坪山在全市首创房地产“三全”监管体系 帮市民买房子避免“货不对板”

　　坪山区在全市首创房地产“三全”监管体系。

　　明明看到的样板房是三室两厅，交了定金的时候却发现中间有一个房间其实是阳台改的;

　　在看样板房的时候，地产销售人员告诉你可以搭楼板做成两层，收房后却发现搭楼板是违法的;

　　本来是商业办公，结果偷换概念，非要说成可以当住宅，结果收了房后啥配套都没有;

　　收房的时候发现，说好的精装修呢?咋跟样板房不一样呢?

　　看房的时候，地产销售人员告诉你这个小区是学区房，当买了房子后，却发现根本没有学位……

　　还有很多问题，都是市民在购房过程中遇到的普遍性乱象，说到底就是一句话，“货不对板”。遇上这些乱象，老百姓是苦于信息不对称或者专业知识有限，想维权却要花费太多的精力和成本。

　　现在，在深圳市坪山区，市民可以放心了，坪山区在深圳全市首创《坪山区房地产项目全过程监管指导意见》及配套工作方案(以下简称《指导意见》)，以构建房地产项目全过程、全方位、全覆盖的“三全”监管体系，进一步规范涉及房地产领域的规划、用地、建设、销售、配套等行为，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。一句话，政府通过系列监管措施，帮助市民在买房子的时候合法权益得到保障。

　　实行全过程全方位全覆盖监管

　　8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(简称《意见》)。为实现房地产市场平稳健康发展的长期目标，坪山区认真学习领会《意见》精神，围绕房地产项目的土地出让、前期审批、建设过程、规划和竣工验收、批售环节联合监管、租售环节监管及提示、项目使用、经纪机构和从业人员管理、市场监管和联合执法、违规改变功能查处以及房地产市场乱象行为惩处等工作机制和具体举措方面进行了深入研究，构建了全过程、全方位和全覆盖的房地产市场监管体系，主动融入积极对接先行示范标准，以实际行动贯彻落实《意见》相关战略决策。

　　坪山区住建局相关负责人在接受记者采访时表示，《指导意见》的出台，就是瞄准当前房地产市场存在的种种乱象，实现全过程全方位全覆盖监管，把可能出现的风险点消灭在萌芽。

　　全过程指的是全程管控，进一步规范房地产领域的规划、用地、建设、验收、销售和产权登记等行为，关口前移，将管控重点提前至项目前期规划、方案设计等环节，堵塞监管漏洞，消弭潜在风险。

　　全方位是指加强统筹，及时响应，建立住房建设、信访维稳、卫生健康、规土监察、住房保障、市场监管、生态环保、规划、教育、交通以及产业主管部门等通力协作、分工明晰的房地产综合治理体系。

　　全覆盖是指全面纳管、分类监管，实现城市更新、土地整备、“招拍挂”和合作建房等住宅项目以及商业、办公、研发用房等产业类项目“应管尽管”，对房地产开发企业、经纪机构、经纪人员等相关企业和个人采取针对性监管措施。

　　探索建立“黑名单”制度

　　违规开发商将被逐出坪山市场

　　这也是坪山区贯彻落实党的十九届四中全会“推进国家治理体系和治理能力现代化”的重要精神，通过强化房地产市场监管，加强社会信用体系建设的重要举措。

　　坪山区对于房地产开发企业及相关单位在化解相关信访事件中态度消极、措施不力，转移因自身规划、用地、建设、销售、配套行为不规范而引起的矛盾纠纷、引发群诉群访事件的，按照“面对现实、着眼长远、标本兼治、联合执法、依法惩处”的工作思路，坪山区结合涉事企业责任、不良社会影响程度采取相关联合惩戒举措，包括约谈、锁定涉事项目在售房源、公开通报、列为重点监管对象以及依职权或提请上级主管部门暂停办理涉事企业及其母公司、全资子公司在坪山区或者深圳市相关项目前期报批报建手续，土地整备利益统筹实施主体确定工作以及依法限制参与土地招拍挂等，并逐步探索建立坪山区房地产开发企业“黑名单”制度，对于引发群诉群访事件的，纳入失信“黑名单”管理，并采取联合惩戒措施，以净化和规范坪山区房地产市场秩序。同时，进一步明确了项目经纪机构、设计单位和物业公司的职责和惩处措施，形成严厉打击房地产行业违法违规行为的震慑力度和高压态势。

　　看坪山区怎么解决房地产市场乱象

　　一、提前规划房地产项目周边教育、医疗、交通、商业、文化等配套设施。充分分析和考量周边环境影响因素，确保配套设施与项目同步建设、同步交付使用(教育设施应早于项目交付)，周边教育设施不足(或建设进度滞后)、交通不畅的用地，暂缓启动土地出让程序。

　　点评：以后买房子别听销售人员混淆“学区房”和“学位房”的概念，有没有学位不是销售人员拿嘴说，购房者将清楚所购买的房子有没有学位。

　　二、关口前移、优化方案。梳理提炼《加强房地产项目建设设计管理审查要点》，在方案阶段对住宅类项目建筑结构图纸柱梁板接口、凸窗和凹槽等设计进行重点审查，并从平面、结构等多维度堵塞偷面积、拓展面积和违规改变功能等漏洞;产业类项目最小销售单元户内投影面积不得少于150平方米，建筑平面不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间，不得擅自预留、增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

　　点评：简单地说，就是规划设计的图纸不能改，避免了“规划设计一张图、建设施工是另一张图”，结果购房者买到的房子就和规划的不一样。

　　三、批前研判、批后约谈。即在核发房地产项目预售许可前提前分析研判项目预售潜在风险点，重点评估项目周边教育、交通等公共设施和社区配套建设进度、是否存在“类住宅”等问题，并在项目销售宣传前，约谈房地产开发企业以及中介机构相关负责人，明确需采取消弭风险措施。

　　点评：老百姓可以放心了，销售人员再也不敢把商业公寓当成住宅介绍了。

　　四、信息公开、实施公证。对于涉及房地产项目的教育、医疗、规划、环保、交通等相关情况，依托坪山政府在线平台，建立统一权威的信息发布渠道。同时，推广样板房公证机制，将开发建设单位建立样板房相关核心要素进行公证和固化，以保障房地产开发企业和置业者双方合法权益，并为后期处理纠纷提供依据。

　　点评：样板房要公证的，您收的房子跟样板房的标准是一样的，不会出现样板房是个三房两厅，结果收房的时候却是个两房两厅，另一个房子其实是个阳台改的。

　　五、合同备案，消弭风险。房地产开发企业应在项目租售前将合同文本(包含合同示范文本、变更或者增减条款以及补充协议)一并报送至坪山区房地产行政主管备案，并由其委托第三方机构对合同中潜在的信访风险点进行梳理，形成法律意见文书，房地产开发企业应承诺采取化解潜在信访风险的措施或者完善合同文本。

　　点评：地产销售合同好长啊，好多地方看不懂。没关系，政府会委托专业机构帮您先把合同过滤一遍，避免霸王条款出现。

　　六、联合验收、终身负责。即在项目规划验收和竣工验收阶段，由主管部门联合规划土地监察部门联合验收，并实行终身负责制;发现房地产项目存在平面布局、空间布局、技术指标、建筑功能等与规划标准要求不符的擅自变更设计情形，一律不得通过规划验收。

　　点评：这一招很厉害，在验收阶段把以前的“串联”变成“并联”，违规的项目就不可能通过验收被推向市场，要是哪个开发商还敢抱有侥幸心理去试试，先想想自己的违法成本吧。

　　(来源：深圳商报 潘咏)