开发商赔本赚吆喝 “高价地”陆续上市迎“大考”

　　曾经的“桂冠”，现在的“烫手山芋”。从今年年初以来，申城2009-2010年的多个高价地、“溢价高价地”，尤其是嘉定板块的高价地后遗症正频频发生。上周更是出现了优惠后“赔本赚吆喝”的新盘。按照两年的建设周期计算，开发商在2009年土地市场最为疯狂时拿下的项目将陆续上市，是否还会出现放下身段的平民高价地，甚至击穿成本价还有待观察。

　　溢价高价地

　　常发豪庭国际：

　　最低价相当于“楼面价”

　　优惠后1.3万-1.4万元/平方米的均价，最低单价1.2万元多一点。这个价位在嘉定的新盘中其实确实挺“实惠”的，但是如果把它和当初拿地时的“成本价”对比，就会有惊人的发现——该楼盘优惠后房源的最低价已经几乎相当于楼面价了。

　　这个几乎要上演“面粉贵过面包”的楼盘是常发豪庭国际，2009年底土地出让成交楼面价为12076元，虽单价不高，但土地的溢价率却达到惊人的435.29%。也被一些业内人士戏称为"溢价高价地"。

　　记者咨询了多位地产圈内人士，均认为这次常发豪庭国际开盘优惠几乎是“赔本赚吆喝”。“1.2万元的楼面价，算上人工、财务、建安成本和营销费用，各种成本七七八八加在一起怎么也要差不多1.8万元了，而且就算每平方米卖1.8万元都不赚钱。”

　　“实际上，开发商在拿地时都是通过对未来的房价预期来倒推土地价格的。”21世纪不动产上海市场研究中心分析师罗寅生说，在市场最高潮的时候，开发商普遍对未来房价持乐观预计，所以房价预期就很高，倒推回来的土地价格在如今就明显畸高。在如今市场形势急转直下，当初那部分以高价竞得的土地正成为开发商手上的“烫手山芋”。在现今楼市成交低迷、融资困难等背景下，在售的高价地项目，根据企业自身资金情况及运营策略，部分或存在放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。

　　“这个可以算作高价地后遗症的一个体现吧。”德佑地产研究主任陆骑麟说。他坦言，与中海[简介 最新动态]高价地贴近成本销售而言，该项目此次推出的价格肯定是亏本的。从销售情况看，低价策略还是取得了一定效果。根据网上房地产数据，截至8月23日的数据，该楼盘已售出67套房源。

　　业内人士指出，此次以低于成本价的优惠面世，估计可能一方面资金有压力，另一方面周边项目压价太厉害。根据同策咨询研究中心统计，该项目所在的嘉定新城板块，从去年1月到今年7月，19个月中有12个月处于供过于求的状态，今年7月以来供求比更是达到1比1.85。该楼盘周边拥有新城金郡、保利湖畔阳光[最新消息 价格 户型 点评]苑[最新消息 价格 户型 点评]、叠翠峰[最新消息 价格 户型 点评]等项目，售价都在1.3万-1.5万元/平方米。这也使得该项目不可能开得太高。

　　此外，7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，此举在一定程度上影响了开发商对楼市的预判，让开发商在推盘计划和定价方面也更加谨慎。

　　总价高价地

　　中海紫御豪庭：

　　加推未敢涨价

　　5月的最后一个周末，中海地产[简介 最新动态]在沪的高价地项目中海紫御豪庭首次开盘。该项目位于中环内的普陀长风核心地块，与古北相邻。2009年，中海地产以70亿元的天价竞得该项目所属地块，创造了当年全国总价“高价地”，平均楼板价达到22409元/平方米。此前，市场曾预期该项目开盘价将高达7万元/平方米，时隔两年多，“高价地”项目终于亮相，随着项目正式开盘，开发商报出的3.2万元/平方米起(计入优惠促销活动折扣)，3.8万元/平方米的均价出乎不少业内人士的意料，“拿地的净价加上建安成本、非毛坯成本等，低至3.2万元/平方米的销售价格几乎可以说是‘微利’了。”

　　由于价格大大低于“预期”，中海紫御豪庭取得了不错的销售成绩。看到“成绩单”后的开发商赶紧趁热打铁，于7月中旬又加推了168套房源。与以往开发商看到行情好就抬价不同，这次加推的房源售价仍和前一批差不多，且保留了不少优惠措施。日前记者来到中海紫御豪庭售楼处，销售人员告诉记者，公司5月份开盘时共有700多套非毛坯修的房子，现在还剩300多套。购房者交的50万元定金可以抵扣总价款的120万元，若在10日内签约，购房者还可享受两种折扣优惠，一个月内付全款享受96%的折扣，两个月内付全款则为98%的折扣。

　　截至8月23日，网上房地产数据显示，该楼盘已售出312套，去化率近六成。这与其采取低开的策略是分不开的。