过度依赖下的开发商“只销不营”
根据世联行公开的数据显示，在15万亿的新房成交额中，渠道占新房成交额中1/3，按照3%-4%的渠道佣金来算，渠道市场的容量达到1500-2000亿元。
在资深营销人沈力男看来，中介的力量是毋庸置疑，这个时代，营销传统获客的途径，几乎全军覆没，片甲无存，颠覆三观。现最新黑链家的成果，莫过于言称贝壳找房一手代理业务，绑架了开发商，代理费高达10%，甚至以上。说开发商有苦说不出。但代理佣金高，开发商为什么要用？
“哪个营销总，不是自我感觉良好，觉得上下浑身是胆，十八般武艺样样精通，策划与案场精兵加强将，为什么还会穷途末路——东找西找找贝壳？链家贝壳选择最具成交力，佣金较高的楼盘进行合作，从生意的天性上讲无可厚非。”
这在中原张大伟看来，渠道之争，就是开发商营销战的衍生，渠道必然是会抢客户，一个项目卖好了，周围给不起这个佣金点数的项目怎么办？有一家开发商给点太高了，其他都受不了，高佣的结果必然会出事。
除了一些迫于项目压力而透支渠道之外，很多即便有很好的产品优势，也依然花费大额的费用投入在渠道中，难免有些有悖常理。
“我们产品有地段，价格不算高，只是户型不如人意，有中介推，我们也不担心卖不掉。大不了就佣金高一点。”老李的项目就在深圳福田中心区，即使产品质量一般，在他来看，有了中介就能万事大吉。
业内人士陈生认为，“中介渠道原本的存在是市场的趋势，倘若能维持有秩序的良性发展，对各方其实都有好处，但问题就在于如今大多房企已完全将项目依托给中介渠道，造成了资源的过度倾向。”
本质上，营销的作用是花好每一分钱，实现项目“高周转”。如今的房地产现状是刚需正面PK的残酷市场，价格已成为营销去化的秘密武器。即使没有好价格，但有中介帮忙，似乎营销的工作就能圆满收官。
在深职院房地产研究所所长邓志旺看来，“过度依赖渠道的现象确实存在，现在很多开发商说句不好听的，变得完全依赖于中介渠道。”不过邓志旺也表明，倘若这种现象能处于平衡之中，也能透露出市场供过于求，相对来讲才能是好的现象，但如果已变质为中介方占据主动权，就会产生不良竞争，衍生行业腐败现象。
但面对低价的诱惑，中介的巧言，谁还会多问一句：质量如何？那些拉横幅要求“还我血汗钱”的购房者们，谁又能想到动辄万亿销售额的开发商们，竟然也会“骗人”。
进入房地产下半场，楼市最大的确定就是不确定性，房企、中介渠道、购房者三者博弈愈渐明显。在这场各方利益诉求中，没有质量支撑、产品开发优势的开发商们，买到漏水房的购房者们、为别人做嫁妆的中介们，谁又能独善其身？
人们总是一厢情地怀着良好愿望，相信灾难永远是别人家里的故事。
（来源：深圳乐居）
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