盘和林：市场预期受到制约 楼市金九银十或成幻影

　　一般情况下，每年9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。现在距离9月份不到20天了，业内对于即将到来的“金九银十”，基本持谨慎态度。

　　所谓“金九银十”是一个随时间季节而消费的金融概念，按照人的收支消费心理，在消费、投资等费用支出方面由心情带动，在秋冬两季，特别是两个季节交接的时候，家庭消费明显增加。于楼市“金九银十”而言，开发商为了缓解年终资金周转和财务报表的压力，通常会在九十月份大量推盘，而这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份。

　　从“金九银十”的概念我们不难看出，楼市“金九银十”并非一个基于刚需产生的，在很大程度上受“心情”带动。种种迹象表明，在调控政策持续加码、房价预期阶段性见顶、家庭居民负债率处于高位等情况下，市场预期必然受到很强的制约，预计今年楼市“金九银十”很难重现，或成幻影。

　　为什么说楼市“金九银十”是受“心情”影响的呢?

　　从经济学的角度来讲，类似房子这种人们最大的奢侈品，其降价所带来收入下降是少于需求量增加带来收入增长的，所以总体来讲对价格较高商品降价是有利于企业收益增加的，而不是个人。此外，提价再打折等伎俩让房价打折后也总是水涨船高。

　　从消费者角度来讲，“金九银十”背后是一个被扭曲了的“消费者剩余”，即消费者愿意支付的最高价格(开发商不断提高房价上涨预期)和实际支付的价格(打折等促销)之差。显然，这种扭曲的消费者剩余并不构成实际收益的增减，但这种主观的心理感受会直接影响消费者的偏好，并最终刺激消费行为。

　　也就是说，楼市“金九银十”并非真正消费者得实惠，更多是基于“心情”的消费，而这个“心情”的最大源动力还是来自于，开发商的打折促销“降价”与房价上涨的预期之间大小。

　　事实上，随着房价不断上涨，与房价上涨预期之间的幅度是逐渐减小的，这也是近两年楼市“金九银十”趋势逐步减弱的根本原因所在。数据显示，2016年我国9、10月份商品住宅销售面积远不及11月份。而2017年亦是如此，2017登顶的是12月份销售面积，为71199.027万平方米，足足是9月份销售面积的三倍。由此可见，楼市“金九银十”并非是一个铁律。叠加了政策和高房价等因素，市场预期将被大大抑制，今年楼市或将大概率不会出现“金九银十”。

　　“楼市需求短期看政策”很大程度上讲的就是预期的作用，目前楼市调控政策的高压态势，促使社会已形成了房价短期内难以上涨的预期。7月31日中央政治局召开会议，表明要坚决遏制房价上涨。时隔仅一周，8月7日住房和城乡建设部召开座谈会，明确提出对楼市调控不力的城市要坚决问责，对房地产市场的调控越收越紧让其毫无喘息机会，连一向有最难买房之称的厦门，房价出现大幅回落就是一个最好的反应。

　　当然，市场预期传导至楼市需求及房价的上涨或下落，都并非空中楼阁。除了政策预期以外，当前房企资金紧张、房价和家庭债务居高不下形成强烈反差，这些或都会成为压倒今年楼市“金九银十”的最后一根稻草。

　　据数据显示，目前我国房企资金自有资金所占比例已达60%-70%，这始于今年初房地产去杠杆，总体而言房企加杠杆大量推盘的空间被限制，再加上各地的“限购限贷”政策，消费者加杠杆购房的空间也同样被严格限制。显然，从短期来看，无论是作为供给侧的房企，还是作为需求侧的购房者，加杠杆的可能性都几乎不存在。没有资金杠杆，必然无法撬动楼市“金九银十”。

　　此外，我国家庭负债率由于房贷的原因已经到了一个极限，从消费者预期来说，也不敢无止境的加杠杆购房。据数据显示，我国家庭最新房贷债务率为34.29%，住户各类贷款占住户存款比高达63.48%，考虑到其他债务实际更高。也就是说，居民用于楼市的“金九银十”几近弹尽粮绝了。

　　窃以为，随着部分城市房价微幅下跌，购房者会对预期进行调整，目前更多是持观望的态度。这也就意味着房地产商降价对消费的刺激作用将会大打折扣，因为对消费者来讲，在政策的调整下房价预期积极，机会成本是下降的，因此会减少当期的消费。也就是说，在政策的强压下开发商不可能大幅推盘而需求者不会羊群消费，所以今年或将不会迎来“金九银十”。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)