谢逸枫：卖地成地方财政最大来源一二线爆发地王潮

　　文/谢逸枫

　　当前全国财政收支赤字上升，在印钱没有启动的货币经济刺激计划之时，11万亿财政刺激计划的推出，逼迫地方负债、举债、发债。地方财政已经无承担更多支出，只好疯狂的大规模高价卖地。一边是税费减免额度、地方发债额度不断上升，地方财政已到山穷水尽。一边是经济低迷、实体经济萧条，地方税费收入下降，地方财政增速全面下降负增长。因此，卖地成为地方唯一的、最后的一根救命稻草，已别无选择。

　　土地收入占到全国财政的25.49%、占到地方财政的47.12%、占到全国税收的29.83%，这就是前4月全国财政收入。今年前四月全国土地收入1.5839万亿元，加上五项土地与房地产相关税收5791亿元，房地产总收入是2.1630万亿元。这个2.1630万亿元，占到全国财政收入62133亿元的34.81%，地方财政33611亿元的64.35%，全国税收收入53081亿元的40.74%。如加上另六项税收，占比会大大的提高。

　　即使房地产与土地的税收增速下降，占比还是高。如包括其他5种税，占比更高。现行18种税，涉及房地产的税种有11个，涵括房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节。房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税。

　　笔者研究房地产20年，对于上有政策下有对策的博弈，托市与救市的套路，应变市场的手段，都是非常清楚。这就是房企一直遵守的市场规律，低潮时买地，高潮时卖房。地方通过地王解套地王、高地价解套高地价、抢地潮解套买房低潮、土地财政解套地方财政、 土地财政政解套地方债务、 土地财政政置换城市基础设施与配套的逻辑。事实上，这就是房企、地方的买卖双方默契，这就是市场的规则，互相扶持。

　　土地市场火热的背后，基准地价暴涨、高溢价、高地价、地王潮重出江湖。全国地方财政面临崩溃局面，卖地已经成为收入最主要来源，一二线城市爆发房企抢地潮。这就是地方的套路手段，饥饿式商品住宅供地，一二线热带区域高品质地块集中出让，采取招拍挂的高价得地原则，调整土地出让门槛(下降缴纳土地出让保证金比例或分期或者延长期限)、取消限制条件(取消限房价限地价限自持、配建、保障房等)、银行贷款的给力支持。

　　按照国家统计部门数据显示，2020年4月，全国共通过招拍挂方式成交土地7065宗，成交面积为23310万平方米，同比增长13.9%，创本年以来新高。从成交价款和溢价率来看，4月份当月，全国土地招拍挂土地成交价款为成交价款为6618亿元，同比增长16.6%。土地溢价率为15.06%，比3月提高3.77个百分点，创2019年下半年以来新高。4月份当月，住宅用地成交2216宗，成交面积为7484万平方米，同比增长7.2%，溢价率为17.79%。

　　1-4月，全国共通过招拍挂方式成交土地21649宗，面积为67477万平方米，成交价款为17859亿元，同比分别下跌9.3%和0.1%，降幅较1-3月分别减少8.8和7.8个百分点，成交土地溢价率为14.34%。分区域看，各区域土地成交冷热不均，多数区域土地成交面积和价款均保持增长，但个别区域仍出现负增长。从成交面积看，东北地区和华南地区增长较快，分别增长60.6%和54.2%,华北地区土地成交面积出现负增长，同比下降13.9%。

　　从土地成交价款看，华南地区和西北地区增长较快，分别增长146.6%和68.7%，华中地区的土地成交价款出现负增长，下降24.5%。从溢价率看，华东、西南、华南地区溢价率较高，均超过15%，西北地区溢价率最低，为3.5%。从各省市土地成交面积数据来看，2020年4月，山东、江苏、湖南、新疆、安徽、河南、浙江、四川、河北等9个省份土地成交面积规模较大，均超过1000万平方米。

　　从同比增速看，海南、吉林、湖南、甘肃成交面积增速较快，超过100%。与此同时，仍有12个省市区土地成交面积同比出现负增长，包括湖北、宁夏、天津、山西、河北、浙江、福建、安徽、江西、陕西、江苏等。从各省市土地成交价款数据来看，2020年4月，江苏、浙江、广东3省土地成交价款规模较大，均超过500亿元，山东、福建、四川、湖南、河南等5个省份土地成交价款在200亿-500亿之间。

