海南楼市，“行驶”在轮回路上？两次热炒太相似

    严重外向的市场，适合炒作的房子——“不宜居住”的房子卖给了谁？

    “合理引导房地产需求，精心调控海南房地产业健康有序发展。在大力推进保障性住房建设的同时，坚持科学规划、规范管理，优化房地产开发结构，有序发展面向岛外市场的低碳、绿色、高品质旅游房地产。加快城中村和旧城改造。大力培育高等级资质建筑企业。下大力量完善小区设施，提供教育、医疗、商业、公交、停车场、物业等配套服务，提升房地产档次，努力把海南打造成为最宜人居的理想居住地。”这段来自今年海南省政府工作报告的表述，也间接道出了海南极其特殊的房地产市场。

    海南的房子是用来卖的，住的考虑放在了第二位。去年以来三度探访海南，深圳商报记者发现整个海南岛的房子几乎都不考虑综合配套的建设。无论是海口还是博鳌、陵水甚至三亚的大型楼盘，问起配套的情况，无一例外的是，既没有幼儿园、学校，也没有医疗设施，甚至连买菜的地方都没有。

      “海南的房子大多是岛外的人来旅游度假用的，不用配套这些设施。”楼盘售楼人员的答案几乎千篇一律。在博鳌湾，销售主管徐凤兰告诉记者，这里除了公寓、别墅，还要规划建设一个五星级酒店。至于生活配套，她表示，博鳌镇上的医院就在后面几百米，也有菜市场，但学校或幼儿园“这里并不需要”，“因为我们的房子基本都是面向岛外的人销售的。”

    在陵水的雅居乐清水湾，这个占地１．５万亩的超大型楼盘，去年公布的销量是８５亿元，今年前１０个月的销量也已达７５亿元。在人流量不小的售楼处，售楼人员化中明告诉记者，这里的配套目前有一条商业街已经营业，莱佛士酒店也将在明年开业。不过化中明表示，“在目前空置率高达８０％的情况下，暂未有计划开设学校和医院。”在售楼处，深圳商报记者遇到了一对北京来的夏姓老夫妇。他们告诉记者，自己并没有在清水湾买房，这次来主要是看它的非毛坯风格，回去非毛坯他们位于三亚大东海的房子。夏老夫妇说：“这里虽然环境好，但是配套太差，根本没法住人。我在这里，想买瓶酱油都找不到。怎么住？”

    “事实上，海南新建的一大批商品房都不适宜居住，靠海近，太潮，当地人都不愿住在海边。但这些房子就是适合于炒作。”海南大学中国现代经济理论研究所所长，海南省政协常委、经济委员会副主任王毅武对记者坦言，“这些房子本身就是为‘炒’而建的，买房的人本身也不是想住。今后这些房子要进入宜居状态，还需要很长一段过程，需要很多的资金配套。”谁来配套？王毅武认为，不能指望房地产商，而政府更多的是要考虑海南当地居民的市政配套，“哪有闲钱帮外地的炒房团配套？”

    “不宜居住”的房子都卖给谁了？王毅武认为，海南的高房价绝对不是海南的本地居民给炒上去的，而是炒房客给抬上去的。他笑称，现在海南房地产的所谓泡沫和十几年前是不一样的。当年是半拉子的烂尾楼，开发商资金断裂；而现在海南的房子基本都卖出去了，“现在海南的房子大都在炒房客手里，要砸也是砸在他们手里，和房地产商没关系。”

    太多相似的数据，不尽相同的性质——资金链不断意味噩梦难现

    先看看历史数据：１９９２年海南全省房地产投资达８７亿元，占固定资产总投资的一半。当年，海口市的经济增长率达到了惊人的８３％，三亚也达到了７３．６％，海南全省财政收入的４０％来源于房地产业。根据《中国房地产市场年鉴(１９９６)》的统计，海南商品房平均价格１９９１年为１４００元／平方米，１９９２年猛涨至５０００元／平方米，１９９３年达到７５００元／平方米。短短三年，增长超过４倍。

    １９９４年的调控，给占全国总人口０．６％的海南留下了占全国１０％的积压商品房。为收拾这个烂摊子，海南省从１９９９年７月开始处置积压房，直到２００７年６月底，海南省处置积压房地产办公室正式结束其使命。统计显示，在２００６年１０月之前的７年时间里，海南省累计处置闲置建设用地２３３５３．８７公顷，占闲置总量的９８．１７％；处置积压商品房４４４．８２万平方米，占积压总量的９７．６％。

    再看看当前数字：２０１０年，海南完成房地产开发投资４６７．８７亿元，占固定资产投资的３７．２％，同比增长６２．５％，涨幅居全国第一，其中商品住宅完成投资４１７．１１亿元。２０１０年跨省资金累计净流入１０８４．８９亿元，改变了海南省自１９９８年以来连续１２年资金净流出的局面。海南省统计局的最新数据显示，今年前三季度，海南省房地产业开发投资４６４．９１亿元，占固定资产投资１０８６．３４亿元的４２．８％，投资规模增长４４．８％。而来自海南省住建厅的数据是，今年上半年海南房地产相关税收收入９４．５亿元，占地方税收的５８％，房地产业税收７４．１３亿元，税收规模居各业之首。