水天一剑总经理孟竞：调控若失败市场会有大变化

    从政策的角度来说，因为现在整个深圳，包括整个全国房地产始终是围绕着政策上下的发展和折腾，尤其对城市来说，深圳还有什么优越于其他城市的地方？好像很少。不存在关口了，大家过来不需要办边防证。但现在上海、重庆的政策比深圳优惠，在大环境的发展下我们没有很好的优惠，现在推出来如果前海能够超越重庆，深圳能够走到全国的前列，我们还是看最终的政策，香港的深港一体化，实际上深圳永远处于学习的阶段，香港有几大块，包括最高端的金融、港口、贸易等等，金融在上海也抢占了香港很多市场，深圳的盐田港也抢占了香港的港口贸易，如果前海能够达到很高度、高端的未来发展趋势，也会抢走香港一部分市场，但最根本的一点，香港是一个生态环境自然形成的，深圳靠钱发展出来的，前海不管在很长时间发展，都不可能达到香港目前的自然的体制。

    我们不学香港学迪拜，大量自由贸易、汇率各个方面都很自由，如果从税收各个方面不说香港，如果朝着这个方面走，都需要体制、法律上能够形成一个特区中的特区，这样才能保证前海吸引内地甚至说世界上很多公司一起过来。真正要发展一个大的区域还是需要跨国公司进来，比如说一个职业经理人的年薪在西方都是1亿人民币/年，但我们国家税收要收几千万，但迪拜的税收才几十万，如果前海想打造自由贸易区的趋势，需要政策和法律，政府需要下决心，不是说靠钱，要引起政策或学习，需要脱胎换骨创造一个全新的区域。

    再谈到地产这一块，整个深圳现在很困惑，我们走了很多中心，倒过来一想很多中心都是从一块空地上发展起来的，和对面的香港中环比起来，那真是天壤之别，可以说20年之后再回想深圳有没有中环这样的中心区也不可能，包括福田中心区，包括南山和宝安中心区，联合起来形成深圳未来的中心区，这一片的房价是整体朝上走的趋势，如果前海单独做一个深圳的核心也不是很可能，也不是很现实，未来深圳有好几个中心区，所以前海和周边几个区是同样的性质。我先说这些。

    我想有一个现象，我们大家都在深圳，老家都在全国各地，我们现在回过头来，看看家乡的房价，我们可以看看山东、河南，还有一些区域的房子可能不是最好的房子，中等偏上的房子，三线城市都朝一万走，不是特大城市，不是深圳、北京等几个大城市，全国都在朝上走。像深圳这种标杆性城市，房价基本上是跳跃式的，我们怎么理解呢？和前海对面的中山比较，2007年中山的房价4、5千，现在中山的房价也是这么多，整个珠三角中山还是最便宜的，2007年的前海那时候是8000，现在一下子翻了一倍，中山的房价还是5千多，如果深中大桥一旦开通以后谁是最大的赢家？逼着这些城市跳跃式发展，我们看政策调控，现在看政策调控和2007年不一样，因为2007年我们觉得开发商判断这个市场都不清楚，一夜之间楼市涨了4000元，自己都不清楚为什么，后来他们解释可以说补涨，现在价格差3万、4万，东门的商铺是100万/平米，这个现象怎么解释？

    2009年到2010年之间投资客相当理性，因为周边的城市像东莞，深圳已经贷不到款了，包括惠州对投资客当地的政府制约性很强，我们在今年元旦的时候看桂林的别墅，总共去了4部大巴，成交了1套别墅，但贷不了款，桂林政府不允许贷款，不知道退了定金没有，除非一次性付款。2009年到现在各个城市对投资、投机的打击力度比较强，我们现在的分析市场投机已经处于比较理性化的投机，为什么说现在出现大量又开始爆发出来，又形成了政策调控，我觉得性质比以前更加严重，如果说以前的话，市场上的不涨，现在我们看不到不涨的方向，如果政策调控不下去，最终还是失败，这个市场肯定会发生很大的变化，这种变化会形成公众性的探讨。