实探 | 67层，239米，福田保税区这个新盘治好我的颈椎顽疾

福田保税区有多久没有新房了?

快10年了。

上一个新盘还是2011年9月开盘的天健W(曾用名天健铂庭、天健时尚名苑、天健时尚一品)，定价达到3.7万/㎡，带精装，而当时区域二手均价约1.96万/㎡。

2007年深圳天健地产以1.66亿元，折合楼面地价10375元/㎡高价拿下这块福田宝地。如今，天健W二手房12万/㎡。

9年多过去，福田保税区又迎来了一个新盘。

5月28日，深圳市住建局公布今年深圳商品房房源信息，有个名字挺长的新盘，就在保税区——加福华尔登府邸。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第五站来到福田。小O发现，加福华尔登府邸已封顶，周边有4、7、10号线三条地铁环绕，近福田口岸、广深高速入口，位于福田外国语学校南校区学区范围内，一路之隔有时代广场、水围商业步行街，开车12分钟到中山大学附属第八医院，步行10分钟到皇岗公园······

现场

超高67层独栋住宅，金色外墙还没贴完

项目位于国花路与菩提路交汇处。看到项目，小O的第一个念头就是：高！实在是高！仰头看了一会，楼层没数明白，只觉得脖子疼。

项目目前已封顶，下半部分的外墙在做外立面装饰，看起来金灿灿bling bling的，上半部分还是水泥外立面。

围起来的隔板有条缝，钻进去可看到工地现场比较凌乱，暴露在外的黄土地被雨淋过后格外柔软，一不小心一脚一个坑，报废一双鞋。

不过，忽略脚下的泥泞抬头看，远处高耸入云的平安金融中心让人眼前一亮。

走到国花路一侧，发现项目还有个大门，不时能看见工作人员进出。

小O上去询问开盘信息，一位身材魁梧的保安大哥说：“今年不会卖，想要买，明年这个时候带2000万来”，其他的不愿意多透露了。这个说法明显和住建局公布的表格不一致。

房信网数据显示，项目总占地约0.7万㎡，总建面约16万㎡。在法定图则上查到是规划用地，由两个地块组成，土地性质是二类居住用地+商业用地。

图源：房信网

地块信息显示，项目规划建一栋高239米的住宅，截至2019年9月9日前，这个高度让项目一直占据“深圳最高住宅”的称号（后被罗湖布心村水围村旧改刷新）。

由于比周边楼盘高出一大截，据说高层南向可直接看到香港米铺，北向与福中相望。

此外，项目规划配建商业裙楼、肉菜市场、小区文化室、社会停车场（200个地下车位）。

图源：房信网

今年3月初，有网友路过项目时，发现项目还没复工；约10天后，再去看，已复工。

图源：家在深圳

现场工程概况牌显示，项目由中国华西承包建设，共67层，2017年5月14日动工，合同工期1095天，换算过来，也就是说，原定今年5月13日完工的工程延期了。

中国华西简介

值得注意的是，小O在使用地图搜索时，发现福田保税区还有一个项目，叫加福广场华尔登府邸，不仅与项目案名相似，还是同一个开发商，距福田口岸约870米，步行约13分钟。

加福广场华尔登府邸，2005年建成，由A、B两栋楼组成，涵盖高层公寓、住宅。楼下是福朋喜来登酒店，公寓楼里很多层都是酒店客房。

加福广场华尔登府邸  图源：家在深圳

贝壳网显示，加福广场华尔登府邸有29套房挂牌，挂牌均价61683元/㎡，近90天成交10套，近30天内带看109次。

户型

上大下小，推82-250㎡3-4房？

项目目前暂未开放展示中心和样板间，具体户型暂未公布。

不过网上一度传言，项目户型为上大下小，一层6-8户，有82㎡、83㎡、89㎡、120㎡、122㎡、160㎡、250㎡3-4房。（具体以官方公布为准）

图源：家在深圳

开发商

加福投资（深圳）有限公司

项目的开发商是加福投资（深圳）有限公司，成立于1992年08月13日，位于福田保税区加福广场，主要经营范围为从事加福广场地段范围内的房地产开发经营和物业管理等。

加福广场有70年产权的住宅和57层福朋喜来登酒店，由加拿大温哥华温斯投资有限公司兴建，曾是福田保税区标志性建筑。

天眼查显示，加福投资拥有华尔登物业管理（深圳）有限公司51%股权和家福投资（深圳）有限公司福朋喜来登100%股权。

也就是说，除了本项目，加福投资旗下还有福朋喜来登酒店和大中华喜来登酒店两间酒店，除此之外，暂未查到其它项目。

加福投资背后的大股东是凯特港投资（香港）有限公司，拥有58.33%的股份，这家公司的公开资料很少，目前已知成立于2003年。

区位

深港科技创新合作区

福田保税区成立于1991年5月28日，至今已有29年历史。东接福田口岸、南邻香港、西抵红树林保护区、北靠福田中心区，面积约1.35平方公里，重点发展高科技工业和现代物流业。

