叶檀：地价再高很危险 业主集体喊涨房价没用

　　近日知名财经女神叶檀来南京出席活动，就南京城市发展升级、都市圈共融等话题发表了自己的观点。

　　记者围绕南京高价地、限售政策等一波大家感兴趣的话题专访了叶檀女士。

　　关于高价地

　　记者:南京等热点城市出现了很多高价地块，但政府的调控政策尤其是“限价”政策并没有松绑，开发商只能等，这种现象您怎么看?

　　叶檀:我觉得这是一个经济规律的问题。如果是拍地，那么第一现在土地当然是在国家的手里，他推地是有节奏的。另外一方面，其实土地价格也受到当地经济发展和当地的物价，就是实际的购买力的影响。那么，我们知道如果货币它没有地方去，那它在中国通常来说，它会融入房地产，如果开发商看好南京这个城市，来的资金多了，那也会推高地价，现在南京其实是几种因素都是有的，所以这个有点困难。那么政府能够做的，我们知道像有的地方政府是在做限价、竞价，包括配建保障房这一系列的举措，当然，这些举措说实话是治标不治本的，它只不过是把成本抬高而已。你比如说，你要配建，然后开发商的成本肯定就提升了，提升的话，但是开发商他要追求利润，他也不可能去做亏本的事情，那最终传导到下游的话，有可能整个的价格压力还是比较大的。

　　记者:现在政府限价，例如南京，您现在所处的江北新区，比如限定三万，但实际很多地块的地价都已经拍到了两万三、两万四了……

　　叶檀:它就是一个堰塞湖，一方面它控制着地价，另外一方面，事实上二手房价租金都在上升，说明它内在的压力非常大。这些堰塞湖你是需要疏导的，它现在事实上只能起短期的作用，如果是长期，一个非常重的压力非常大的堰塞湖的话，我们都知道堰塞湖是最危险的。

　　记者:很多人就会猜测会不会有一些不好的反应，比如说，开发商可能会慢慢地越来越多的面临一些资金链的问题。

　　叶檀:这个会啊，所以这几年的话这个事情不是新的事情，就是对于开发商会有影响，尤其是中小开发商，那么现在我们也看到，从去年实际上是一个开发商大型集聚的问题。

　　关于“限售”

　　记者:“限售”政策是调控“四限”中的一环，部分城市甚至把限售期限提高到5年，您觉得“限售”对房产市场有哪些良性影响?

　　叶檀:限售现在是一个非常重要的手段，我们看到这些城市，它只要是房价高被约谈的，然后出台新政里面经常会有一个限售的举措，限售的话本质上它其实是加大一个投资风险的行为，第一，我们以前知道要“炒热”市场，最重要的是“短炒”的资金，那这个市场就会看起来是非常的热，就是我们所说的其实很多时候是一种“热钱”过来“短炒”，股票市场也是一样的，那现在呢，像以前这样子的话，资金进入房地产市场，然后赚短期的差价。“短炒”，如果说一个市场大概30%以上是投机者，基本上“短炒”很多，基本上我们可以断定，这个市场是一个投机性质比较强的市场。那么，现在政府做的事情限售本质上就是把这个周期拉长，就是逼迫你从“短炒者”变成一个长期的，就是你炒着炒着就真的炒成股东了，炒着炒着真炒成房东了。那三年的话，通常来说是加剧风险的，因为一个投资市场它时间是最宝贵的，你不知道在三年之内会发生一些什么样的变化，比如说当地的房价你即使对当地房价很乐观，但是当地的政策房产税这些会不会出台，也具有很强的不可控因素，所以他在限售以后的话，赶走的是一些短炒的资金。

　　记者:会长时间继续下去吗，这种限售政策?

　　叶檀:取决于这个房地产的压力是不是继续这么大，继续这么大的话，我认为还会持续的。

　　记者:短时间内不会放松?

　　叶檀:对

　　关于业主集体喊涨房价

　　最近，南京多个小区要求居民集体提高二手房房价，甚至自发发起“致全体业主意见书”，要求每平米涨少则一万。您怎么看待百姓这种“朴素”的愿望?

　　叶檀:现在房地产市场利益分为两块，有房的跟没房的，有地的跟没地的，对于有房的人来说希望达到收益的最大化，所以有这样的行为，但这样的行为能不能得逞，不是说你喊一个口号房价就能上涨，这个还是取决于市场，如果市场一手房很多 我们可以选择的二手房很多，那很多人还是不会去这样的片区、这样的楼盘买。