、坪山 200(含)万元以下、大鹏230(含)万元以下。

　　根据深圳市规土委的规定，想要不被“豪宅”，享受深圳优惠政策的普通住房，应当同时满足上述三个条件。否则，将按照“豪宅”标准缴纳!

　　事实上，2013年，“普通住宅”认定标准因房价上涨已进行过调整，而在更早前的2007年深圳也调整过一次普通住房价格标准，彼时还不是以总价认定，而是以单价认定，各区价格标准分别如下：罗湖区每平方米17160元;福田区每平方米17940元;南山区每平方米17160元;盐田区每平方米16380元;宝安区每平方米11700元;龙岗区10920元。各区住房交易单价在此以下的将享受普通住房的相关税费优惠政策。

　　2015年公布的新标准线是在2013年的基础上调整的，对比2013年划分线，各区的调整幅度在40-120万之间。

　　让阿奇感到疑惑的是，2015年后，深圳楼市经历了一轮暴涨，全市平均房价从3万/平跨越到5.5万/平，涨幅翻了近两倍，部分区域房价涨幅远超出两倍。而普通住宅上限并没有及时调整，就全国范围来看，深圳房价已经非常高了，购房者买房本来就承受了很大的经济压力，“豪宅税”却一直不见调整迹象，十几二十万的税真的不堪重负。

　　业内人士指出，普通住宅与“豪宅”在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。

　　业内人士分析，当前实行的“非普”标准是2015年发布的，距今已有近四年时间。深圳楼市经过数年发展，尤其是经历了2015-2016年房价上涨后，楼市整体价格变化比较大，现有政策已不太符合当下实际情况。有必要对争议较大的“非普”标准适当做出调整。

　　同为一线城市的上海相关政策曾在2016年做出更新。2016年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官网发布《关于调整本市普通住房标准的通知》。从上海历史上对于普通住房标准调整来看，基本上是非强制性三年一调整，与房地产周期挂钩。

　　在2019深圳公众楼市论坛上，深圳房地产研究中心主任王锋指出：深圳“豪宅税线”暂时不会上调，虽有不合理处，但为稳定房价不宜轻易调整。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟此前曾表示，一线城市调整普通住宅标准一般比较慎重，通常调控思路是按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。普通住宅标准的调整一般是被作为房地产调控的储备方案，在适当时候才会调整。适度放开市场，加强税收征管，保持房价稳定。