网上行瑞桥：投资也是刚需 政府不要盯着房地产

    这段时间深圳的地产行业经常讨论前海。前海对深圳的意义体现在三个方面，一个是对城市发展的层面，在深圳的总体规划里面，前海作为双中心之一，前海定位也是深圳下一个30年的珠三角中心，存在这很重要的使命。另外，我看到整个深圳的组团里面，没有占有那么大的土地，15平方公里的土地可供开发，单从这一点来说，前海的发展前景无庸置疑。

    第二个层面是城市融合，上个星期国土资源部的领导描述中国城市华发展下一个阶段的战略，其中一个突出的概念是城市群，我觉得这个概念对深圳人并不陌生，深港融合我们谈了很多年，但没有真正的迈开步伐，河套片区谈了好几年。前海是深圳产业转型和升级的重要基地，市长表态未来5-10年时间，深圳实现的产业总值是15000亿，每平方公里产生100亿的含量。

    第三个方面，大家谈得比较少的，在城市文化方面，因为我们经常说深圳是一个滨海城市，其实深圳各个中心区你感受不到深圳海洋文化的力量，前海为深圳提供很好的机会。还有在制度改革方面，前海的管理模式跟目前国内任何一个城市、一个新区都是不一样的，我们知道前海成了管理区，类似香港的管理局这样管理，有可能政府也表态，会引入香港的创新制度，我觉得特区中的特区应该是这样的含义，总结起来前海的发展前景非常光明。

    调控政策终于还是来了，大家并不觉得特别意外，我觉得最重要的是从政策的出台我们可以看到中央领导的调控房地产市场的决心，我觉得决心比所有的政策都重要，所以接下来的房地产市场需要举证。光有决心还不够，我们需要回答一个问题，为什么现在置业者需要买房？

    买房无非两个功能，一个是居住，一个是投资，但是如果从产品投资价值的分析指标来说，深圳的房子，房产收入比远远超出国际认可的平均水平，意思就是说城市里面大部分人都买不起房子，为什么还有人买房子，从投资的角度来说，如果你算租金房价比，现在基本上深圳的租金房价比，深圳的平均住宅租金是40元/平米，房价是20000元/平米，租售比是1：500，远远超出经济的水平。投资一个房子其实没有什么回报率，为什么大家还要买房子？除了表决心要回答这两个问题，这里还有值得我们关注的问题。第一，作为普通消费者来说，除了商品房市场没有太多的选择，我必须要买商品房，如果廉租房我们说了很多年，今年5万套，明年4万套，我不知道这些房子在那里，很多家庭支撑一个小年轻买房，透支了未来很多年的消费和收入。去年新增贷款10万亿，今年又将近10万亿，没有人拿出搞实业，还不如拿去做房子。

    投资也是刚需，我放在银行是负利率，长远来看房子永远是值钱的。政府要想办法回应这个问题，政府应该做的事情，你的廉租房、经济适用房必须保质保量完成，考虑到弱势群体。我们的金融政策不要追求GDP的数字游戏，那是没有意义的，GDP10%的增长，但人民生活困难，这有什么意义呢？政府应该关心这个问题，不要盯着房地产，那样没有意义。过去2、3年不断地调控，但作用并不明显。