海南楼市，“行驶”在轮回路上？两次热炒太相似

    充分炒作的市场、急于撤走的资金，严厉调控下低迷的成交量、高积压的库存……这一切，和十几年前的海南楼市何其相似。海南产业经济研究院院长李仁君教授曾向记者感叹，命运多舛的海南，“从历史上看，几乎是一个不太成文的规律，就是每一次对海南的重大利好出来之后，总会遭遇到一些比较大的波折。”

   波折已经出现，但是噩梦会不会重现？深圳商报记者在采访中发现，无论是房地产商还是专家学者，几乎都乐观地表示不担心这个问题。

    “从目前我所掌握的情况来看，海南是不会出现十几年前那种房地产泡沫的。”王毅武明确向记者表示。他分析称，上世纪９０年代的“热”以房地产为代表，本来就是一种畸形状态。而泡沫破灭的直接原因是，国家宏观调控之后，不允许炒房资金和房地产开发资金进入海南，引发了房地产行业的资金链断裂，进而导致泡沫破灭。

    “这个情况目前在海南还看不到。”王毅武给出了五个原因。首先，这一次国家的宏观调控不是专门针对海南的房地产市场，而是调控全国的房地产。其次，全国的房地产资金在收紧，但没有断裂。海南的房地产市场资金更不会断裂，因为来海南买房的绝大部分来自岛外，而且很多是富裕阶层。第三，当年海南资金断裂的另一个原因是房地产商大批逃出岛外。而目前来看，不仅本地的房地产商没有跑，大批的外地房地产商反而还在涌进来。第四，当年海南房地产破灭的原因还在于，海南房价一跌再跌。但这一次海南房地产并没有出现一跌再跌的情况。第五，上次的房地产泡沫主要是烂尾楼和半拉子工程，房地产商大多不是在开发建设，而是在玩一种击鼓传花的游戏，以土地或未动工的项目获得银行贷款。但这一次海南建的主要是商品房，而且建好的大部分都已经卖出去了。

    王毅武认为，现在还看不到发生像十几年前那种泡沫破灭的迹象，“即使出现了问题，也和当年的泡沫不是一个性质”。

    对于“海南目前在建和新报建未动工的５３００万平方米需要１０年左右才能消化”的说法，王毅武认为“有点形而上学”。“存量房何时卖完取决于供给和需求之间合适的价格。只要价格合适，很快就能卖完。而且，１０年才能消化的说法，把房价和购房者心理都给静态化了。必须综合考虑房价、需求和老百姓的收入变化这些因素，讨论这个问题才有意义。”“房子都在炒房客手里，所以房地产商的压力并不大，压力大的是拿着海南的房子在捣腾的人。”王毅武如此表示。

    中原地产海南分公司的黄宏则认为，真正会产生泡沫的，是那些房子正在一边建一边卖的楼盘，如果在交房之前它的资金接不上就有烂尾的危险。“现在真正有烂尾危险的可能就是海南岛东线上的房子，两成左右有烂尾的危险。因为那些房子的售价都很高，而且面临着没人接盘的困境。虽然现在开发商的资金很充裕，但长远来看面临烂尾的风险。”

   开发商又会如何看待？天利（海南）旅游开发集团销售总监纪诚告诉记者，现在中国的经济发展和上世纪９０年代相比已不可同日而语，“现在的中国可以承受这么大的压力”。纪诚认为，现在中国的房地产市场应该说有一定的虚高成分，可以挤出一定的水分。“但是否会再出现上世纪９０年代那种泡沫破灭的情况，房地产市场一下子进入大萧条，到处都是烂尾楼？我个人认为不太可能。因为国家调控的目的，是希望房价合理，让大多数人能买得起房，抑制住投机行为，不是为了打击房地产市场。”

   “海南国际旅游岛的完善还有５到１０年的路要走，我对海南房地产市场的未来还是很看好的。”海南万科公司营销部负责人石凯成如此表示。