戴德梁行：09深圳写字楼市场总结及10年市场展望

尽管经历了2008年全球金融危机的严重影响，09年的深圳写字楼市场却已快速回暖，在短短的一年时间内，呈现出与08年截然不同的面貌。

“暖风熏得市场醉”：09年写字楼市场渐行渐暖

一季度，乍暖还寒

每年1-3月份的第一季度，受公历及农历新年的影响，通常是写字楼市场成交的淡季，09年第一季度更可以用“惨淡”一词形容。正所谓“城门失火，殃及池鱼”，在全球金融危机的影响下，在深的高端企业(主要是欧美跨国企业)客户大幅削减行政开支，严格控制成本，办公需求急剧缩水，外资企业纷纷暂缓或搁置写字楼搬迁计划，采取“一动不如一静”的保守策略。为求减少搬迁及非毛坯等非必要性支出，外企均以续租或与业主洽谈减免租金为主要的经营策略，甲级写字楼受影响最为明显，租赁成交大幅减少。

受此影响，深圳高端写字楼市场明显受挫，并带动整个市场租金调整，空置率明显上升。全市一季度的甲级写字楼吸纳量罕有地降为负数，空置率则上升至11。4%。虽然住宅销售市场已开始升温，写字楼销售市场却反应平淡，对经济前景的不乐观使得大部分关注市场的买家保持谨慎态度，成交量及销售价格均未见增长。在春寒料峭之中写字楼市场显得尤为冷淡。

二季度，初现回暖

至09年第二季度，住宅一二手市场已逐渐呈现回暖的趋势，宽松信贷环境和国内经济复苏渐趋明朗的环境刺激下，写字楼销售市场首先出现反弹。6月份，卓越世纪中心3号楼入市，在市场的质疑和观望中实现每平方米3万元以上的成交均价，为销售市场率先迎来拐点。租赁市场的回暖稍显滞后，09年二季度整体表现平稳，租赁活动较第一季度则明显活跃，空置率环比下降1个百分点。除少量的新增租赁需求外，租赁需求的主要来源却是存量需求的转移，并导致罗湖区空置率继续上升。由于企业对于租赁成本的控制较为严格，在经济境况没有好转的情况下，租金总体继续呈现小幅下调。

三季度，风和日暖

受第2季度销售市场的持续影响，第三季度入市销售的NEO企业大道B/C栋、卓越世纪中心4号楼、中央西谷、天利中央广场二期等均实现良好成交，投资者的回归及客户的正面反馈为市场带来强烈的信心，并推动销售价格一路上涨，DTZ写字楼销售价格指数按季度录得环比10。2%的增幅，销售市场上升的趋势已毋庸置疑。在租赁市场上，全市甲级写字楼空置率进一步下降至9%，成为全国主要大中城市*中唯一一个空置率在10%以下的城市。第二季度末入伙的甲级写字楼物业时代科技大厦代表了三季度租赁市场的走势。时代科技大厦于入市三个月内，实现了80%以上的租赁成交，租户平均面积在2000平方米以上，带动全市甲级写字楼吸纳量较第2季度上升40%以上。深圳写字楼租售市场均已明显上升，市场渐呈出“风和日暖”之势。

*包括北京、上海、广州、杭州、武汉、西安、重庆、成都、大连、南京、青岛、沈阳、天津及深圳等城市。