房企年中考业绩加剧分化 龙光等新一线房企高歌猛进

　　随着7月份的到来，各房企开始陆续晒出上半年销售“成绩单”。根据克而瑞研究中心测算，2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。

　　在这个行业基本面下，却隐藏着一个有趣的结构性变化。TOP100房企的权益金额门槛为85.5亿元，门槛增幅为5%；TOP50房企权益金额门槛217.8亿元，门槛增幅6%；但TOP20房企权益金额门槛为489.4亿元，较去年同期出现下降。

　　亿翰的测评报告也显示出相同的结论：房地产头部企业因基数过大而增速放缓，位居第二梯度的房企则更加积极进取，对规模诉求最为强烈，业绩增长颇为强劲。根据该机构的数据，房企TOP30门槛值相对来说上升最为明显，同比增速接近三成。

　　另一个有趣的现象是，资本市场几乎与房企销售增长表现出惊人的一致性。在TOP30房企中，TOP10房企销售增长放缓，股价整体表现稀松平常。而介于TOP10- TOP30之间的房企，销售增长显著领先，今年以来股价涨幅颇为抢眼，我们不妨把这类房企称之为“新一线房企”。

　　新一线房企，可简单视为第二梯队房企中的高增长绩优股。首先，这类房企具备持续的业绩高成长能力，因为房地产行业对规模与成长的逻辑永远不会变。其次，在核心区域拥有充裕的优质土储，足够企业3至5年的正常开发所需，具备业绩爆发的潜力。另外，新一线房企还必需有畅通的融资渠道、成熟的运营管控体系、完善的治理结构和充分的激励制度，为业绩持续高增长保驾护航。

　　在专业投资者看来，新一线房企具备高成长性、高弹性特征，更具长期投资价值。从2019年以来的股价表现来看，以龙光地产（03380）、新城发展控股（01030）等为代表的新一线房企，依然是资本市场追逐的热点，获得资金青睐。

　　根据克而瑞的行业排名，龙光地产2019年上半年销售额位列TOP200第25位，行业排名持续上升。这已是龙光连续数年保持业绩持续高增长。2018年，龙光地产事项合约销售额约718亿元，同比增长65.4%，实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%；核心利润76.55亿元，同比增长65.7%；物业销售毛利率35.6%，核心净利润率17.3%，稳居上市房企前列。

　　尤其是，龙光地产2017、2018年ROE分别为30.6%和31.5%，而在过往八年中，在ROE超过20%的房地产公司中，仅有龙光地产一家。

　　花旗研究报告指出，作为粤港澳大湾区的龙头标的，龙光地产颇具前瞻性的长期战略及核心竞争优势，其80%以上土储货值超前布局在大湾区内经济高增长区域，区内土储货值高达5000亿元以上，平均土地成本不到每平米4000元，低于平均售价的三分之一，盈利能力长期领先同业，为地产行业首选。

　　6月28日，兴业证券研究报告指出，龙光优质的土地储备还将持续给销售规模增长提供动力，2019年的销售额将大概率超过年初制定的权益目标人民币850亿元的目标；花旗此前预测，龙光未来有可能上调850亿元的2019年销售目标。