从限购大尺度退出看深圳楼市的困局

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　　9月5日夜间，深圳发布了新的楼市政策：

　　这次限购政策的调整，超出了预期：

　　一是，限购范围大幅度收窄，比如最早的特区罗湖，也退出了限购；

　　二是，限购人群历史性放宽。去年9.30的那次松绑，对放开居民家庭购房套数，深圳还是有保留的。比如，深户二孩及以上家庭才能在非限购区多买1套；比如，非户籍居民家庭，不管有没有社保、不管是在限购区还是非限购区，最多也只能买一套。现在，则全部放开了。

　　三是，单身人士，过去一直有两个硬性条件，即“年满35岁（申请可售型保障房也要年满30岁）、只能买1套”，现在则比照家庭执行：非限购区可以“随便买”、限购区也可以买2套。深圳单身人口高占比达62.4%，位居全国各大城市第二位，从政策释放出的潜力看，确实比较大。

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　　从数据来看，不管是新房还是二手住房，近年来福田+南山的交易占比是不断下降的。2025年上半年，福田、南山新房销售量只占全市的9.5%，二手房销售占比34.5%。从这个角度讲，深圳90%的新房交易区域，近70%的二手房交易区域，已不限购了。这是一个历史性的调整，意味着自2010年起执行的户籍最多2套、非户籍满足社保条件购1套的政策，正式退出历史舞台。

数据来源：中原地产

　　这一轮松绑，京沪深步调一致，显然都是落实国家对止跌回稳的部署，但深圳在政策上是非常激进的。甚至可以讲，限购政策对深圳楼市的制约，仅仅是边际上的了。

　　为什么，京沪深在政策上的差异这么大？要从深圳这座城市的特质说起！

　　深圳是座年轻的城市，表述其创市之本，浓缩一个词，就是包容。一直以来，深圳都鼓励各方才俊来这里施展才华、创新创业，也造就了深圳较宽松的政策环境，较低的落户门槛。国家很多改革试点和创新做法都在这里搞，对深圳的容错率比较高、政策上的宽容性比较强。

　　这种城市气质的另一面，也就是创富的热情高涨。“东西南北中，发财在广东”，主要指的就是深圳。因此，改革开放几十年，一波一波的孔雀东南飞，使得深圳的人口规模扩张了57倍，没哪个城市比得上。但常住人口未大规模转化为户籍人口，深圳的非户籍人口多于户籍人口，常住人口1800万、户籍人口不到600万。来深圳的人，通俗讲很多是来发财的、实现创富梦想的，特别是前四十年。这种热情的激发，使得深圳涌现出一大批耳熟能详的创新型企业、创新人才。

　　总结看，深圳这座城市的弹性比较大，比较性感、奔放，容许大胆的设想、出格的行动。京沪就完全不同了，后者从国有体制走来，创新进程相对稳健，落户有很大的门槛，政策边界感也很强。

　　深圳这种城市特性，在推动创业创新繁荣的同时，也造就了“地产+金融”的复合体，地产为载体的金融资产占比比较高。比如，高评高贷、经营贷炒楼、深房理等等玩儿法，在深圳花样多。楼市最繁荣的2019-2021年，福田中心区的很多写字楼里，遍布着大大小小的金融机构，或标注着某创新投资、某科技公司等，但多数是做地产第三方融资媒介，或直接下场操盘的。

　　由此，导致了深圳楼市大起大落。

　　当然，客观来讲，但凡是创新型城市，都会出现资金大规模集聚的现象，也助推了地产领域的投资投机现象，国内外都如此。大家看下图，深圳房价的涨也好、跌也好，明显大于北上广。

数据来源：wind

　　2018-2021年的楼市上涨周期中，北上广深二手住房价指数年均同比上涨幅度，分别为3.1%、2.9%、3.4%、6.8%，深圳涨幅非常大，超过北上广的2倍；2022-2025年的回调周期中，这四个城市下跌幅度，分别下1.4%、1.6%、5.7%、4.3%，深圳的跌幅也很大，几乎是京沪的三倍。

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　　论房子的金融属性，深圳首屈一指。

　　深圳楼市的规模小，也是适合资金炒作的“小盘股”。

　　但这样导致的问题，就是本地需求无法培育起来。

　　常住人口方面，深圳与广州是差不多的，前者是1800万，后者是1900万，但深圳2024年新房加二手住房，合计只有920万平方米，而广州可以达到1800万。如果再看京沪，差距就更大了，京沪常住人口分别为2200万和2500万，新房加二手房每年交易2200万平米和3000万平米。

