黄奇帆:建立房地产调控五大长效机制 控制用地结构

[土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上，土地指标不应各城市平均分配，而是要看谁的人口多，增长快]

应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢?去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位”，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫”。这一重要指示，是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能实现房地产市场长期平稳健康发展。我认为当前有五项基础性制度尤为重要。

长效机制之一：土地

第一，控制土地供应总量。

一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住，后发制人。什么意思?你这个城市有本事，把人口集聚到500万，如果以前只给了你350平方公里，今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口。不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万，现在才200万，就要500平方公里，结果今后十年里真的给了你300平方公里，你另外的300万人没来，或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人，这个土地的错配，谁负责?

土地要爬行钉住，而不是说你去臆想调控，长官意志。这是因为，规划意图能否落地变成现实的因素，不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中，土地是殿后的因素，而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。

总之，土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上，土地指标不应各城市平均分配，而是要看谁的人口多，增长快。原则上，应按照产业跟着功能走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。

第二，控制用地结构比例。

人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅。大体上，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地，应控制在20平方米以内，一平方公里要做到100亿元产值。这方面，要向上海学习，早在上世纪90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方公里，当时就要求每平方公里产出至少100亿元，事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿元了。

现在一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方公里甚至只有20亿~30亿产出，浪费太严重，一定要提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地，就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地，相当于2亿平方米，如果容积率平均1∶2，就是4亿平方米，1000万人口的城市，人均40平方米住房应当是平衡的。因此，要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业、工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来。

第三，控制拍卖土地价格。

大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房价。当土地供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况，旧城改造、拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊接合部的出让土地收入中，拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。政府看起来是吃了点小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展。

长效机制之二：金融

第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。

任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之。一般地，开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该是1∶3。现在，全国房地产平均融通量多少?保守估计为1∶9，有的开发商可能达1∶50。

1∶9是怎么来的呢?拿地的钱三七开，如果一块地10亿元，自己出3亿元，另外7亿元从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1∶9。

“地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关，比的是开发商的资金融通能力。所以，只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了这道防火墙，现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。这么一来，“地王”现象就一定会消灭掉一大半。

第二，坚决防止开发商多账户借款。

开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的，但有时又是私募基金，私募基金好像是股权，但“形股实债”，有时候还把理财资金、高利贷弄来。一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、“中利贷”占到全部融资的50%以上，你的账户一目了然就是危机状态。对这种开发商的开发运行必须提高警惕。

第三，认真管好住房按揭贷款。

对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是，合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高，比如零首付，会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险;过低，比如零按揭，会使得老百姓买房困难，宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。因此，要根据不同需求层次和房价走势，实施差别化按揭制度。

要做到这一点，就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。

长效机制之三：税收

第一，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。

高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率是1%，那么别墅就要考虑收5%，如果三五年内想卖掉，交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房。中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。

第二，适时征收房产税或物业税。

这样做有四大好处：一是健全税制。在欧美国家，直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税，缺少直接税，物业税是持有环节的直接税，这符合国际经验。二是这是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税，一套200万元的房子即使十年翻番到400万元，账面上是赚了200万元，但升值过程中的房产税，加上买卖过程中缴纳的契税、增值税等，再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高，有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。

总体上，房产税应包括五个要点：(1)对各种房子存量、增量一网打尽，增量、存量一起收。(2)根据房屋升值额度计税，如果1%的税率、价值100万元的房屋就征收1万元，升值到500万元税额就涨到5万元。(3)越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高。(4)低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%~80%的中低端房屋的交税压力不大。(5)房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。

第三，研究征收土地增值税。

十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。比如，一亩农村集体建设性用地拍出500万元，怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入，扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、建学校等公共基础设施的。农村集体建设性用地拍出后，全部归农民和集体经济组织，显然是不合理的。另外，对于不同区位的地块，由于使用目的的不同，有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施，它们的价格是不一样的，一个拍出500万元/亩，一个拍出50万元/亩，对两个地方的农民和集体经济组织，也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区，都要征收土地增值税，扣除成本后，增值50%以内收40%的税，增值50%~100%收50%的税，增值100%以上的收60%的税。现在，我国土地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。