作为国家对外开放窗口，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势，充分发挥了福田保税区的示范作用。

不过，近年来由于福田保税区的特殊政策影响，该片区的发展变得滞后。所谓成也保税区，败也保税区。

今年，福田区政府工作报告提到，要举全区之力建设深港科技创新合作区。

4月23日，福田举行2020年首批“新基建、新消费、新科技、新制造”重大项目启动仪式，启动首批60个、总投资409亿元的“四新”重大项目。其中，有22个项目在深港科技创新合作区和香蜜湖片区，超总数的1/3。

深港科技创新合作区连接深圳与香港，是双方跨境接壤互联互通的合作区，园区16个项目集中开建，总投资超615亿元，将新增约174万平方米科研产业空间。

“深方园区”划分为“西翼”和东翼，西翼在保税区内，福田保税区的转型发展迈入快车道。

配套

历经多年发展，项目周边配套较成熟，地铁、商场、学校、医院、休闲都有。

交通：4、7、10号线环绕

项目周边交通十分便捷。

轨道交通方面，项目距4号线福田口岸站约310米，步行约6分钟；预计今年8月通车的10号线（在建）也经过这里；距7号线福民站约640米，步行约9分钟。

公交方面，1公里内有个24公交站，福田水围村站最近。

自驾方面，项目周边有皇岗路、福强路、金田路等，南侧距广深高速入口约460米，开车上广深约11分钟到车公庙、约20分钟到西丽等，再可经长安、虎门等地直接到广州。

此外，项目毗邻福田口岸，可便捷通达港澳。

教育：位于福田外国语学校南校区学区内

幼儿园方面，项目距福田保税区幼儿园约340米，步行约5分钟。

根据福田区教育网学区图，项目位于福田外国语学校南校区学区内。

圆圈为项目大概位置

福田外国语学校南校区（保税区实验学校），是一所九年一贯制公办学校，规划48班，提供2280个学位，其中小学24个班，学位1080个，初中24个班，学位1200个。

2018年9月开学，入学积分72.3分；2019年扩招2个班，入学积分83.2分。

深圳市福田区外国语学校（九年一贯制）于2005年9月开学，现有初中30个班。

2019年中考考生438人，430分以上占比10.27%，420分以上占比22.15%。

商业：一路之隔有时代广场、水围商业步行街

项目自带底层商业和肉菜市场。

周边都是非常成熟的老小区，生活配套非常齐全，项目东北向有时代广场，北面有水围商业步行街。

水围商业步行街是福田有名的美食聚集地，这里有很多美食和休闲会所，还有夜市。

医疗：开车12分钟到中山大学附属第八医院

1公里内有水围、福保、渔农村、福民、福田区口岸5个社区健康服务中心。

此外，项目距中山大学附属第八医院（三甲）约3.3公里，开车约12分钟。

中山大学附属第八医院 图源：中大八院官网

休闲：步行10分钟到皇岗公园

项目距皇岗公园约726米，步行约10分钟。

圆圈为项目大概位置

皇岗公园，丘陵台地，占地17.3公顷，最高点海拔52.8米。五星级公园，1997 年9月部分园区建成并开放。

有西门休闲广场景区，包括下沉广场、人工塑石、观景亭廊等；东门文体活动区，包括三个网球场、休闲广场和古代文化传说亭廊等；北面疏林草地景区，可在这里散步、放风筝；西南健身广场区，有多种体育健身器材可免费使用。

皇岗公园   图源：网络

旧改：一路之隔的水围旧改

项目一路之隔有水围旧改，旧改方向是商业，建成后加上水围村商业步行街和时代广场，以及项目配套商业，未来商业有一定提升空间。

图源：房信网

价格

周边二手房5.6-9.2万/㎡

项目周边暂无在售新房。家在深圳论坛有网友推测项目均价在8万/㎡左右。

图源：家在深圳

二手房方面，价格区间在5.6-9.2万/㎡之间，多是1999年到2003年这段时间建的，楼龄比较老。最贵的是骏皇名居，在售4套，均价9.2万/㎡；最便宜的是深荣大厦，在售8套，均价5.6万/㎡。

距项目最近的嘉福花园在售7套，均价6.6万/㎡。

加福华尔登府邸（左）和嘉福花园（右）

图源：贝壳网

本文踩盘时间2020年5月28日，文中距离均来自高德地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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