美联周评：二手房成交量连续三周下降(6.7-6.13)

　　政策

　　土地增值税预征划定“底线”

　　6月3日，国家税务总局网站发布消息称，6月底前，全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向税务总局汇报。

　　在这份《关于加强土地增值税征管工作的通知》中，国家税务总局明确指出，出台通知的目的是为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

　　根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1．5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

　　所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。

　　美联评论：预征率再怎么提高，也不可能提到把土地增值税全征的程度，所以只要不进行土地增值税的清算，对开发商来讲影响都不大，也就不可能解决开发商囤地囤房、捂盘惜售的问题。

　　三部门规范住房贷款，“二套房”认定标准

　　住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

　　通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　美联评论：二套房认定这中靴子终于落下来：既认房又认贷。为史上最严的认定办法。但也并不表示没有空子可钻，例如，首套房是一次付款，但已经买掉了，手上没有房产，再贷款买房时就是典型的第一套，但若是第一套房贷款的，即使买掉了，按此政策也算第二套；还有一种情况，买家手上有房产，为一次付款购买，但都不在本地，那意味着在本地房产管理系统及银行的征信系统里都没有记录，那也将算作第一套房。