谢逸枫：一线城市与热点城市房价逆势反弹逻辑真相

　　文/谢逸枫

　　舆论都在热议4月国家统计部门70城房价数据，就是公司的门卫保安都说房价上涨了，要准备买房。客观的讲，现在的一线与热点城市的房价在数据上的确是上涨，还反弹。难道是报复性买房，销售数据显示又不是，而一线城市的成交还存在累计的现象。那么，究竟谁才是背后导致这些城市房价反弹的罪魁祸首，是不是货币放水。这轮一线城市与热点城市房价逆势反弹背后逻辑与真相，同上轮一样，即放水与政策放松。

　　各国经济史、房地产史都证明，历次危机，房地产往往都是最先复苏的，看来这次亦不例外。重大疫情之下，货币与财政政策的利好及人口、人才政策放开的红利作用之下，最快恢复的是房地产。这次，房地产仍然是充当中国经济复苏回暖的引擎器、火车头、支柱产业。不仅房地产对于经济贡献大，于财政收入与就业率及拉动投资、消费更是不可代替的基础产业、先锋产业、主导产业。

　　按照4月一线城市与热点城市房价逆势反弹逻辑与真相看，真实的情况是限价、限签政策放松，楼盘大涨价。价格的管制政策放开，大量的高端高价豪宅集中上市，结构性拉高房价。其一是货币放水，外围资金入房市。其二是人口流入巨大，人才与户口的放开。其三是地价疯狂上涨，房企抢地火爆传递到房价。其四是利率下调，成本下降。加上通货膨胀，人民币贬值，财富保值增值。其五是疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头。

　　最值得注意的是一线城市与热点城市，过去十年与2018年以来的商品住宅土地供应量、成交量一直下降，长期的新增供应下降。相反，人口的爆发性增长、地价不断的上升、房企开发周期的放缓，已经是长期的供不应求。商品住宅库存量低与去库存周期短，房子越来越稀缺。商品住宅新开工、新施工、新竣工下降快速，商品住宅销售成交不断上升，按照销售竣工比、销售新开工比，是典型的供不应求。

　　其一是70城一手房价已经连续60个月上涨。按照70城环比来看，2020年4月，70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.42%和0.22%，相比3月分别扩大0.3和0.1%，为半年新高。截至4月，70城一手房价已经连续上涨60个月，连续上涨了5年时间。说明这轮房价环比上涨时间最持久，是过去六轮房价上涨时间最长的周期，可谓是史无前例。按照4月份，各地成交量基本恢复正常，一二手价格均有明显反弹。

　　其二是70城一手房价已经连续55个月上涨。2020年4月，70城一、二手住宅价格同比涨幅分别为5.2%和2.4%，相比3月分别收窄0.2和0.3%，4月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升5.2%，涨势延续55个月，涨幅续创2018年6月以来，历史最低。说明这轮房价同比上涨时间最持久，是过去六轮房价上涨时间最长的周期，可谓是史无前例。预计未来几个月一二手房价同比涨幅仍将继续收窄。

　　其三是70城一手房价环比上涨的城市数量达到50个。2020年4月70个大中城市中，一手住宅价格上涨的城市有50个，持平的城市有9个，下跌的城市有11个。相比3月，4月新房价格上涨的城市数量增加12城，房价持平的城市数量减少1城，房价下跌的城市数量减少11城，城市上涨数量明显增加。二手住宅价格上涨的城市有37个，持平的城市有7个，下跌的城市有26个。相比3月，4月房价上涨的城市数量增加5城，房价持平的城市数量减少3城，房价下跌的城市数量减少2城。

　　其四是从70城房价变动情况来看，新房价格50个城市环比上涨、63城同比上涨。二手房价格44城环比上涨、43城同比上涨，与3月的“反弹”相比更有力度。4月房价全面复苏。50个城市新建住宅价格上涨，这与2019年四季度最高点持平，下调城市11个也是2019年3季度的平均水平。二手房价格上涨城市37个，接近2019年12月的38个，下调城市26个与12月持平。简单计算相当于62%的城市新房价格上涨，是最近7个月来的最高点。

　　其五是一线与热点城市房价反弹上涨。4月份70个大中城市的房价统计数据显示：4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。其中北京下降0.3%，上海上涨0.6%，广州和深圳持平。二 手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6%。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%，广州持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨 0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2%。

　　其六是一线与二线城市的土地市场回暖。据相关机构的数据，1-4月50大城市卖地1.22万亿，同比上涨10.3%。 4月份全国热点50城市合计土地出让5044.7亿，土地溢价率开始上行， 4月一二线城市的的平 均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位。平均溢价率高达15.54%，3月份为12.58%，为2019年下半年以来最高水平。数据显示卖地收入位于前十的城市分别为北京、杭州、上海、广州、苏州、南京、温州、福州、成都、重庆。

　　其七是全国房价由一季度上涨2.2%收窄到0.8%，进入底部倒计时。预计房价触底反弹时间会在第三季度，上涨的行情延续到2021年，再次重蹈过去六轮房价由底部到回升、反弹的覆辙。而70城房价正朝着市场预期方向形势，呈现总体平稳向上，环比上涨幅度逐渐扩大，同比不断上涨的发展。毫无疑问，房价形成板块轮涨趋势，随着更多的城市量价齐涨，已经告诉市场，楼市告别最危险、最艰难时刻。

　　城市分化之下，房价板块轮涨正在全面展开。因城市的人才、户口的政策放开与人口的增长流入、土地市场的火热、库存去化周期与住房供应的不同，70城市继续严重的城市分化。其中一线与热点城市房价逆势反弹，超过去年同期水平。二线与核心三线城市房价止跌上涨，上涨的幅度不断扩大，三四线城市房价跌幅收窄的走向。预计到三季度，70城房价上涨的城市超过60个以上，出现全面普涨走势。

　　对于70城房价数据的准确性与客观性及科学性，笔者就一直强调数据只可参考。70城数据本身存在网签的滞后性、数据的市场区域、产品结构性，限价限签的政策限制性、数据采集与统计口径及计算方式，存在与市场实际房价、楼盘房价、合同成交价脱离的现象，不可作为直接买房的决定根据。如何看懂70城房价数据呈现的市场信号，就是环比看走势，同比看形势，涨跌的城市数量看趋势，具有参考意义。

　　来源：咚咚找房