房地产行业增速放缓 多房企品牌定位从开发商变服务商

　　随着城镇化从快速发展的初期走向稳定的中期，推动房地产市场急速增长的时代也随之结束。

　　一路高歌猛进3 0年后，中国的房地产企业终于在2018年或主动或被动地踩下了刹车，放缓脚步重新规划新的征途。

　　过往几年，在“没有规模就没有话语权”的促动下，国内大大小小房企陷入了攻城略地的暗战中，高价抢地、快速周转、加杠杆，一系列刺激之下，整个房地产市场几近狂欢的状态，千亿目标此起彼伏，房企规模天花板接连突破3000亿 、5000亿、5500亿。

　　但就在万亿规模触手可及的关口，以建立房地产市场长效机制为目的而出台的去杠杆、楼市限购等政策也逐渐升级为史上最严，各大房企纷纷捂紧钱袋子。

　　“现在行业已经进入到一个新的整合时期。”刚刚过去的八月房企季报中，这句话频频出现，众多房企亦从强调规模转向注重效益。

　　曾经的千亿目标口号俨然成为过去时，如果说规模曾经决定房企的市场话语权，那么如今的严格调控之下，现金流已经是决定房地产企业未来能否继续生存的关键。

　　实际上，随着城镇化从快速发展的初期走向稳定的中期，推动房地产市场急速增长的时代也随之结束，人们对房地产的需求逐渐从居住转向服务，且由于土地及建安成本增加等原因，房地产企业的整体利润率逐年下滑，关于中国房地产即将迎来一轮整合及洗牌，行业集中度进一步提高的观点早已在行业内出现。

　　这样的变化也被形容为房地产正在走向下半场，越来越多的房地产企业为寻求新的增长点，将自身定位从开发商变成了城市配套服务商，甚至频频喊“去地产化”。

　　被视为行业风向标的恒大、碧桂园、万科三家房企，也都纷纷开始强调效益优先，同时加快多元化业务的扩张步伐，产业小镇、长租公寓、养老地产等相继成为众多房企追逐的热点。

　　越是市场低潮，就越能显示房企的抗风险能力，转型升级大趋势之下，楼市调控、融资收紧，无论是供给侧还是消费需求端，都预示着一个新的房地产市场格局正在形成。

　　如曾经的海尔一把手张瑞敏所言：“没有成功的企业，只有时代的企业。”只有适应时代的变化，在市场危机中寻找新机遇，才能持续生存。

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　　房地产下半场：行业增速放缓

　　1980年，中国第一个商品房小区、位于深圳罗湖的东湖丽苑正式开售，面积60平方米左右的户型，当时每套平均总价为5万多元，平均每平方米约1000元，开售后即一次性售罄。

　　七年后，同样在深圳，国内第一次公开拍卖土地，一幅面积8588平方米起价200万元的地块最终以525万元的总价出让，次年该地块上建成的东晓花园住宅小区，以每平方米1650元的均价出售超过150套房源，不到一小时即售罄，开发商净赚400万元。

　　30多年后的今天，东湖丽苑及东晓花园的二手房每平方米均价已经在5万元上下，总价300万元左右。

　　支撑房子从总价5万多元到每平方米售价5万元的，不仅源于改革开放后中国经济腾飞，更因为中国城镇化率已经快速推进到50%，居住需求急速增长，房地产市场和企业随之蓬勃发展起来。

　　尽管接下来中国城市化进程仍在继续推行中，房地产市场依然有十数年的发展空间，但随着刚性需求放缓，加之土地、建安等成本越来越高不断压缩利润空间，整个房地产行业将不复当年盛景，走向下半场。

　　另一方面，截至2018年7月份，全国商品房待售面积已降低至54428万平方米，意味着曾为推动三四线去库存而推行的棚改货币化安置主要任务已经完成。基于此，住建部于今年7月份放出了关于棚改货币化安置比例将因地制宜、逐步降低的信号。

　　这也被认为将大大削弱市场住房购买力，尤其影响对棚改货币化依赖程度较大的三四线城市市场，以三四线市场为主的中小房企也将因此受到多重压力。

　　不过，也有观点认为，对于经济相对发达的东部沿海城市，特别是位于一二线热点城市周边的三四线而言，得益于都市圈效应，可获得重点城市人口、购房需求、产能等溢出效应，受到的影响或许不会很大。

　　行业增速减缓之外，为建立房地产市场长效机制，中央亦将住房租赁列入了政府工作报告中，确立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的房地产发展思路，要求培育住房租赁市场，发展共有产权房，为此已陆续出台系列引导政策，并从增量及存量土地市场两方面推进租赁住宅市场的发展。

　　今年8月，深圳更出台了被称为“二次房改”的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确未来深圳商品住房比例将仅占40%，保障性住房占60%，土地供给也会随之调整，试图从供给侧解决深圳住房供求结构不合理，供应总量不足、房价过高等问题。

　　深圳此举被市场视为“租购并举”下的一次重大尝试，也预示着租赁住房市场时代即将走向实质性的落地。

　　本土房企中海地产董事局主席颜建国在谈及继续推进的房地产供给侧结构性改革时，就曾提到，从今年土地供应的结构来看，固有产权房、保障房等比例在增加，每一块住宅用地方面也有不少安排了保障房、人才房等比例面积。未来商品房市场的总量增长将被抑制，房地产企业的扩张将逐步放缓。

　　于房地产企业而言，要继续在新的房地产行业格局中获得发展机会，就必须调整策略，适应新的市场环境和需求。