　　从增速看，青海、北京由于上年同月土地成交价款偏少，增速超快，分别增长6523%和1089%。除此以外，海南、甘肃、吉林、湖南、福建等省份也增长较快，增速均在100%以上。与此同时，安徽、内蒙古、河北、山西等9个省区土地成交价款出现负增长，特别是安徽和内蒙古，同比降幅超过50%。从重点区域来看，区域保持分化，长三角地区和京津冀地区土地成交量跌价涨，珠三角地区和成渝城市群量价齐涨，长江中游城市群量价齐跌。

　　2020年4月，土地成交价款前50位城市土地价款共计4923亿元，同比增长18.7%。前50位城市土地成交价款占当月全国土地成交总价款的74.4%。其中南京、杭州、佛山、广州、温州位居排行榜前5名，土地成交价款分别达440、382、292、236、234亿元。1-4月，土地成交价款前50位城市土地价款共计12525亿元，同比增长2.3%。前50位城市土地成交价款占同期全国土地成交总价款的70.1%。

　　其中上海、杭州、北京、苏州、南京位居排行榜前5名，土地成交价款分别达440、382、292、236、234亿元。从TOP20城市数据来看，土地成交价款均突破200亿，但同比增速差异显著，苏州、福州、重庆、青岛、郑州、天津、西安、宁波、武汉等9个城市前4个月土地成交价款同比出现下跌，其中天津和武汉跌幅超过50%;其余11个城市仍保持增长，其中上海、南京、南通、长春增幅超过100%。

　　笔者认为，随着疫情的影响逐渐消逝，多个城市土地供应井喷，国内融资难度降低的推动下，房企拿地积极性高涨。随着高价地的出现，溢价率在走高。今年前5个月，3个城市卖地达千亿元、3宗地总价超百亿元。5月，超过20亿元的地块有48宗，以底价成交的地块仅为27%。而在2019年四季度高价地中，底价成交则高达6成。一部分中小房企成为这一轮土地市场的主角，拿地很少的企业，都在布局此轮拿地“窗口期”。

　　每次土地市场热起来，一线城市都是市场的风向标。按照中原数据显示，今年前5个月，50个大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市。杭州、北京、上海卖地都突破了千亿元，其中，杭州卖地1265亿元、另外北京卖地1131亿元，上海卖地1047亿元。

　　上述数据还显示，今年前5个月，50大城市卖地1.7万亿元，同比上涨8.8%。29个城市卖地超过200亿元、50个城市卖地超过百亿元。根据全国住宅用地成交总价TOP10来看，中指数据显示，5月份入榜地块均集中于一二线城市。

　　今年以来，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元，同比上涨12%;27个城市的卖地收入超过200亿元，49个城市超过百亿元，均刷新历史记录，土地市场成交额超过千亿元的城市有3个，分别为北京、杭州(约1097亿元)、上海(1015亿元)。今年已经拍出的土地中，成交价超过20亿元的地块有44宗，其中，底价成交的土地只有11宗，占比为25%。在之前，底价成交的地块基本会占50%以上，2019年第四季度拍出的高价地中，底价成交的更是占到60%。

　　截至5月25日，北京、上海、杭州三地的卖地收入均突破千亿元，49个城市超过百亿元，随之而来的还有土拍溢价率的上升。金融环境的宽松，客观上使得房企有能力去竞拍土地，加上一些优质土地的相继推出，也引来房企的争抢。今年二季度土地市场的成交规模有望维持高位，一二线及部分三线城市土拍竞争将更加激烈。其中一线城市入榜4宗地块，二线城市入榜6宗地块，杭州和福州各有2宗地块入榜。

　　在优质土地供应开闸的影响下，今年4月份土地的溢价率在3月的基础上再度上涨3.8个百分点，增至16.0%，创下去年7月以来新高。到了5月11-5月17日这周，土地市场周度溢价率已经升至26%，创下今年以来新高，较4月第一周的溢价率12%已经翻番。各等级城市的热度保持空前高涨，一、二线溢价率均高达27%，三四线稍逊色，为24%。从区域和城市等级看，一二线城市的土拍市场热度更高。

　　贝壳数据显示，5月，全国351座城市合计住宅用地成交量为4438万平方米，累计同比下滑21.3%，下跌幅度与4月保持一致。但北京、上海、深圳、广州等地加大土地供应，一线城市居住用地成交量累计同比增长29.7%。易居数据显示，1-4月，全国100个城市居住用地成交面积1.55亿平方米，同比减少8.7%。其中，一线城市成交面积1031万平方米，同比增长5.2%。居住用地平均价格为6011元/平方米，同比上涨12.3%，一线城市居价格为18273元/平方米，同比上涨40.1%。