　　深圳常住人口是京沪的70-80%，而楼市体量却不在一个数量级上，深圳一年成交的房子，仅为京沪的40%左右。

　　楼市内需基础不扎实，体现在两个主要的指标上：

　　住房自有率方面，深圳在30%左右，应该是全国最低，而北上广在60%以上。

　　城中村容纳人口方面，深圳城中村占全市住房面积的52%，承载了超过1000万人。

　　可见，深圳楼市的内需是比较弱的，或者讲，深圳的房子，绝大多数深圳本地人是买不起的（金融属性下，不可能买得起）。从2003年到2021年长达近20年的时间，楼市单边上涨，资金极其充沛，支撑了深圳楼市的繁荣。同时，过去几十年是外向型经济繁荣期，出口结汇以及资本市场（主板和创业板）的融资能力，为市场提供了充裕的资金，掩盖了本地内需不足的问题。

　　但在当下，中国经济进入到内需主导的时期，楼市剥离金融属性。这时候，就比谁的内需扎实。楼市内需长期不足，中产阶层就很难培育起来，这就导致刚需、刚改在深圳支撑楼市的能力不足。前面讲的福田+南山的交易占比越来越低，也是这个道理，从近年来二手房交易结构，也可见一斑。

数据来源：中原地产

　　从上面深圳中原这张图，可以清楚地看到，这几年，低总价的房子占比在上升，350万以下占比36%，而且一直呈现上升的态势。350万-500万，这是刚改的集中区域，但占比近年来开始下降，500-1000万这个改善型的区间段，也在下降。而1000万以上的，今年上半年在上升。

　　这也充分说明，本地购买力不足，刚需基础弱，中产薄弱，置换链条循环不畅。当投资需求褪去，楼市就一蹶不振了。这也是为何，深圳外围不得不退出限购，甚至罗湖区也退出了限购、企事业单位购房也基本无限制，且一步迈到鼓励多套房购置，目的就是想充分激活投资需求。

　　这是深圳过去楼市繁荣的利器（没有之一）。

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　　大家都很关心此次政策的效果。

　　事实上，我们应有穿透力的认识。房子从资产属性向居住属性、一般商品属性转变，这是不可逆转的。相应的，楼市驱动力从“杠杆资金+投资需求”驱动，转向内需基础驱动，也是不可逆转的。

　　“地产+金融”的复合体，顺应特区建设需要集聚资本、鼓励创富、需要资本积累的增量时代，需要1000万人住在城中村，这是上半场，但不适应共同富裕、先行示范、内需主导的时代，这是下半场。

　　2022-2024年，全国大部分城市均经历了快速“挤泡沫”的阶段，从金融属性到居住属性的反转，这个过程都要经历，哪个城市也不能例外。但泡沫挤的差不多了，楼市能否探底后触底，就看本地的内需基础，对人口、人才的吸引力。这也是为何，近两年各地不遗余力“抢人口”、鼓励生育。

　　深圳的创新型产业不错，所以高端项目有市场，这也是为啥上图显示，1000万以上的项目卖的也还好。但是，楼市的主体是刚需、刚改、改善，而不是豪宅。2024年京沪二手房市场1700万-2200万平米的交易中，大部分是刚需、刚改、一般改善，深圳恰恰在这个方面是不足的。

　　这才是最要命的。

　　如果再深究的话，2015-2021年的上升期，深圳本应该将保障房的短板做起来，从而实现外地人的本地化、市民化（而不是城中村的二元分割构筑“）。这不仅是深圳夯实楼市后续需求基础的关键，而且保障房若能在这一时期大规模供应，还可以对冲房价上涨，吸引和留住年轻人。

　　但可惜，深圳是从2019年才开始做这项工作。

　　更关键的是，保障房从谋划到开工，再到分配，周期比较长，大概3年左右，等到2022年开始大规模供应分配时，但刚好赶上了楼市下行期，保障房大规模供应造成”需求端分流、供给端冲击“。在2023-2024年，这个问题很严重，直接导致2025年供应计划缩水，这是非常无奈的！

　　通过保障房来夯实内需，这是一条正确的道路，但现在这条路骑虎难下，大搞保障房（特别是配售的），商品房市场”需求端分流、供给端冲击“的问题解决不了，不大搞则内需难以培育起来。

　　目前看，刚刚起步的内需培育，还无法承接投资需求退潮的盘子。作为内需主体的非户籍人口，有1300万人，首次购房年龄接近40岁，就足以说明问题了；腰部力量不足、中产阶层不厚实，置换链条不畅，改善需求难当大任；高端需求停留在个盘明星项目，自媒体公号上，无法支撑整个市场。

　　这可能就是当前深圳楼市的困局！

来源：李宇嘉地产笔记