进取分化 2017年房企拿地十大趋势

　　房地产会有“灰犀牛”风险吗?

　　如果没有去年930年开始的紧密调控，地产“灰犀牛”风险就在眼前!

　　尤其是"五限"调控政策以及“房子是用来住的，不是用来炒的”中央定调，有力地遏制住热点城市的疯狂，目前各大热点城市处于量价不同幅度调整阶段。而且越来越多迹象表明，本轮史上最严调控政策将是“常态化”，这也很大程度打消了部分房企对赌政策松绑的侥幸心理，一些疯狂激进的房企必须重新调整心态。

　　调整在所难免!

　　今天楼市面临的局面会出现2个特征：其一，是城市与企业会发生深度分化，其二，这是优秀房企和优秀城市运营商的春天，但却是落后房企的冬天。在这一轮洗牌中，众多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购，而一大批前瞻变革、现金为王的房企会适者生存，继续生长!

　　在这股分化格局下，首当其冲的是拿地的分化与变革!

　　今天，中国房地产已进入一个“谈地色变”的时代!

　　大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题!

　　不拿地就会退出地产江湖，拿地又都算不过来账!

　　当你下定决心继续拿地后，你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本轮不到你拿!”。在一个行业快速洗牌的时期，市场又容不得你犹豫不决，开发商终于明白一个道理——即拿了高价地虽然可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。

　　更全局看问题，即使你很会造房子，很会打造物业社区，但你老是拿不到地，获取不了后续发展的资源，那么你就无米开锅，长远就得退出房地产行业。另一方面，拿错地，拿高价地，往往也会被产品口、营销口反复质疑，一句“销售时流的泪，都是拿地时脑袋进的水”的段子在地产圈被广为流传。

　　所以，今天的投资拿地，已经成为房地产面向未来的战略性能力。

　　到底该怎么办，2017年乃至未来中国房企拿地会有哪些趋势，老潘特别总结《2017年中国房企拿地十大趋势》，与大家分享。

　　趋势1：钱重要，比钱更重要的是拿地的综合能力

　　没钱，拿地免谈，但有钱，也不一定拿得到地，这是2017年拿地最典型的现状!

　　地产上半场，拿地即挣钱，也没什么附加条件，而下半场行业进入利润低，地价高，门槛高，竞争凶的白银时代，房企拿地，仅仅有钱，可能远远不够。比如在2017年调控常态化后，房企拿地，土地不再是单纯的“价高者得”。

　　其一，拿地逐渐成为综合能力的较量。比如上海的“招标+拍卖”的打分后入围再PK的机制，在对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等评选筛选后，基本50强之后的房企在上海拿地的机会就很少了。当然这也符合大城市与优秀房企深度结合，提升城市品质和多样性服务的出发点。

　　其二，北京的“限地价+竞自持”机制，这其中的“竞自持”，本质就是比拼企业融资的金融实力。也因为此，一些高负债、高周转的房企就因为资金实力不够而很难去做自持，自然他们就没能力参加竞标而提前退出。

　　其三，除了上述各种企业综合实力和金融因素外，拿地不仅靠本身的专业，背后更是依赖所在企业背后一整套能力和体系支撑。简单的说，你的项目定位，产品创新，营销能力、运营高效，成本优秀……就意味着土地变现预期收入、利润会比对手更高，这样你拿地出价就更高，就有实力“更高一手”拿到土地还能继续赚钱。

　　所以，未来拿地，钱固然重要，更重要的是企业背后是否有一套体系，有综合实力去支撑。

　　趋势2：过去营销总重要，如今投资总也重要

　　过去拿地不难，房企取得业绩核心依靠营销的前期项目定位和后期的销售，卖得快、卖得多、卖得高，卖得回款快，最终卖出好业绩。所以房企多建立以营销为龙头的运营体系。而如今，投资拿地，逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。

　　今天房企即使产品做得再好，营销再厉害，房企拿不到地，一切就等于零。投资人的价值在于承担了下锅煮饭的第一道工序，即买米!同时，今天拿地之难，已是全行业的痛点，即使巨头拿地也同样如此。就在今年年初碧桂园一线城市事业部也被取消合并，核心也是因为进入一线城市拿地效果不佳，显然今日拿地已是行业难题。