　　北京入榜住宅用地成交总价TOP10的2宗地块，均为被合生收入囊中的北京丰台分钟寺地块。5月9日，合生以72.2亿元摘下分钟寺L-24、L-26地块。5月19日，合生又以42亿元和65.4亿元拿下分钟寺L-39地块和L-41地块，溢价率分别为42.08%和37.86%。其中，72.2亿元的L-24、L-26地块及65.4亿元的L-41地块分别位居全国住宅用地成交总价TOP10的第三名、第五名。

　　深圳和广州各有1宗地块入榜，其中包括占据住宅用地成交总价TOP10榜首的深圳前湾片区地块。5月15日，龙光地产以总价115.97亿元竞得该地块，楼面价6.32万元/平方米。虽然该地块是采用“双限双竞”的形式出让，但仍吸引16家房地产企业参与竞拍，其中不乏华润、世茂、中海、招商蛇口等大型房企。广州一次史诗级的土地出让，5月18日，广州共出让了11宗地块，总建面积近190万平方米，成交总价达240亿元。

　　笔者认为，这套路梦回2007年、2009年、2010年、2013年、2015年、2016年、2017年、2019年，即一大波央企国企的房企抢地高潮之后，房地产救市正式打响。2008的4万亿经济刺激计划、2009年与2010年的9.59万亿天量信贷、2013年承接2012年2万亿刺激计划、2015年、2016年、2017年的天量信贷与货币量、棚改货币化、楼市刺激政策，2019年的人才、户籍政策与天量信贷及货币量。

　　土地市场的升温反映出开发商们对未来楼市的信心。特别是今年4-5月整体行情持续升温的情况下。国家统计局18日公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房销售价格环比上涨的城市数量达到50个，较2、3月份的21个、38个有明显增加。二手房销售价格环比上涨的城市数量达到37个，较2、3月份的14个、32个有增加，新房、二手房价格环比上涨的城市数量均恢复至2019年第四季度的水平。

　　贝壳数据显示，5月，其监测的重点18城二手房成交量继续增长，环比增加15.2%，同比增长42%，5月成交量为去年成交量最高水平(2019年3月)的98%;1-5月交易量较去年同期减少15%左右，较1-4月的同比降幅收窄了10个百分点，可见疫情对市场的影响在逐步减少。整体交易量的大幅增长，与疫情推迟了需求的释放、五一小长假便利期和房贷利率下滑影响购房者预期有关。

　　笔者认为，一轮基准地价暴涨、高地价、高溢价、地王潮之后，房企已经扛不住了，千亿房企都有面临转让控制权的案例。经济下降、实体经济与房地产下行过快，投资与消费两端下滑，地方财政全面崩溃趋势，只好启动楼市救市。先是3次降准、2次降息与天量的信贷，现在是11万亿的财政刺激计划，但是不够让房企解决资金紧缺危机。

　　即没有启动2万亿货币刺激计划与取消或放开楼市限制措施及税费减免政策、房企融资放开，房地产项目资本金比例下降，这才是真正能够让房企走出危机的措施。现在的一二线城市房价上涨，最主要的动力是累集的购买力与信贷发力及人才、户籍政策放开。一旦救市，房价有望重新进入新一轮上涨通道，房价单边上涨周期没有结束，因为地价单边上涨周期没有结束。

　　笔者认为，房价难跌的背后，根源于土地制度与土地供应及土地财政。过去32年，中国卖地收入53.2828万亿，从1987年卖地收入525万元飙升2019年7.7914万亿元涨14.8万倍。从1987年算起到2019年32年间累计土地成交款53.2828万亿元。32年累计成交超53万亿元，年均1.66万亿。2019年全国土地出让金收入为7.6万亿元，较2018年增长11.4%，但增速回落13.6个百分点。

　　2002年以来，全国土地出让金收入在大多数年份都保持正增长，仅出现了4次负增长。房地产、税收自1998年至今，一直是中国经济晴雨表，房地产不好、税收下降，经济低迷，地方财政吃紧。官方数据显示，一季度国内生产总值(GDP)同比下降6.8%，房地产投资下降7.7%，商品房销售下降26.3%，税收收入同比下降16.4%。四者差距很大，不同寻常。一般来说，税收增速与经济增速相匹配，趋向基本一致。

　　中国税制是以间接税为主。通常情况下，经济高速发展，税收收入大幅增长，反之则下滑。房地产的收入下降对于投资与消费及地方财政收入的影响巨大。受疫情影响，地方卖地减少，全国政府性基金一季度收入大幅下滑。随着各地重大基建项目复工复产，投资支出加大，所以地方政府性基金支出加快，这有利于稳投资，帮助经济重回正轨。所以土地出让金持续的上涨，对投资与消费及地方财政的作用是非常重要的。

　　来源：咚咚找房