万科祝九胜：机构渗透率低 推高房租有点误会

　　8月21日上午，万科集团在深国投广场举办2018年中期业绩发布会，总裁祝九胜、首席运营官张旭、首席财务官孙嘉、董事会秘书朱旭出席。

　　有媒体问董事长郁亮为何未出席，祝九胜打趣道：“我猜郁总是希望给我们更多锻炼，虽然我们做的不好，但会持续努力。”

　　昨日晚间，万科发布2018年中期业绩报告，上半年实现销售金额3,046.6亿元，实现营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　确立租赁住宅为核心业务

　　2018年上半年，房地产开发、物业两大传统的核心业务取得了不俗的成绩。万科房地产开发业务实现销售面积2,035.4万平，销售金额3,046.6亿元，在34个城市的销售金额位列当地前三，所销售产品，住宅占比85.9%，其中144平以下的中小户型住宅占比91%。

　　2018上半年竣工结算面积和收入显著增长。报告显示， 1-6月实现竣工结算面积701.4万平，同比上升20.2%;实现结算收入1,006.4亿元，同比上升53.6%。

　　与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有3,693.0万平已售资源未竣工结算，合同金额合计约5,200.5亿元，较上年末分别增长24.7%和25.5%。

　　对于项目储备，上半年万科获取新项目117个，仅2个项目位于一线城市上海，总规划建筑面积2,049.1万平，与上半年销售面积基本持平，新进入涿州、盐城、银川等城市。公司在建项目总建筑面积约8,187.6万平;规划中项目总建筑面积约6,081.6万平。

　　作为万科一直以来的核心主营业务，房地产开发业务取得了不错的成绩。不过，万科管理层在汇报业绩时并未着重强调，反而是轻描淡写，重点介绍物业和住宅租赁物业。

　　物业服务方面，截止6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。今年上半年，万科物业创设国内首家物业行业二手房专营店朴邻，并联手珠海横琴试点“物业城市”。

　　在2018中国物业服务企业百强评选中，万科物业连续九年蝉联综合实力第一，并连续两年获得“2018中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。

　　值得一提的是，2018年上半年，继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务。

　　2014年以来，万科积极布局长租公寓市场，率先在厦门试点探索长租公寓业务，当前已形成青年公寓(泊寓)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

　　此外，万科在物流仓储、商业开发与经营、产业办公、滑雪度假、养老、教育等领域也开展了实际探索，新业务大局全面拉开，战略转型初步落地。

　　“机构推高房租有点误会”

　　2018年上半年，万科租赁住宅业务取得了不俗的成绩，被列入中报亮点。

　　截止上半年，万科租赁住宅业务已覆盖30个城市，累计获取房间超16万间，累计开业超4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

　　获取房源是长租公寓行业的一大痛点，相较于同行，万科长租公寓获取房源增速非常惊人，尤其是今年上半年，新增6万间。

　　“新增的6万间房源主要来源三方面。第一，政府出让的土地有些是长租公寓用途的，北京、佛山、深圳有6个这样的项目；第二，各类机构历史上闲置的存量资产，通过合作或租赁方式获取；第三，社会上分散的个人手中的房子。”祝九胜表示，“6万间如何及时供应出来，中间的时间差怎么控制，包括装修、消防等等，如何在标准与效率之间形成一个平衡、妥协，这需要继续改善。”

　　近段时间，关于长租公寓机构推动房租上涨的声音此起彼伏。有媒体问机构进来会不会推高租金，祝九胜回应，这可能有一点误会，住宅租赁市场是古老的市场，百年前、千年前就有，最近一两年一些资本、机构介入。目前来看，机构的占比非常低，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，机构目前介入有限。深圳不到2%，A公寓、B公寓运营机构，出租渗透率2%都不到。

　　“万科深圳长租公寓每间单价1800元左右，入住率92%以上，非常抢手。价格是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整，(定价)是一个新的机制，欢迎各方友好互动，共同把事情做好。”祝九胜说。

　　探索城市有机更新

　　发布会还未开始，会场两侧投影幕布上滚动播放一则宣传片，介绍万科的城市有机更新，这项业务与传统的城市更新不同，关注历史建筑的保护与修护。

　　张旭表示，万科是有人文的企业，以前做过天津水晶城、武汉工业遗址，老建筑承载了历史记忆，有机更新并非拆掉重建，而是在保留原有建筑风格的基础上修复，在新旧交替过程中保留城市独特的风貌，上海、北京很多历史文化，通过老建筑得以保留传承。他透露，万科目前在上海、广州、福州有3个有机更新项目在推动。

　　上海的上生新所项目，上世纪20年代是美国海军俱乐部，后来变成侨民度假场所，二战时间被日本人占领，解放后变成上海生物制剂研究所(上生所)，里面有17栋不同时期的建筑，经改造后，变成网红打卡地，有了一个新名字上生新所，很多高端时尚用品经常在这发布。

　　广州恩宁路项目，恩宁路以前是清朝南方经济核心区，有詹天佑故居、李小龙故居，现在变成一个小博物馆，保留了街巷和文物，引入创意办公，建了一个文化广场，现在成了广州旅游打卡的热门地。

　　福州烟台山项目以前是福州五大通商口岸，有十几个国家的领事馆、外国商行、教会、学校、医院，历史文化名人梁思成、林徽因、胡蝶、郁达夫、叶圣陶都曾在此居住。万科请了62位工匠，对44栋建筑、9个街巷，进行修复，目前还未完工。

　　“万科做城市有机更新的基本想法，就是尊重历史文脉，保护城市记忆，打造公共空间，激发城市活力。英国几乎所有项目都是有机更新项目，未来房地产在这方面有很大空间，万科会积极参与到有机更新中去。”张旭说。

　　无论是如火如荼的租赁住宅，还是方兴未艾的城市有机更新，万科在以人民美好生活为中心，围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务的定位下，万科决心撕去地产商的标签，朝着去地产化的路大步迈进。